摘要：開發(fā)商通過部分開發(fā)、先開工再改規(guī)劃、操縱審批程序等種種方式實(shí)現(xiàn)囤地。

　　位于上海南京路的一個(gè)樓盤，近期報(bào)價(jià)一平方米8萬元至10萬元。然而，其所在地塊卻是1992年首次拿地，“在建”逾20年，屢屢停工。這期間，周邊房價(jià)從千元起步，相比上漲近百倍。

　　日前召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議透露的不作為行為核查問責(zé)情況顯示，截至8月底，各地今年已處置閑置土地31.25萬畝�！靶氯A視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些曾經(jīng)的“地王”、知名開發(fā)商都曾存在囤地行為，一些省份清查出的閑置土地逾十萬畝。樓市調(diào)整期低價(jià)拿地、囤地惜售背后，是開發(fā)商暴利和高房價(jià)。

　　一平方米8萬元至10萬元，這是上海南京西路的協(xié)和城“2068號(hào)公館”近期開盤后一度開出的均價(jià)。該項(xiàng)目于1992年首次拿地，僅二期項(xiàng)目就“在建”了20多年。年報(bào)顯示，開發(fā)商中國地產(chǎn)在2010年后曾三度推遲竣工時(shí)間。

　　能拖就拖成潛規(guī)則

　　現(xiàn)場(chǎng)銷售人員告訴相關(guān)媒體，“2068號(hào)公館”今年剛有兩棟住宅樓完工。已建成住宅樓中，還有部分“不知啥時(shí)開始賣”。即使按年報(bào)中最新的“預(yù)計(jì)2015年全部竣工”計(jì)算，從2006年有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)算起，協(xié)和城整個(gè)項(xiàng)目估值從約80億元漲至超過300億元。

　　據(jù)上海中原物業(yè)顧問研究員劉光富介紹，上海協(xié)和城項(xiàng)目首次拿地的1992年前后，周邊區(qū)域的居民住宅報(bào)價(jià)還不到千元。按照開發(fā)商如今開出的最高價(jià)，單價(jià)漲了約100倍。

　　在北京，曾經(jīng)的“地王”也存在“囤而緩建”的情況。2011年北京單價(jià)最高的“地王”地塊——崇文門菜市場(chǎng)地塊，拍賣時(shí)經(jīng)歷多家房企33輪競(jìng)價(jià)，按出讓價(jià)，樓面地價(jià)達(dá)4.3萬一平方米。到了2014年年末，該地塊仍無已建成的地面建筑。記者從多家地產(chǎn)中介了解到，近4年來，該地塊周邊的商住樓租金就漲了近30％。

　　“僅在海南省，2014年就清查出閑置土地13.92萬畝�！焙Ｄ鲜�國土資源廳廳長陳健春說。

　　“很多樓盤不是拿完地就開建，能拖就拖已是‘潛規(guī)則’�！鄙虾Ｈf科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理孫嘉等市場(chǎng)人士說。

　　房子還沒住產(chǎn)權(quán)就縮水

　　囤地最終都要由消費(fèi)者埋單：2008年1月，知名房企和記黃埔取得上海嘉定南翔地塊時(shí)，樓板價(jià)不足每平方米3000元。從拿地到開工超過3年，2013年9月首次開盤時(shí)，毛坯房均價(jià)達(dá)3.1萬元，超過土地成本10多倍。

　　同時(shí)，囤地還帶來住宅產(chǎn)權(quán)縮水，侵害消費(fèi)者權(quán)益。北京市住建委網(wǎng)站披露的數(shù)據(jù)顯示，位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的魯能“格拉斯小鎮(zhèn)”項(xiàng)目拿地10多年,目前仍在開發(fā)銷售。據(jù)銷售人員透露，按2005年前就已拿地計(jì)算，京郊一些正銷售規(guī)劃中的住房產(chǎn)權(quán)或已縮水10年，“買房者還沒住，產(chǎn)權(quán)就先縮水”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，囤地還不止是開發(fā)商暴利的簡單問題：假如一座城市一年計(jì)劃供地10000畝，但有20％批而未用，供應(yīng)的土地沒有建成房子就可能帶來住宅供應(yīng)混亂，供需被人為扭曲，形成地價(jià)攀升、房價(jià)走高的循環(huán)。

　　囤地抬價(jià)

　　為何難管？

　　業(yè)內(nèi)人士表示，國家及各省市幾乎年年下發(fā)通知、文件，明確要求整治土地閑置中“囤地惜售”現(xiàn)象。 然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分開發(fā)商通過部分開發(fā)、先開工再改規(guī)劃、操縱審批程序等種種方式實(shí)現(xiàn)囤地。

　　上市房企華夏幸福的一家施工公司負(fù)責(zé)人坦言，由于現(xiàn)有規(guī)定很籠統(tǒng)，開發(fā)方極易拖進(jìn)度。“拿到1萬平方米的地，幾年只開發(fā)1000平方米，停停建建算不算囤地？如果算，就改規(guī)劃故意超標(biāo)，總需要時(shí)間修改。”還有部分企業(yè)干脆先開工建樓再改規(guī)劃，對(duì)外宣稱“回購爛尾樓項(xiàng)目”規(guī)避囤地之嫌。

　　一家主要在中部開發(fā)項(xiàng)目的上海房企負(fù)責(zé)人說，個(gè)別企業(yè)故意虛報(bào)預(yù)售價(jià)格，一旦申報(bào)價(jià)明顯高于市場(chǎng)成交均價(jià)，被房管部門暫停預(yù)售程序，就可宣稱由于宏觀調(diào)控、報(bào)價(jià)過高未拿到預(yù)售證，變相操縱審批程序拖延開發(fā)。

　　另一方面，一些地方政府為了土地收入對(duì)囤地“睜一只眼閉一只眼”�！皣�土資源部門現(xiàn)已查明，一些地方政府為了土地收入，拿‘政府原因’作為拖延開發(fā)的擋箭牌。”陳健春說。