摘要：受土地供應(yīng)以及限購(gòu)等因素的影響，今年以來(lái)，商住產(chǎn)品再度迎來(lái)春天。統(tǒng)計(jì)顯示，2015前8個(gè)月，北京商住成交量同比上漲逾一成，成交均價(jià)同比大漲40%。

    限購(gòu)升級(jí)的通州區(qū)域，商住產(chǎn)品更是炙手可熱。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京限購(gòu)未放松，部分區(qū)域甚至升級(jí)，為商住產(chǎn)品的熱銷(xiāo)提供了良機(jī)，同時(shí)，住宅市場(chǎng)自住房和豪宅兩極分化，適合剛需的普通住宅匱乏，進(jìn)一步提升了商住項(xiàng)目的熱度。不限購(gòu)、低總價(jià)的商住產(chǎn)品成功補(bǔ)位住宅市場(chǎng)。

　　前8個(gè)月成交同比上漲13%

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月全月，北京公寓市場(chǎng)包括平層及LOFT合計(jì)簽約達(dá)到了3243套，在6月突破千套后，再次出現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月的月度高位成交，這也是最近幾年北京公寓市場(chǎng)首次連續(xù)3個(gè)月突破千套成交，在最近30個(gè)月僅次于2013年3月份的3752套，創(chuàng)造了最近29個(gè)月的單月最高紀(jì)錄。

　　另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，前8個(gè)月，北京全市新建商住項(xiàng)目共成交10717套，比去年同期上漲了13%；成交均價(jià)突破3萬(wàn)，達(dá)31010元，比去年同期大漲40%。

　　對(duì)于商住產(chǎn)品的熱銷(xiāo)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，限購(gòu)政策在北京依然嚴(yán)格，這樣不限購(gòu)的公寓市場(chǎng)相對(duì)受到部分剛需和投資者的關(guān)注。

　　低總價(jià)優(yōu)勢(shì)突出

　　事實(shí)上，除了限購(gòu)之外，商住產(chǎn)品的價(jià)格優(yōu)勢(shì)也非常明顯，尤其是在今年豪宅“橫行”的當(dāng)下，低總價(jià)樓盤(pán)稀缺的背景下。

　　今年以來(lái)，隨著樓市整體轉(zhuǎn)暖，在限購(gòu)政策依然嚴(yán)格的背景下，不少被限購(gòu)的需求開(kāi)始流向商住市場(chǎng)，不少商住項(xiàng)目憑借較高性?xún)r(jià)比突圍領(lǐng)漲，熱銷(xiāo)之勢(shì)絲毫不遜于住宅市場(chǎng)，商住產(chǎn)品成為繼高端項(xiàng)目之后，北京樓市中表現(xiàn)最為搶眼的產(chǎn)品。

　　“北京整體房?jī)r(jià)已上漲到一定程度，商住項(xiàng)目的低價(jià)特性吸引了部分首置型剛需人群的購(gòu)買(mǎi)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示。

　　補(bǔ)位剛需市場(chǎng)

　　供地結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較為直接，受高價(jià)地等因素的影響，適合剛需購(gòu)房者的普通住宅產(chǎn)品非常稀缺。

　　據(jù)高姍介紹，從近期的土地項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率來(lái)看，今年入市項(xiàng)目多為2014年取得土地。而在2014年成交的52宗宅地當(dāng)中，有高達(dá)31宗包含自住房配建，另外公租房與限價(jià)房的配建也占據(jù)不少份額，2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的僅有4宗�！耙宰宰》繛榇�表的保障房競(jìng)建自2013年下半年開(kāi)始成為土地出讓的標(biāo)配，使得純商品住宅用地的空間被大幅擠壓，大量項(xiàng)目甚至出現(xiàn)自住房及保障房為主、商品房為輔的局面，這也直接導(dǎo)致了新增純商住宅供應(yīng)的嚴(yán)重不足�！�

　　在這種背景下，不限購(gòu)、低總價(jià)的商住產(chǎn)品成為普通住宅市場(chǎng)的有力補(bǔ)充。張大偉認(rèn)為，對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，住宅可購(gòu)買(mǎi)的量有限，特別是目前看，住宅高端化趨勢(shì)已經(jīng)形成，中低總價(jià)的住宅房源稀缺，而很多公寓具備了比較完善的居住功能，這種情況下，成交量持續(xù)上漲成為趨勢(shì)。

　　自住型商品房推出以來(lái)，以?xún)r(jià)格優(yōu)勢(shì)“一馬當(dāng)先”，雖然個(gè)別項(xiàng)目也遭遇了棄購(gòu)、重新選購(gòu)的經(jīng)歷，但在目前市場(chǎng)回溫的情況下，絕大多數(shù)項(xiàng)目仍備受爭(zhēng)搶。同時(shí)，北京激烈的土地競(jìng)爭(zhēng)，也使得不少房企為了拿地不惜將住宅用地部分或者全部競(jìng)成自住房。需求和供應(yīng)都處于高位的自住房，成為剛需產(chǎn)品市場(chǎng)的主力之一。

　　市場(chǎng)回溫帶熱自住房

　　自自住房推出以來(lái)，其經(jīng)歷過(guò)最初的一搶而空，也經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)回落時(shí)的棄購(gòu)潮，在近期市場(chǎng)逐步升溫的背景下，多個(gè)自住房項(xiàng)目引發(fā)爭(zhēng)搶。

　　9月7日，位于大興區(qū)南海子公園西側(cè)的自住房——中國(guó)鐵建·興盛嘉苑進(jìn)入選房階段。選房當(dāng)天，207套房源全部完成認(rèn)購(gòu)，銷(xiāo)售金額超過(guò)3.5億元。

　　8月2日，京漢·東方名苑744套自住房房源全部售罄。

　　而6月份，多個(gè)自住房項(xiàng)目也取得了不錯(cuò)的成績(jī)。6月下旬，中海長(zhǎng)安雅苑入市，997套房源在開(kāi)盤(pán)首日就已經(jīng)全部去化。

　　“自住房市場(chǎng)升溫，主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖趨勢(shì)所致。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　漸成剛需市場(chǎng)主力軍

　　對(duì)于目前自住房市場(chǎng)火爆，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，自住房與周邊項(xiàng)目的價(jià)格差成為重要原因。按照規(guī)定，自住型商品房的售價(jià)應(yīng)該低于周邊同品質(zhì)商品房項(xiàng)目的30%左右。特別是今年，隨著地價(jià)高企，房?jī)r(jià)回升，同一區(qū)域內(nèi)，自住房?jī)r(jià)格與周邊商品房?jī)r(jià)格的價(jià)格差不斷擴(kuò)大，進(jìn)一步刺激購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)自住房熱情。

　　強(qiáng)烈的需求支撐了自住房市場(chǎng)的快速升溫，根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自住型商品房的銷(xiāo)量已經(jīng)占到了市場(chǎng)成交總量的近1/4，而上半年頻現(xiàn)的“日光”自住型商品房也讓其成為剛需置業(yè)的首選。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今后自住型商品房的開(kāi)發(fā)量可能要逐漸與商品房持平，甚至超過(guò)商品房，以后市場(chǎng)上剛需類(lèi)產(chǎn)品肯定是由自住型產(chǎn)品支撐。

　　豪宅與自住房?jī)煞痔煜?/strong>

　　在土地市場(chǎng)中，房企為了加大拿地的勝算，也在加大配建自住房的比例，為了平衡利潤(rùn)，意味著剩余地塊上所建的產(chǎn)品成本相對(duì)提高。在此背景之下，北京住宅市場(chǎng)自住房與豪宅占主導(dǎo)的二元模式將進(jìn)一步明確，而適合中低端剛需及改善型的純商品房項(xiàng)目不斷減少，這一預(yù)期之下也將加速該類(lèi)產(chǎn)品去化。

　　中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，最近一段時(shí)間，北京出現(xiàn)了連續(xù)4宗樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)的地王。2015年截至目前看，合計(jì)供應(yīng)商品房住宅只有26882套，而成交則達(dá)到了37216套，高端化趨勢(shì)越來(lái)越明顯。

　　張大偉認(rèn)為，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)成為新常態(tài)。在北京2013年開(kāi)始出現(xiàn)了地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，而從2015年6月大興等南城系列地王開(kāi)始，出現(xiàn)了地價(jià)遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)的現(xiàn)象�！拔磥�(lái)新上市的商品房定價(jià)自然會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢(shì)，而很多過(guò)去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的也將供應(yīng)大量的豪宅項(xiàng)目，將明顯影響市場(chǎng)定價(jià)�！�