摘要：今年1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價3041元/平方米，同比增長11.1%，增幅比1-7月份加大1.6個百分點。從土地價格看，前8個月土地價格延續(xù)了今年以來整體上行的走勢，已經(jīng)超過了2014年全年3002元/平方米的歷史最高價，創(chuàng)歷史新高。與此同時，銷售的轉(zhuǎn)好，最為直接影響就是去庫存的加快。

    據(jù)國家統(tǒng)計局日前發(fā)布今年前8個月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。至今年8月末，商品房待售面積66324萬平方米，比7月末增加65萬平方米。其中，住宅待售面積減少194萬平方米。8月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.46，比7月提高0.43點。

　　土地價格創(chuàng)新高

　　隨著樓市成交的復蘇，土地市場也呈現(xiàn)出回暖的跡象。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14116萬平方米，同比下降32.1%，降幅比1-7月份擴大0.1個百分點；土地成交價款4294億元，下降24.6%，降幅收窄1個百分點。

　　從土地購置面積增幅走勢看，前8個月基本延續(xù)了今年以來同比下跌的走勢，且基本穩(wěn)定在30%左右的跌幅，整體處于較低水平。一方面是目前土地供應增長較慢，另一方面，在目前行業(yè)整體處于緩慢復蘇的階段，隨著市場需求的逐步釋放，房企主要還是將去庫存作為重點，拿地意愿也相對謹慎。預計四季度隨著土地供應的逐步回升以及樓市的進一步復蘇，土地購置面積同比跌幅也將進一步收窄。

　　更值得注意的是，土地價格也開始大幅增長。數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價3041元/平方米，同比增長11.1%，增幅比1-7月份加大1.6個百分點。從土地價格看，前8個月土地價格延續(xù)了今年以來整體上行的走勢，已經(jīng)超過了2014年全年3002元/平方米的歷史最高價，創(chuàng)歷史新高。分析預計四季度，隨著土地市場的逐步平穩(wěn)，土地價格整體仍將繼續(xù)上行，但增幅趨于平穩(wěn)。

　　商品房銷售增幅明顯

　　土地市場的回暖與商品房市場的復蘇密不可分。在今年前8個月，監(jiān)控到的商品房銷售面積為69675萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-7月份提高1.1個百分點。從商品房銷售面積看，高于去年同期，接近2013年同期70842萬平方米的歷史高值，創(chuàng)近五年第二新高。其中，住宅銷售面積增長8.0%。商品房銷售額48042億元，增長15.3%，增速提高1.9個百分點。其中，住宅銷售額增長18.7%。8月份，商品房銷售面積9761萬平方米，同比增長14.7%；商品房銷售額6912億元，同比增長28.5%。

　　從商品房銷售面積同比增幅走勢看，今年前8個月延續(xù)了今年以來增幅整體上行的態(tài)勢，也是繼上半年進入正增長區(qū)間后，增幅進一步加大。二季度以來，在樓市寬松政策以及一系列降準降息等貨幣政策的效應刺激下，樓市需求逐步釋放，近5個月單月的市場成交同比增幅呈現(xiàn)逐步擴大的態(tài)勢，也帶動了前8個月成交同比增幅的繼續(xù)上揚。預計隨著去年同期基數(shù)的逐步回落，以及地方落實中央樓市政策的逐步推進，四季度商品房同比增幅將趨于平穩(wěn)。

　　1-8月份，全國商品房成交均價6895元/平方米，同比增長7.6%，增幅較1-7月份加大0.7個百分點，創(chuàng)造五年以來的第二新高。其中住宅成交均價增長9.8%，辦公樓成交均價增長4.1%，商業(yè)營業(yè)用房成交均價下降3.7%。今年前8個月，除了商業(yè)營業(yè)用房價格同比下降外，住宅和辦公樓價格增幅均處于正增長區(qū)間。而從價格增幅走勢看，住宅持續(xù)上升，增幅創(chuàng)2013年前8個月以來的新高。易居的分析認為，預計四季度，隨著去年同期基數(shù)的逐步回落，住宅價格增幅仍將繼續(xù)小幅上行。

　　住宅庫存連續(xù)半年下降

　　銷售的轉(zhuǎn)好，最為直接的就影響就是去庫存的加快。據(jù)國家統(tǒng)計局日前發(fā)布今年前8個月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。至今年8月末，商品房待售面積66324萬平方米，比7月末增加65萬平方米。其中，住宅待售面積減少194萬平方米。8月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.46，比上月提高0.43點。

　　而據(jù)市場機構(gòu)發(fā)布的監(jiān)控數(shù)據(jù)，國內(nèi)的住宅庫存的確正在快速消化。截至2015年8月底，易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25729萬平方米，環(huán)比減少0.8%，同比減少1.4%。庫存規(guī)模已連續(xù)6個月出現(xiàn)環(huán)比下跌。8月份環(huán)比下跌，雖然有季節(jié)性的推盤放緩習慣、房企看漲房價而刻意捂盤等因素，但本質(zhì)原因是，部分大城市此前投資節(jié)奏放緩，導致可售房源開始變得不足。

　　在庫存同比增幅保持連續(xù)53個月正增長態(tài)勢的情況下，8月份首次出現(xiàn)負增長。由于房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到新開工再到預售是需要一定時間的，所以目前庫存不足的風險已經(jīng)發(fā)出了警示。對于部分大城市來說，過去一年堅持的“去庫存”戰(zhàn)略應該有所調(diào)整，即轉(zhuǎn)向“補庫存”的戰(zhàn)略上來，否則庫存不足的風險會繼續(xù)加大。

　　監(jiān)控顯示，8月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為1840萬平方米，環(huán)比減少9.9%，同比減少7.7%。8月份相對7月份推盤節(jié)奏放緩，這和季節(jié)因素有一定關(guān)系。而到了9月份，預計房企推盤節(jié)奏會繼續(xù)加快。

　　一線市場庫存縮減

　　截至2015年8月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3460萬、18051萬和4217萬平方米，環(huán)比增幅分別為-1.9%、-1.0%和0.9%，同比增幅分別為-0.7%、2.2%和1.7%。

　　一線城市在1-3月份庫存均出現(xiàn)下行態(tài)勢，4月份微幅上升，5-8月份庫存重現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢，這和一線城市市場成交較活躍的態(tài)勢有關(guān)。同時，8月份一線城市庫存同比增幅為近19個月以來的首次負增長。對于一線城市來說，后續(xù)積極補庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價上漲的節(jié)奏。

　　二線城市8月份新增供應量為1328萬平方米，遠低于7月份1483萬平方米的水平。同時新增成交量大于新增供應量，導致庫存出現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢。在7月份，二線城市庫存規(guī)模同比增幅為近52個月的首次負增長。而到了8月份同比跌幅繼續(xù)擴大。

　　三線城市8月份新增供應量為236萬平方米，而新增成交量為197萬平方米，新增成交量略小于新增供應量，這導致庫存出現(xiàn)小幅上升。從趨勢看，三線城市庫存的同比增幅也有不斷收窄態(tài)勢。

　　多年不遇購房時機已出現(xiàn)

　　專家觀點

　　8月樓市傳統(tǒng)淡季，網(wǎng)簽量繼續(xù)高位回落，已是連續(xù)兩個月下滑。成交量下降，主要受連續(xù)三個月推新貨減少導致客戶選擇面窄，且客戶對即將到來的金九銀十有所期待，因而放緩入市速度。而進入金九銀十后，各樓盤營銷積極，一二手聯(lián)動、電商折扣優(yōu)惠、現(xiàn)場主題活動旺場等頻現(xiàn)，蓄勢備戰(zhàn)旺季。廣鋼新城板塊首個樓盤中�；�灣壹號開板房收籌，獲得市場高度關(guān)注，金融街融穗華府亦展開宣傳攻勢，預計金九銀十將迎來眾多樓盤開售。

　　經(jīng)緯行研究中心分析觀點認為，當前國家經(jīng)濟仍面臨下行壓力，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟支柱，八月各項利好頻現(xiàn)，如降息降準、放寬外資限入、公積金二套房貸首付下調(diào)、公積金貼息貸款、廣州區(qū)劃調(diào)整完成等，都向市場傳遞利好信息，有助刺激買家入市；受此影響，開發(fā)商或會加快金九銀十的推貨節(jié)奏，進一步去庫存。不過近期股市波動和人民幣貶值預期升溫，投資資金是保持觀望還是轉(zhuǎn)投樓市避險，或會視乎“金九銀十”各樓盤的優(yōu)惠力度，并將最終決定“金九銀十”的成色有幾何。

　　合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院分析人士認為，廣州當前可售商品住宅庫存去貨周期約為9.7個月，處于較合理水平。從未售量看，廣州未售商品住宅總面積約為1906萬平方米，需要超過21個月的消化周期，說明未售商品住宅壓力仍然較大，今后一兩年內(nèi)廣州樓市并不缺少供應。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，廣州市場多年不遇的購房好時機已經(jīng)出現(xiàn)，購房者要把握好入市機遇。

　　黎文江分析指出，歷次樓市起落都與GDP及調(diào)控政策相關(guān)，政策出臺依據(jù)，與當時經(jīng)濟景氣度相關(guān)。2008年、2009年問題在于出口，2015年問題在于投資。目前，貨幣政策已經(jīng)非常寬松，投資增速仍不斷走低，全國土地成交持續(xù)走低。其次，從房價收入比看，廣州目前房價與人均收入的比值，與2008年已相差無幾。第三，降準、降息利好房地產(chǎn)市場，100萬貸款，按20年還期計，今年8月26日降息后，對比2014年11月前購房貸款，利息支出節(jié)省19萬元。從這幾點看，眼下已經(jīng)是出手置業(yè)的難得好時機。眼下市場房價是否已經(jīng)到谷底，會否還會下跌？黎文江認為由于近年來開發(fā)成本持續(xù)上升，利潤縮減，房價不會下降。