中國(guó)房?jī)r(jià)變遷史：當(dāng)前房?jī)r(jià)難道就是A股5000點(diǎn)？
發(fā)布時(shí)間：2015-09-07 來(lái)源：廣州房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng) 編輯：任瀛
摘要：這兩天大家看股市已經(jīng)沒什么希望了，又開始折騰
樓市，
公積金調(diào)降了，外國(guó)人也能買了，這么好的
政策你們還不麻利兒的趕緊去
買房？
但很多人似乎都有一個(gè)非常無(wú)聊的疑問，現(xiàn)在的
房?jī)r(jià)高嗎？如果高，為什么這么多人都拋頭顱灑熱血的去買房，如果房?jī)r(jià)不高，可為何我全家?guī)状死弁铝搜�，還是買不起。
莫非我們不是生活在同一個(gè)世界，不是同一個(gè)夢(mèng)想？房子早就成為了中國(guó)人的夢(mèng)魘。其實(shí)衡量房?jī)r(jià)是否過高了，國(guó)際上有兩個(gè)公式，一個(gè)叫做房?jī)r(jià)收入比，另一個(gè)叫做租金回報(bào)率。
用這兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量房?jī)r(jià)，我們究竟是怎么養(yǎng)一個(gè)情況呢？
房?jī)r(jià)收入比，就是用房?jī)r(jià)除以收入，說白了就是看你不吃不喝幾年能買得起房子，新加坡人是4年半，美國(guó)是6年多一點(diǎn)。而中國(guó)是多少呢？據(jù)保守估計(jì)，
北京上海廣州這些
一線城市，怎么也得二三十年。再看另一個(gè)指標(biāo)，租金回報(bào)率，就是一套房子租出去，多少年能夠收回成本，一套90平米的房子為例，租金每月4000元，而
價(jià)格至少400萬(wàn)，這么算下來(lái)，房子的PE也就是市盈率大概是83倍，要想收回
投資，至少要等上50年。每年的收益僅僅1.2%上下，甚至還不如一年期定期存款。炒股的朋友可以算算賬，這樣的股票顯然已經(jīng)處于一個(gè)非常高估的情況。
另外，
房地產(chǎn)還有另外一個(gè)算法，那就是其實(shí)現(xiàn)在買房出租的都是活雷鋒，你想想，一套400萬(wàn)的房子買下來(lái)，即使
貸款一半，每年光放貸就得15-20萬(wàn)，而這套房租給你，一年只能收租金10萬(wàn)元，換句話說他買一套房子給你住，還得每月補(bǔ)貼你5000元，如果你要能租到20年，房東簡(jiǎn)直就可以去死了，因?yàn)?0年之后他的貸款還完了，房子弄不好已經(jīng)變成非常舊的老房了，別忘了其實(shí)理論上房東也只是租70年而已，三分之一的時(shí)間都給你住了。
但人家說了，這些都是國(guó)際慣例，而房?jī)r(jià)是中國(guó)特色，所有人都涌向大城市，人多了買房就是剛需，結(jié)論就是，房?jī)r(jià)還得漲，房租還得漲。
難道不是嗎？這幾年我們一直看到了這樣的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)一直上漲。
高房?jī)r(jià)的的癥結(jié)其實(shí)不在于需求，而在于預(yù)期。大家早已把房?jī)r(jià)當(dāng)成了投資品，都覺得房?jī)r(jià)會(huì)漲，所以一路買漲，沒需求的人也會(huì)變得有需求，誰(shuí)不想多賺點(diǎn)錢呢？再加上時(shí)不時(shí)的
限購(gòu)，限貸，更強(qiáng)化了房子這種稀缺的屬性，人為的造成了緊張氣氛。所以房?jī)r(jià)想不漲都難。
但這個(gè)把戲到現(xiàn)在逐漸玩不下去了，首先是人口變化了，原來(lái)80后都在啃老買房，那是因?yàn)楦篙厒冋娴挠心芰�，但現(xiàn)在50-60這代人逐漸開始退休，沒錢了。想啃老也沒的啃了，另外，再往上倒到爺爺輩，30-40后這代人的房子，逐漸被繼承下來(lái)，大多數(shù)90后們可能一出生就有房，他們可能根本不用為了房子操心。其次是貨幣政策轉(zhuǎn)向，在過去的10年里，貨幣超發(fā)了幾倍，大量貨幣的泛濫推高了房?jī)r(jià)等投資品的價(jià)格，但新政府上臺(tái)后，已經(jīng)多次強(qiáng)調(diào)會(huì)管住印鈔機(jī)，不會(huì)再玩命印鈔票了。銀行們也被互聯(lián)網(wǎng)金融沖擊的七零八落，住
房貸款紛紛收緊，利率也一再提高。價(jià)格杠桿必然會(huì)成為壓倒房?jī)r(jià)的稻草。第三就是城鎮(zhèn)化夢(mèng)醒，一直覺得后面還有廣大的農(nóng)民兄弟進(jìn)城，有比我更傻的來(lái)接盤呢，但直到現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)，人家根本不愿意來(lái)了，用工越來(lái)越難，實(shí)體經(jīng)濟(jì)崗位已經(jīng)招不上人來(lái)了，勞動(dòng)力價(jià)格逐漸上升，再加上人口老齡化，戶籍制度解決不了，
土地流轉(zhuǎn)更沒日子實(shí)現(xiàn)，所以他們很清楚，城市不會(huì)接納他們，干不動(dòng)了，還得被迫離開，農(nóng)民工也不傻，人家即使進(jìn)城也是為了賺錢。賺了錢回家蓋房養(yǎng)老，你城市的高房?jī)r(jià)，還是留著坑你們自己人吧，所以怎么看，房地產(chǎn)的黃金十年都已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在就看這個(gè)惡霸到底該怎么接受人民的審判。
也許有人說，房?jī)r(jià)高是因?yàn)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/newshuju/fangjia/" class="p_wordlink" target="_blank">地價(jià)高，所以房?jī)r(jià)必須高才不會(huì)虧本，因此判斷房?jī)r(jià)不會(huì)跌。首先這前半句絕對(duì)是正確的，但后面的邏輯似乎就有問題了，莫非哪條法律規(guī)定地產(chǎn)商就不能虧本了，地價(jià)這么高我們就不追究了，反正追究也沒用。但說地價(jià)高，房?jī)r(jià)就必須高顯然沒有道理，那么多的中國(guó)制造業(yè)就是例子，我們生產(chǎn)制造的時(shí)候銅漲價(jià)、油漲價(jià)，什么都漲價(jià)，而等到我們把東西做好了往外賣的時(shí)候發(fā)現(xiàn)根本賣不上價(jià)，最可氣的是，買進(jìn)來(lái)的原材料立馬就跌價(jià)。有的企業(yè)甚至就賺那點(diǎn)出口退稅，根本就是賠本賺吆喝。所以，價(jià)格就是需求程度，現(xiàn)在價(jià)格還漲，主要是大家的預(yù)期被改變了，別小瞧這個(gè)預(yù)期，相當(dāng)重要，如果哪天有官方宣布，說水這個(gè)東西，明年就不供應(yīng)了，買不到的人就得渴死，那么后果可想而知，水的的價(jià)格估計(jì)會(huì)比房子還貴。盡管可能根本就沒有供應(yīng)緊張這回事。再想想為什么蘋果能賣那么貴，還得搶著買，其實(shí)都是一個(gè)道理。如果真告訴你，房子過剩了，土地有的是，未來(lái)幾年買可能價(jià)格更低，傻子才沖進(jìn)去買房呢！大家都會(huì)盤算，我先租一年，如果明年房?jī)r(jià)掉了2%，就相當(dāng)于我免費(fèi)住了一年房子，何樂而不為呢？房地產(chǎn)商深知這一點(diǎn)，所以寧可用群眾演員撐場(chǎng)子，也不能讓這個(gè)預(yù)期逆轉(zhuǎn)過來(lái)。至于房子怎么賣出去的，多找點(diǎn)身份證就好了，把房子賣給自己，把銀行和公積金的低息按揭貸款騙出來(lái)，總比自己發(fā)債便宜的多。所以我們經(jīng)�？吹椒孔淤u出了日光盤，上千萬(wàn)的房子都連夜搶著去買，莫非這些土大款都把1000萬(wàn)的現(xiàn)金放家不成！根本就不符合邏輯。
其實(shí)大家買房還有一個(gè)邏輯，就是通貨膨脹，以后錢不值錢了，房子肯定更貴。這個(gè)邏輯前10年是成立的，但后十年的主要問題將是通縮，之前的10年靠負(fù)債發(fā)家致富的人，之后的10年可能會(huì)因此而返貧。很明顯的變化就是前十年是人民幣升值周期，而后十年人民幣已經(jīng)進(jìn)入了貶值周期，所以你如果還抱著一個(gè)策略，未來(lái)恐怕會(huì)遇到很大的風(fēng)險(xiǎn)。
