摘要：中國樓市傳統(tǒng)旺季的“金九(月)”過半，多地卻出現(xiàn)住宅銷售速度放緩、房地產(chǎn)市場熱度下滑的狀況。加之，華人“首富”李嘉誠近期頻頻傳出拋售內(nèi)地樓盤產(chǎn)業(yè)的消息，使得人們對中國房地產(chǎn)市場風(fēng)險的擔(dān)憂卷土重來。

    多位專家在接受中新社記者采訪時表示，一些城市受前期樓市成交放量透支的影響，9月出現(xiàn)成交回落。不過，中國房地產(chǎn)市場風(fēng)險總體可控，只是隨著樓市發(fā)展階段的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)深層次矛盾浮現(xiàn)，破局不僅需要頂層設(shè)計發(fā)力，還需要土地、財稅制度改革等一系列措施配套推進。

    中國國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松在接受中新社記者采訪時指出，目前中國房地產(chǎn)市場所面臨的風(fēng)險主要來自三個方面：一是房價漲速快于居民收入增速的“泡沫風(fēng)險”，二是供給大于需求的“過剩風(fēng)險”，三是金融領(lǐng)域的流動性風(fēng)險。

    鄧郁松指出，從全國水平來看，中國房價增速實際上是低于居民收入漲幅的。“根據(jù)我們的調(diào)查，1998年中國房價是居民收入的8.9倍，而2014年房價是收入的7.2倍，十多年來這個數(shù)字并沒有上升�！狈績r系統(tǒng)性的泡沫風(fēng)險無從談起。

    整體性的供給過剩風(fēng)險也并不存在。鄧郁松指出，從2013年的數(shù)據(jù)來看，中國戶均擁有住宅略多于1套，但并沒有達到超過1.1套的警戒水平。而且，近月來，中國房屋新開工面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅回落，“這對于緩解一些地方的庫存壓力是有好處的”。

    而第三個流動性風(fēng)險，則通過央行去年11月以來一系列降息降準(zhǔn)得到很大化解，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，還是對購房者來說，流動性過緊的狀況并不明顯。

    有聲音認(rèn)為，隨著美聯(lián)儲加息預(yù)期升溫，中國房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)資金加速流出的狀況，加劇房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。不過，鄧郁松指出，中國房地產(chǎn)市場是“不可貿(mào)易”的市場，買房人、開發(fā)商大都來自國內(nèi)，而且都是使用人民幣進行交易，這種相對隔離的狀況也使中國樓市不會對美國加息過度敏感。

    加之，中國房企利用外資在整體對外融資中的占比很低，今年以來又因為匯率等一系列因素海外融資量“腰斬”，美聯(lián)儲加息的影響十分有限。

    不過某集團副總裁胡景暉提醒說，在經(jīng)過了“黃金十年”的高速上漲之后，中國樓市目前并不是一個十分健康的市場，這種不健康也暗含了一系列風(fēng)險隱患。

    首先，這種風(fēng)險體現(xiàn)在房價和租金的不對等上。在中國，特別是一些大城市，一年租金收益不到房價的2%，這意味著部分城市房價有泡沫，同時也說明房地產(chǎn)尚未成為一種長期穩(wěn)健的投資品，許多購房者仍將樓市視為短期套利的工具。

    另一方面，地方對土地財政的嚴(yán)重依賴難改，這也使樓市調(diào)控面臨“地價漲、房價難降”的兩難。此外，雖然購房按揭貸款方面的違約、“斷供”風(fēng)險較低，但不少上游開發(fā)企業(yè)從影子銀行等渠道高成本融資，一旦銷售下滑、房價下降，可能會出現(xiàn)爛尾、蕭條等情況，并產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。

    胡景暉指出，解決這些難題需從深層次問題入手。地方要真正降低對土地財政的依賴，需要開征房產(chǎn)稅，但中國國有土地70年使用權(quán)的規(guī)定使得在許多發(fā)達國家通行的房產(chǎn)稅在中國“水土不服”。這些“癥結(jié)”需要包括土地制度改革等一系列改革來“動手術(shù)”。

    中國樓市在十余年的繁榮之后開始走入調(diào)整期，今后房地產(chǎn)市場的需求是否可以持續(xù)？胡景暉表示，城鎮(zhèn)化的推進過程中如何真正讓農(nóng)民得到適宜的居住空間十分關(guān)鍵，這也是保證房地產(chǎn)市場后勁的主要因素。此外，在大城市，“保障房買不了、高端房買不起”的中產(chǎn)階級“夾心層”也需要受到政策關(guān)注。

    萬達集團董事長王健林近期表示，未來中國一線和少數(shù)二線城市房價可能還會走高，特別對于“北上廣深”等城市，這種高房價也是限制城市過于龐大的一個門檻，而其他多數(shù)城市房價可能趨于穩(wěn)定。