摘要：城市規(guī)劃確實(shí)能夠起到點(diǎn)石成金的作用，隨著規(guī)劃方案的實(shí)施，會(huì)讓一些原本極為普通的地方發(fā)生質(zhì)變。但需要提醒的是，規(guī)劃在實(shí)施過(guò)程中存在調(diào)整的可能，所以購(gòu)房者不能把它作為唯一的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)。

    規(guī)劃概念推漲房?jī)r(jià)

    重大規(guī)劃能夠推漲房?jī)r(jià)，這樣的案例一再出現(xiàn)。

    這樣的故事在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)一再上演，最近一次輪到了閘北區(qū)。近日，關(guān)于靜安、閘北兩區(qū)合并成為新靜安的消息得到官方確認(rèn)，閘北區(qū)二手房市場(chǎng)上立刻有了反應(yīng)，諸如漲價(jià)、惜售現(xiàn)象頻出。上海鏈家柳營(yíng)店的業(yè)務(wù)員反映，一套此前報(bào)價(jià)450萬(wàn)元的明園森林都市二手房，房東得知閘北將要并入靜安的消息之后，立刻要求撤單；該小區(qū)一套三房，原本掛牌價(jià)為530萬(wàn)元，在兩區(qū)合并消息公布的第二天一大早，就致電中介要求將掛牌價(jià)提高到550萬(wàn)元。而閘北區(qū)另一個(gè)小區(qū)慧芝湖的賣家，更是將掛牌價(jià)來(lái)了個(gè)“三級(jí)跳”，此前掛牌價(jià)為960萬(wàn)元，在得到兩區(qū)合并消息之后，連續(xù)兩次加價(jià)，提高到980萬(wàn)元。更有甚者，有業(yè)主一次性加價(jià)80萬(wàn)元而嚇跑了買家。

    類似的例子不勝枚舉。在今年6、7月份，因“北京城市副中心”概念而火起來(lái)的通州房地產(chǎn)市場(chǎng)著實(shí)惹眼，新盤在短短兩個(gè)月內(nèi)加價(jià)普遍在5000元/平方米以上，多個(gè)樓盤則實(shí)施了“捂盤惜售”策略，封盤等待大漲之后以便能賣出更高的價(jià)格。

    城市規(guī)劃緣何能夠得到市場(chǎng)認(rèn)可，并使得房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲，其主要在于人們的預(yù)期發(fā)生了改變。上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，閘北和靜安在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、樓盤檔次、商業(yè)配套等方面存在較大差距，兩區(qū)合并使得閘北區(qū)部分業(yè)主產(chǎn)生了“攀上枝頭變鳳凰”的心理，因而出現(xiàn)了漲價(jià)、惜售的情況。而從另一個(gè)層面來(lái)看，隨著規(guī)劃的落定并實(shí)施，區(qū)域內(nèi)包括基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套、交通、教育等都會(huì)得到改善，從而徹底改善了區(qū)域內(nèi)的地段價(jià)值，這也會(huì)促使房?jī)r(jià)大幅上漲。

    四類規(guī)劃力度最大

    不同類型的城市規(guī)劃，對(duì)房?jī)r(jià)的影響各不相同。

    專業(yè)人士分析指出，不同類型的規(guī)劃方案，在實(shí)施過(guò)程中其投資規(guī)模，以及實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等，都會(huì)有著明顯的區(qū)別。下面我們將針對(duì)不同類型的規(guī)劃，來(lái)進(jìn)行說(shuō)明。

    國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃

    【影響力】★★★★★

    國(guó)家層面的城市規(guī)劃，無(wú)論從影響力度、持續(xù)時(shí)間以及影響范圍等方面來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是最大的，具體案例有海南國(guó)際旅游島、海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)、京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃等等。

    2010年初，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，海南國(guó)際旅游島建設(shè)正式拉開序幕。國(guó)際旅游島規(guī)劃使得海南島成為開發(fā)熱土，也導(dǎo)致土地價(jià)格一路飆升，規(guī)劃方案宣布之后，海南島的地價(jià)在短短數(shù)月之內(nèi)翻倍。近年來(lái)，包括萬(wàn)達(dá)、碧桂園、萬(wàn)科、保利等眾多知名開發(fā)商云集海南島，開發(fā)了大量項(xiàng)目。此外，�？�、三亞等海南核心城市的房?jī)r(jià)也一路上漲。

    對(duì)于此類規(guī)劃，影響最大的核心節(jié)點(diǎn)城市。這類規(guī)劃惠及的是整個(gè)區(qū)域，但核心節(jié)點(diǎn)城市獲得的投資比例相對(duì)要大得多，比如海南的�？�、三亞兩個(gè)城市；或者近期公布的京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)中的唐山、張家口、德州等城市。

    功能區(qū)規(guī)劃

    【影響力】★★★☆☆

    功能區(qū)的建設(shè)，在改善區(qū)域內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施的同時(shí)，還會(huì)導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，從而徹底改善區(qū)域面貌，地段價(jià)值得以大幅提升，比如上海虹橋商務(wù)區(qū)、浦東自貿(mào)區(qū)規(guī)劃等。

    虹橋商務(wù)區(qū)于2009年9月份首次對(duì)外公布。根據(jù)規(guī)劃和功能定位，虹橋商務(wù)區(qū)建設(shè)將成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)，上海國(guó)際貿(mào)易中心的核心功能區(qū)之一。規(guī)劃實(shí)施之后，虹橋商務(wù)區(qū)立刻成為開發(fā)熱土，地價(jià)出現(xiàn)大幅攀升情形，如在2013年地價(jià)漲幅超過(guò)70%，同時(shí)房?jī)r(jià)也一路上漲，這一年七寶板塊房?jī)r(jià)翻番。

    重大市政項(xiàng)目規(guī)劃

    【影響力】★★☆☆☆

    重大市政項(xiàng)目規(guī)劃能夠帶來(lái)實(shí)際利好，所以也能提升地段價(jià)值。此類規(guī)劃最為常見，也受購(gòu)房者關(guān)注，比如軌道交通等等。

    軌道交通可以改善交通狀況，從而帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，最典型的例子就是上海莘莊。上海軌道交通一號(hào)線的終點(diǎn)站莘莊鎮(zhèn)，原是一個(gè)不起眼的鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)，1992年的時(shí)候面積僅2平方公里。1995年后，隨著上海地鐵1號(hào)線的全線建成通車，城市化面積超過(guò)了10平方公里，而莘莊的房?jī)r(jià)，自然是上海外環(huán)線附近最高的板塊。

    類似的情形還有包括一些小型功能區(qū)規(guī)劃，比如濱江帶規(guī)劃，使得盧灣黃浦江沿岸發(fā)生了大變化，又之前的老廠區(qū)搖身一變?yōu)槲幕�博覽、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商務(wù)辦公功能區(qū)，同時(shí)也成為高端住宅集聚區(qū)。

    勿過(guò)于迷信規(guī)劃

    規(guī)劃不是萬(wàn)能的，同時(shí)規(guī)劃也存在調(diào)整的可能，所以購(gòu)房者不能過(guò)于依賴規(guī)劃，并將其作為置業(yè)或者投資的唯一判斷指標(biāo)。靠規(guī)劃投資失敗的案例真實(shí)存在。如在上世紀(jì)90年代，廣西北海的房?jī)r(jià)被炒到突破了1萬(wàn)元/平方米的大關(guān)，沒(méi)有多久便降到1000元左右每平方米，致使不少投資者傾家蕩產(chǎn)。

    此外，對(duì)于個(gè)人投資者而言，介入的時(shí)機(jī)也很重要，如果太早，會(huì)面臨巨大的時(shí)間成本。據(jù)了解，一項(xiàng)重大規(guī)劃，從立項(xiàng)到最終公布，中間要耗費(fèi)大量的時(shí)間進(jìn)行可行性研究、論證等工作，因此過(guò)早介入，即使最終得以實(shí)現(xiàn)，但也需要等待極長(zhǎng)的時(shí)間。如海南國(guó)際旅游島規(guī)劃，早在2002年6月就進(jìn)行了建立的可行性研究，最終宣布已經(jīng)是7年之后的事情了。

    獲取規(guī)劃信息的渠道主要包括報(bào)刊、電視等公開報(bào)道。一般情況下，一項(xiàng)重大規(guī)劃在出臺(tái)之前，都會(huì)被公開報(bào)道出來(lái)，尤其是一些有利于城市發(fā)展的規(guī)劃項(xiàng)目，通常會(huì)通過(guò)新聞?shì)d體廣而告之。只要平時(shí)留心，總會(huì)了解到此類信息。此外，還可以通過(guò)政府網(wǎng)站，如國(guó)土規(guī)劃局的官方網(wǎng)站等公開渠道，也能了解到一些規(guī)劃信息。

    同時(shí)，需要注意的是，有些規(guī)劃的出臺(tái)，不僅不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到促進(jìn)作用，反而會(huì)起反作用。比如有些道路擴(kuò)建規(guī)劃，將商業(yè)街變?yōu)槌鞘锌焖俚缆�，或者出于建設(shè)需要而將學(xué)校遷走，這些變化都會(huì)使得周邊住房的附加值下降。