摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)再迎政策放寬。國(guó)務(wù)院近日下發(fā)《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》，房地產(chǎn)行業(yè)保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目最低資本金比例維持20%不變，部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最低資本金比例下調(diào)5%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力減輕，可算利好。

    伴隨著房地產(chǎn)板塊利好政策頻頻出臺(tái)，今年房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是一、二線城市房地產(chǎn)銷售有所回暖。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，8月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.46點(diǎn)，比7月份提高0.43點(diǎn)，已連續(xù)3個(gè)月回升。1月至8月，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.2%，增速比1月至7月提高1.1個(gè)百分點(diǎn)；銷售額增長(zhǎng)15.3%，增速提高1.9個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增長(zhǎng)小幅加快，新開工和土地購(gòu)置面積現(xiàn)筑底跡象。

    9月15日，兩市大盤大幅收低，共成交4776.1億元，量能比周一有所萎縮，資金仍呈現(xiàn)大幅凈流出態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，兩市資金凈流出183.98億元，主要集中在機(jī)械、房地產(chǎn)、化工化纖、電子信息等板塊。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的股票仍是資金凈減持的主要對(duì)象。

    秋收在望，房地產(chǎn)市場(chǎng)考驗(yàn)愈顯嚴(yán)峻。

    “去庫(kù)存”仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，而且房?jī)r(jià)仍然有上行壓力。在這樣的市場(chǎng)背景下，政策層面相對(duì)寬松，宜盡快去庫(kù)存。對(duì)于房企來(lái)講，應(yīng)該未雨綢繆，繼續(xù)堅(jiān)持跑量的高周轉(zhuǎn)策略，加大去庫(kù)存力度，通過(guò)盡快回籠資金減輕企業(yè)資金面的壓力。

    截至2015年8月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為25729萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.8%，同比減少1.4%，庫(kù)存量已連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)下跌。更明顯的是，在庫(kù)存同比增幅保持連續(xù)54個(gè)月正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的情況下，8月首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

    同時(shí)，8月一線城市庫(kù)存同比增幅為近19個(gè)月以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，后續(xù)積極補(bǔ)庫(kù)存的迫切程度將加大，否則庫(kù)存不足容易加快房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏。庫(kù)存的相對(duì)降低，會(huì)直接影響到存銷比的變化，這都可以暫時(shí)視為房?jī)r(jià)上升前的預(yù)警。

    初步可以認(rèn)為，一線城市和處于其中的部分大型房地產(chǎn)企業(yè)面臨補(bǔ)庫(kù)存的選擇命題。但對(duì)于三、四線城市而言，去庫(kù)存依然應(yīng)該得到重視。從某種意義上講，樓市在調(diào)整中緩步發(fā)展就是當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)。

    從市場(chǎng)角度看，去庫(kù)存和補(bǔ)庫(kù)存并存，樓市雙行通道開啟，已經(jīng)成為“金九銀十”期間必須注意的問(wèn)題。