摘要：中信建投指出，土地市場的分化仍然明顯，購置面積和成交價(jià)格的背離，反映市場區(qū)域分化的影響，一線城市一如既往保持著較高的熱度，而三線城市的溢價(jià)率回升也透露出積極信號(hào)，四季度土地市場企穩(wěn)值得關(guān)注。

　　伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)GDP跌破7%，1-9月房地產(chǎn)市場的投資增速也加速下滑至2.6%，創(chuàng)下6年來新低。

　　然而與此同時(shí)，房地產(chǎn)銷售卻日漸回暖，尤其在一二線市場。9-10月份，土地市場也出現(xiàn)回暖苗頭，房企在一線城市爭搶地王。10月20日，北京豐臺(tái)一地塊拍出7.5萬元/平方米的樓面地價(jià)，再次刷新地王紀(jì)錄；一二線城市的土地成交不斷升溫，加之三線城市土地溢價(jià)率上揚(yáng)，或帶動(dòng)房地產(chǎn)投資見底回升。

　　開發(fā)投資增速19個(gè)月連續(xù)下滑

　　對GDP影響巨大的房地產(chǎn)開發(fā)投資，其增速已連續(xù)19個(gè)月下滑。

　　國家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，2015年1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7.05萬億元，同比增長2.6%，增速較1-8月繼續(xù)回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)2009年3月以來的歷史最低紀(jì)錄。其中住宅投資4.75萬億元，同比增長1.7%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資在房地產(chǎn)投資中占據(jù)大部，1-9月比重為67.3%。

　　分區(qū)域來看，西部地區(qū)1-9月住宅投資增速為-0.3%，首次出現(xiàn)負(fù)值；在1-8月該增速還為1.3%。

　　三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的出爐并不盡如人意，GDP增速自2009年以來首次破“7”，在房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)重磅政策發(fā)布下，9月份房地產(chǎn)投資增速降幅依然擴(kuò)大，凸顯出當(dāng)前穩(wěn)增長壓力。

　　中信建投地產(chǎn)研究小組指出，單月土地購置面積繼續(xù)下行，土地市場仍未有明顯起色，這也是掣肘投資增速企穩(wěn)的主要原因。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，房地產(chǎn)投資前三季度基本延續(xù)了增速持續(xù)放緩的態(tài)勢。一方面是三四線城市土地出讓今年比較緩慢，牽制了投資數(shù)據(jù)上升；另一方面是大部分城市和房企依然在去庫存，投資相對冷淡。

　　值得關(guān)注的是新開工數(shù)據(jù)。1-9月新開工面積累計(jì)同比依然下降12.6%，但降幅相比1-8月收窄了4.2個(gè)百分點(diǎn)。易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱認(rèn)為，這預(yù)示著整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落已告一個(gè)段落，對GDP的影響已達(dá)頂峰。

　　丁祖昱認(rèn)為，1-9月新開工累計(jì)降幅大為收窄和房地產(chǎn)開發(fā)投資加速下調(diào)形成巨大反差，說明1-9月累計(jì)2.6%的投資增速或已是谷底，四季度將企穩(wěn)回升。

　　在CRIC、中原地產(chǎn)監(jiān)測中，9月土地成交面積已出現(xiàn)回升趨勢；另從中信建投對一些重點(diǎn)城市的跟蹤來看，四季度將進(jìn)入推地高峰，這也將對四季度土地購置面積帶來邊際改善效應(yīng)。

　　房企一二線搶地

　　事實(shí)上，早在9月份，標(biāo)桿房企便已先知先覺回歸一二線搶地。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月全月，一線城市合計(jì)月內(nèi)土地成交額達(dá)到了588.78億，創(chuàng)造了年內(nèi)的最高紀(jì)錄，環(huán)比8月全月漲幅高達(dá)188%。雖然深圳的總價(jià)地王以底價(jià)成交，但9月土地平均溢價(jià)率依然達(dá)到29.44%創(chuàng)年內(nèi)最高；二線城市土地成交額達(dá)1214.7億，環(huán)比上漲41%，同樣為年內(nèi)最高。整個(gè)9月，在一二線城市出現(xiàn)了地王頻出的現(xiàn)象。

　　從截至10月上半月的情況看，一線城市累計(jì)土地成交額達(dá)到了3018.37億，成交樓面價(jià)達(dá)到8263元每平方米，同比上漲8.3%。

　　北京中原首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，10月開始還將有多宗地王出讓，其中上海與北京將分別有10宗和12宗；2015年一線城市全年土地出讓金有望達(dá)到4200億左右。

　　中信建投的監(jiān)測則顯示，1-9月土地成交均價(jià)同比上漲9.56%，增幅較1-8月下降1.49個(gè)百分點(diǎn)。分結(jié)構(gòu)來看40個(gè)大中城市中，一線、三線的土地成交溢價(jià)開始回升，由8月的13.18%和1.18%回升至29.42%和35.11%。而二線城市的土地成交溢價(jià)則有所回落，從8月的25.87%回落至6.12%。

　　中信建投指出，土地市場的分化仍然明顯，購置面積和成交價(jià)格的背離，反映市場區(qū)域分化的影響，一線城市一如既往保持著較高的熱度，而三線城市的溢價(jià)率回升也透露出積極信號(hào)，四季度土地市場企穩(wěn)值得關(guān)注。

　　丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增速企穩(wěn)，已成為今年GDP增速能否保持穩(wěn)定的重要因素。四季度刺激性政策必不可少。目前來看，三季度以來相關(guān)政策的效應(yīng)只能說一般，特別是證券市場，10月10日央行宣布信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款在9�。ㄊ校┩茝V試點(diǎn)，市場流動(dòng)性大為增加，但截至10月20日收盤，滬指也僅3386.7點(diǎn)，相比10月9月的收盤指數(shù)漲幅僅6.4%。房地產(chǎn)方面，新版9·30政策效應(yīng)也表現(xiàn)平平。丁祖昱因此預(yù)計(jì)，之后或有更大力度的刺激政策出臺(tái)。

　　他進(jìn)一步指出，要實(shí)現(xiàn)7%左右的年度GDP增長目標(biāo)，房地產(chǎn)必將起到?jīng)Q定性作用。因此，對四季度整體房地產(chǎn)投資增速、新開工、土地購置情況、商品房銷售量等，都可以更加樂觀地高看一線。

　　房企方面，持續(xù)回暖的銷售、大幅放開的地產(chǎn)公司債融資，將為房企買地提供充足的資金“彈藥”。雖然“金九”成色不足，但統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中，商品房銷售面積同比仍然保持7.5%的增速，且增幅相比1-8月小幅擴(kuò)大0.3%，銷售額同比增長15.3%，與1-8月持平。

　　房企公司債融資，則不管是融資總額還是融資利率，都創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。截至目前，年內(nèi)房企公司債計(jì)劃發(fā)行近3000億，已發(fā)行完畢1700億，最低利率低至3.5%。