多輪調(diào)整政策已見效 前8月住宅銷售面積增兩成
發(fā)布時間：2015-09-15 來源：北京青年報 編輯：郭瑞瑞
摘要：今年前8個月，
北京市
商品房銷售面積847.9萬平方米，比上年同期增長9.5%。
數(shù)據(jù)顯示，今年6月份以來，北京商品房銷售面積同比出現(xiàn)一年來的首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，此后就一直保持同比增長的態(tài)勢，到8月份這一增幅已創(chuàng)下了近一年來的最高紀(jì)錄。
今年前8個月，北京市
住宅銷售面積700.3萬平方米，同比增幅超過兩成達到21%。昨天，北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布的多項數(shù)據(jù)顯示，北京
房地產(chǎn)銷售繼續(xù)回暖，房地產(chǎn)開發(fā)
投資也出現(xiàn)了筑底跡象。不過數(shù)據(jù)也顯示，北京的商品住宅無論新開工還是竣工面積依然呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢，顯示商品住宅的走勢依然微妙。
數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，北京市商品房銷售面積為847.9萬平方米，比上年同期增長9.5%。其中，住宅銷售面積為700.3萬平方米，增長21%；寫字樓為83.5萬平方米，下降8.2%；商業(yè)、非公益用房及其他為64.1萬平方米，下降38.8%。今年6月份以來，北京商品房銷售面積同比出現(xiàn)一年來的首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，此后就一直保持同比增長的態(tài)勢，到8月份這一增幅已創(chuàng)下了近一年來的最高紀(jì)錄。
不過與住宅熱、寫字樓和商業(yè)用房冷的形勢相對比，今年前8個月，北京市完成住宅投資卻下降0.8%；寫字樓投資增長21.4%，商業(yè)、非公益用房及其他投資更是增長了32.6%。與此同時，截至8月末，北京市商品住宅施工面積同比下降10.2%；寫字樓則增長了2.4%。前8個月，北京市商品住宅新開工面積也同比下降14%，寫字樓和商業(yè)用房等則分別增長了34.2%和44.2%。
北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊昨天還發(fā)布了北京市工業(yè)生產(chǎn)和社會消費品零售數(shù)據(jù)。今年前8個月，北京市規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比
價格計算，同比增長0.8%。另外，今年前8個月北京市實現(xiàn)社會消費品零售總額6503.6億元，同比增長6%。值得一提的是，北京地區(qū)的網(wǎng)上消費依然保持著較高速增長，全市限額以上批發(fā)零售企業(yè)實現(xiàn)網(wǎng)上零售額1058.5億元，同比增幅達到了33.8%。
分析
針對國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，8月，重點城市
新房銷售節(jié)奏進一步放緩，環(huán)比持續(xù)兩個月出現(xiàn)下滑，但同比依然增幅明顯。二手住宅成交量則是結(jié)束了連續(xù)5個月的環(huán)比走高之勢，但同比來看，
市場成交仍處高位。整體而言，今年7月、8月市場成交呈現(xiàn)淡季不淡。
同時，整體市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均：需求不均衡、供應(yīng)不均衡、
庫存不均衡、價格漲跌幅不均衡。從
全國房地產(chǎn)市場看，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然醞釀崩盤風(fēng)險。
城市分化現(xiàn)象不僅在住宅銷售市場顯現(xiàn)，且已傳導(dǎo)到
房企拿地環(huán)節(jié)。8月，
一線城市土地供求雙雙走高；二線城市雖然成交走低但供應(yīng)上升，后市成交恢復(fù)可期；三四線城市則土地供求整體萎靡。
數(shù)據(jù)顯示，從2014年初樓市進入調(diào)整期以來，房地產(chǎn)庫存已經(jīng)持續(xù)一年多明顯增加，而在8月出現(xiàn)了首次明顯減少。張大偉認(rèn)為，這表明樓市的最大壓力周期接近結(jié)束，從2014年9月截至日前的多輪樓市調(diào)整政策已經(jīng)初步見效。
而房地產(chǎn)市場政策環(huán)境在8月持續(xù)迎來利好，降準(zhǔn)降息后
貸款利率再創(chuàng)歷史新低，持續(xù)多年的“限外令”出現(xiàn)松動，
公積金首付比例進一步下調(diào)。同時，地方政府托市政策也層出不窮。張大偉認(rèn)為，隨著全國房地產(chǎn)政策的全面寬松，“金九銀十”值得期待。
從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，張大偉認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場依然面臨巨大的“托底蓋帽”的風(fēng)險，如何避免一二線城市
房價上漲失控，三四線城市樓市跌入深淵，將成為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的新課題。
相關(guān)
近日，河北省住建廳、省國土資源廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進河北省北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》�！锻ㄖ诽岬揭獓�(yán)厲查處房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、捂盤惜售、哄抬房價等行為。
《通知》對商品房銷售行為提出要求，未取得商品房預(yù)售許可的開發(fā)項目，嚴(yán)禁任何形式的預(yù)售和
廣告宣傳。強化商品房預(yù)售方案管理，完善新建商品房預(yù)（銷）售價格備案制度，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價、一房一價規(guī)定。
《通知》還要求，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”，對企業(yè)自身原因造成土地閑置的，依法堅決查處。發(fā)揮社會監(jiān)督作用，對問題房地產(chǎn)企業(yè)實施約談制度，查處房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、捂盤惜售、哄抬房價等行為。規(guī)范中介行為，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導(dǎo)消費者。加強房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，及時記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。
《通知》指出，環(huán)京地區(qū)要準(zhǔn)確把握城市定位和功能布局，把服從承接北京非首都功能疏解的需要放在首位，打造規(guī)模適度、職住合一、生態(tài)優(yōu)美、生活便利、成本低廉、宜居宜業(yè)的首都衛(wèi)星城，不建“睡城”和“圍城”。河北省將進一步加強生態(tài)環(huán)境保護。按照北京生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的要求，成片
建設(shè)森林，預(yù)留好生態(tài)空間廊道，劃定綠色隔離空間，限制城鎮(zhèn)密集區(qū)聯(lián)片發(fā)展。同時，積極布局北京轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)承接平臺，統(tǒng)籌安排基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，實現(xiàn)與北京同城化發(fā)展。
燕郊等區(qū)域難以支撐超1.5萬元房價
通州
限購后，環(huán)北京房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫。中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，這種情況下需要出臺政策抑制炒作，河北省下發(fā)的這份《通知》禁止開發(fā)商炒作環(huán)京地區(qū)房價正當(dāng)其時。燕郊等區(qū)域房價炒作跡象明顯，這些區(qū)域難以支撐目前超過1.5萬元的房價。
對于北京市行政職能遷入通州，目前來看，主要利好改善還是在通州，但燕郊等區(qū)域房價漲幅最高，目前很多項目已經(jīng)達到了1.8萬元，相比去年漲幅接近100%。但官方數(shù)據(jù)顯示，燕郊截至8月底，年內(nèi)新增供應(yīng)住宅套數(shù)高達11516套，這一數(shù)據(jù)是通州市場商品房住宅供應(yīng)量的14倍。
而全北京2015年來的商品房住宅供應(yīng)量只有22655套，也就是僅燕郊一地的2015年供應(yīng)量就相當(dāng)于全北京的一半，如果疊加北京周圍其他區(qū)域，環(huán)北京供應(yīng)量遠超過北京數(shù)倍。
張大偉認(rèn)為，配套決定市場健康程度，從目前看，雖然環(huán)北京的燕郊等區(qū)域，房價相比通州要低，但從配套看，跟通州郊區(qū)沒法相比。而在燕郊等區(qū)域
買房的客戶大多是投資和剛需。這導(dǎo)致市場一旦出現(xiàn)觀望，很可能就出現(xiàn)需求銳減。
另外，對于北京目前的各種資源來說，能夠落地到周圍的有限。通州依然處于待開發(fā)階段，能夠外溢出的資源可能吸引力有限，燕郊等區(qū)域難以支撐目前超過1.5萬元的房價。
