摘要：相比以豪宅區(qū)姿態(tài)沖出重圍的豐臺區(qū)，上半年樓市的絕對“主角”——通州，近來的日子并不好過。純商品住宅陷入零供應(yīng)，商住類項目因入市節(jié)奏放緩成交量同樣下滑嚴(yán)重，未來一個月集中出讓的26宗土地中也未見通州的身影。通州樓市的冬天已提前到來。

    如何過冬？曾經(jīng)的大面積降價是否會再次出現(xiàn)？不同板塊給出的答案截然不同。業(yè)內(nèi)人士表示，通州區(qū)樓市成交下行趨勢已成定局，但如何應(yīng)對這一形勢，通州不同板塊項目采取的方式會有較大差異。有大量存量土地和項目的臺湖板塊受此輪限購波及最大，存在降價換量的可能，但新城核心區(qū)由于存量小、在售項目少，開發(fā)商缺少降價促銷的動力，大規(guī)模降價很難出現(xiàn)。與此同時，通州的冬天對于順義、亦莊等相鄰板塊利好明顯，通州外溢的購房需求將主要流向這些區(qū)域。

    通州純商品住宅成交持續(xù)回落 樓市焦點地位不保

    前八月，如果每個房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士被問到北京樓市哪兒最熱，通州是毫無疑問的答案。但815通州樓市的雙重限購政策出臺后，這一結(jié)果出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)性的變化，北京樓市主角的地位不再屬于通州。

    上周(10.12-10.18)，通州位列北京各區(qū)域商品房成交套數(shù)榜首。不過，這一榜首并不是通州樓市經(jīng)歷雙重限購后迅速回暖的佐證，1066套成交中，916套源自通州自住房項目中國鐵建·通瑞嘉苑，剔除這916套之后，通州的成交量排行僅能位列第四。

    據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月上半月，通州區(qū)商品住宅(不含保障房與自住房)僅實現(xiàn)成交238套，占到全市總成交量的15%，這一比重也基本與9月持平。而在今年6月份，通州區(qū)以1967套的成交量占全部成交的比重高達25%，接下來的兩個月該區(qū)域成交更是屢創(chuàng)新高，占全部成交比重維持在22%左右。但是進入9月之后該區(qū)域成交大幅下滑，10月亦維持這一趨勢，由此，通州區(qū)樓市成交下行趨勢已成定局。

    通州樓市的冷不僅體現(xiàn)在純商品住宅的成交上，商住項目也同樣告別了8月雙限購政策剛出臺時人氣爆棚的狀態(tài)，10月成交量較8月也出現(xiàn)大幅下滑。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，通州商住項目成交量在這兩月的走低主要與新增供應(yīng)少有關(guān)。通州新城核心區(qū)受制于預(yù)售許可證的發(fā)放進度慢，導(dǎo)致大量計劃上市的項目擱淺，短期內(nèi)出現(xiàn)市場供給的空窗，因此造成成交的下滑。目前除了朝北8080、富力運河十號等前期取得預(yù)售許可證的項目有新增簽約外，本月通州還沒有新的商住項目拿到預(yù)售許可證。

    限購后受影響差異大 臺湖板塊最受傷

    上周末，通州核心區(qū)某項目的售樓處，偌大的沙盤前只有一對夫妻在聽置業(yè)顧問講解著項目的情況。據(jù)項目銷售人員介紹，該項目目前還有幾十套房子可售，價格在34000-41000元/平方米，相較815雙重限購政策出臺前并沒有太大變化，銷售人員表示，雖然限購了，但他們項目并不急著清盤，“該買的人還得買”。售樓處的保潔人員則向《廣廈時代》透露，雙重限購后售樓處的人少多了，8月份的時候，忙得根本停不下來。

    不過，“不著急”并不是通州所有項目目前的心態(tài)，一些板塊受波及則更重。多家房企集中重倉的臺湖就是此輪限購的重災(zāi)區(qū)，如何自救成了難題。

    亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，通州目前主要分成三個片區(qū)，新城核心區(qū)、臺湖和馬駒橋，受到815政策影響最大的就是臺湖，臺湖雖然僅有3-4個項目在售，但近三年通州出讓的住宅用地都位于臺湖，這個片區(qū)內(nèi)仍有大量潛在純商住宅，并因限購升級而導(dǎo)致去化緩慢。如果該政策長期執(zhí)行，臺湖板塊開發(fā)商則存在以價換量的可能。因為該區(qū)域的庫存過高，而且部分項目拿地較早，地價不高，有一定騰挪價格的空間，但其他板塊降價的可能性很小。

    郭毅介紹，通州新城核心區(qū)在售住宅項目很少，且其中的相當(dāng)部分在限購前已基本清盤，潛在供應(yīng)以商住公寓為主，而商住類產(chǎn)品此次并未受到此次限購的波及，因此新城核心區(qū)在售項目的開發(fā)商并沒有降價促銷的動力。

    而馬駒橋板塊本身就以商住類產(chǎn)品為主，因此也沒有受到太多不利影響。而這兩個區(qū)域反而因為通州行政副中心的定位以及各項配套完善提升片區(qū)內(nèi)的購房需求，特別是新城核心區(qū)。

    除了這三個比較大的板塊外，通順路沿線也集中了多個在售樓盤。對于雙重限購對這一板塊的影響，郭毅表示，該板塊以低密度產(chǎn)品為主，在通州有一定的稀缺性，隨著通州新城規(guī)劃的落地，通州也在由過去的剛需型市場升級為改善市場，低密產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的需求基數(shù)有望持續(xù)上升，因此這個區(qū)域降價的可能性也不大。

    通州限購為其他板塊做嫁衣 北京周邊泡沫將削減

    雙重限購政策讓通州樓市叫苦不迭，而相鄰板塊項目則“喜迎通州限購”。在亦莊某項目的售樓處，置業(yè)顧問就向《廣廈時代》分析了亦莊和通州樓市目前的形勢。該置業(yè)顧問介紹道，該項目目前售價在35000元/平方米左右，這個價格比通州部分項目價格還要低，但居住品質(zhì)相比通州要好不少。“亦莊整體密度低，規(guī)劃整齊，交通也方便，不管以后還在CBD上班或是去通州上班，在亦莊住著都不遠”，他還表示，亦莊的地價也節(jié)節(jié)攀升，未來升值潛力也可以預(yù)計。

    他告訴《廣廈時代》，他接待的客戶中，就有從通州過來的，本來很多在亦莊上班的人就住在通州，通州限購了亦莊自然就成為他們的首選。

    郭毅表示，從居住需求來看，通州限購后外溢的購房需求主要流向了與之相鄰的亦莊、順義等區(qū)域。

    借著通州限購炒作的還有北京周邊的燕郊、大廠等地，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商認為，通州的限購將直接帶動這些區(qū)域房價的繼續(xù)上漲。對此，郭毅表示，通州的雙重限購短期內(nèi)把投資客擠壓到了與通州相鄰的燕郊、大廠，但這些區(qū)域交通瓶頸及生活配套匱乏的現(xiàn)狀仍然存在，未來能否瓜分到通州利好也尚是未知數(shù)，如果通州的加強版限購長期執(zhí)行，通州二手房將會率先降價，降價終將波及房價泡沫嚴(yán)重的燕郊及大廠，這些房價過快上漲的區(qū)域，在面臨市場調(diào)整時，價格將出現(xiàn)明顯回落。

    調(diào)控政策決定區(qū)域發(fā)展命運

    城市價值兌現(xiàn)有望帶來新增需求

    雙重限購政策為火熱的通州樓市澆下一盆冷水，但并不是通州樓市成交量大幅下滑的唯一原因。作為北京樓市的晴雨表，通州樓市的發(fā)展一直伴隨著“炒作”。

    亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，從通州區(qū)歷年的成交情況來看，該區(qū)域成交高峰除去受到整體市場形勢的影響之外，也與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的“炒作”周期基本吻合。2009年，受到通州新城規(guī)劃的刺激，該區(qū)域成交出現(xiàn)大幅跨越式增長，占全市成交的比重也首次突破10%；2012年，北京市委、市政府明確提出“聚焦通州戰(zhàn)略，打造功能完備的城市副中心”，更加明確了通州作為城市副中心的定位，同年區(qū)域住宅成交再次出現(xiàn)跨越式增長，年度成交占比也開始站穩(wěn)10%以上，并且在2013年達到18%的高峰。

    進入到2015年，先是“積分落戶”政策的頒布，然后是“行政副中心”政策的定位，使得通州樓市再度火熱，連續(xù)數(shù)月成為全市市場的主力支撐，并且年度成交占比也站上近19%的高位。但是這一趨勢卻被8月頒布的單區(qū)限購政策所阻斷，在北京市整體限購政策之下，通州區(qū)新增區(qū)域限購政策，雙重限購的嚴(yán)厲性也使得區(qū)域熱潮無法再度掀起。

    另外，除去政策的影響之外，區(qū)域潛在供應(yīng)的不足也難以支撐成交的持續(xù)長時間上漲。任啟鑫分析，通州區(qū)在北京各郊區(qū)縣當(dāng)中發(fā)展最早，經(jīng)過多年發(fā)展，該區(qū)域住宅開發(fā)已呈現(xiàn)一定規(guī)模，可供開發(fā)的住宅用地不斷減少，并且在“市政府東遷”的規(guī)劃影響之后，區(qū)域內(nèi)預(yù)留大量配套建設(shè)用地，并將推地方向轉(zhuǎn)為商業(yè)及辦公用地，住宅用地成交自2013年開始即出現(xiàn)大幅下滑，截至2015年10月三年間僅成交宅地8宗，尚不及2012年一年的成交量，而其中位于通州新城板塊的住宅部分全部為自住房和保障房。宅地供應(yīng)的減少，特別是純商住宅的極度衰減必然將導(dǎo)致未來通州純商住宅的成交難以為繼。

    雖然通州樓市成交量下行的局勢已不可避免，而且業(yè)內(nèi)人士認為，通州的雙重限購將是一個中長期政策，但通州未來城市價值的發(fā)展還是被市場所看好。任啟鑫表示，前期推動通州樓市向好的種種因素并未退卻，調(diào)控稍有放松，區(qū)域樓市仍將繼續(xù)向好。通州核心區(qū)一項目的開發(fā)商也表示，即使調(diào)控不放松，隨著通州核心區(qū)建設(shè)的不斷推進，一些大項目引進人才的進入，通州可置業(yè)的人群基數(shù)也會增長，核心區(qū)項目未來的銷售并不是難題。郭毅則認為，通州的人才引進計劃、試點積分落戶計劃等政策如果都順利落地，加強版限購就算不松，也會為區(qū)域帶來新增需求，對于多年沒有土地供應(yīng)的核心區(qū)項目，未來前景依然看好。