專家：房地產稅負擔不可小覷 僅按面積征稅不公平
發(fā)布時間：2015-08-18 來源：中國經濟周刊 編輯：郭瑞瑞
摘要：8月5日,在十二屆
全國人大常委會公布的立法規(guī)劃中,
房地產稅法赫然在列,這意味著備受關注的
房地產稅法正式進入全國人大的立法規(guī)劃。房地產稅改革又一次引起各界高度關注。
房地產稅立法近期能完成嗎?
房地產稅列入人大立法議程,這很容易被解讀為立法工作很快就會完成,房地產稅馬上就要推出。這種理解有誤。例如,預算法不是新立法,而只是修正,就經歷了10年。許多法律也歷經多次討論,最后才得以通過。部分法律草案由于不夠成熟,在討論中甚至夭折。房地產稅列入立法議程,這是落實中共十八屆三中全會“加快房地產稅立法并適時推進改革”的要求。“加快”是相對而言的,旨在表明房地產稅立法的迫切性。
房地產稅立法需要加快,因為這是一個關系到地方政府融資的重要問題。房地產稅多為地方稅,是地方政府,特別是基層政府的主要稅收收入來源之一。2015年上半年,地方財政普遍不寬裕,有些地方稅收收入甚至出現負增長。“營改增”試點按照計劃年內要收官,收官之后,新增增值稅收入不能長期作為地方稅。
在這樣的背景下,為地方政府尋找稅收收入的任務更顯急迫。但是現在絕非房地產稅出臺的良好時機。房地產稅立法屬于制度
建設的內容,在正常條件下,房地產稅于房地產
市場的影響微乎其微�？墒钱斍暗�
房地產市場十分敏感,與之相關的稅收調整
政策均易引發(fā)市場波動。
房地產稅應該替代哪些稅?
本文討論的房地產稅是對所有房地產以評估價為基礎普遍定期(一般為一年)開征的一種稅。滬渝試點的
房產稅不是本文所討論的房地產稅,該稅種征收范圍狹窄,且涉及人群有限。
從稅源來看,房地產稅確實可能為地方政府籌集不少的收入�，F有的商品
房價格中,已經包含了直接針對房地產征收的多種稅費基金。只與房地產有關的稅收就有
房產稅、城鎮(zhèn)
土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅5種。近幾年,這5種稅所提供的稅收收入占稅收總收入都超過了10%。這還不算營業(yè)稅、企業(yè)所得稅收入中來自房地產的部分。
認為中國房地產持有環(huán)節(jié)幾乎沒有稅的
觀點并不符合現實,比如房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅都是持有環(huán)節(jié)課征的稅。其他在交易環(huán)節(jié)形成的稅收負擔與以后逐年要繳納的房地產稅是可以等價的。未來所要繳納的房地產稅通過時間價值可以換算為當前的稅收負擔。交易環(huán)節(jié)繳稅過多,意味著持有環(huán)節(jié)課稅不見得合理。因此,要對所有房地產開征房地產稅,就要考慮這個因素,并盡可能把已有稅負扣除。
從技術上看,還要解決房地產稅替代哪些稅種以及收費基金的問題。房地產稅至少應該取代上述5種稅。比如國有土地使用權出讓金收入名義上屬于產權收入,和稅收有別,但它和稅收一樣,都構成了政府可支配財力。因此如
土地出讓金繼續(xù)存在,房地產稅即使要開征,稅率也應低于那些土地私有制國家。這是中國房地產稅開征的特殊國情。不能因為開征房地產稅是國際慣例,就忽略了土地國有制的特殊國情。除此之外,現在征收的與房地產相關的各種基礎設施建設配套費也應被替代。
房地產稅負擔不可小覷
房地產稅收入用于提供地方公共服務。這對地方治理提出了很高的要求。地方政府征稅后,需要告訴當地人民錢用在何處。地方政府沒有太多的國家機密,信息的公開透明是必須的。而且從好的方面說,加快房地產稅改革步伐,可以促進地方治理的改善。
房地產稅開征不能不考慮到許多中國人是在不具備
商品房購買力的前提下?lián)碛猩唐贩康膰�。這主要是福利分房。幾萬元就買了一套現在可能價值千萬的住房,而收入維持在每月數千元的水平上,這樣的人怎么能繳得起哪怕是1%的房地產稅呢?房地產
價格十多年來漲幅較快,原來一平方米五六千元的,現在可能漲到了八九萬元,而業(yè)主工資收入長期維持不變,假設一直在數千元,那么,即使業(yè)主有心繳稅,也無法負擔。
考慮到上述兩種現象在全國各地不同程度存在,如果要減免這些人的房地產稅,那么房地產稅收入又能收到多少?而且,只對少數人課征的房地產稅,無論如何不能稱為國際意義上的房地產稅。另外,即使是按1%或更低的稅率征收房地產稅,稅負也不會太輕。房地產稅基較大,即使有折算系數,最后所要繳納的房地產稅也不會太少。與物業(yè)費的直觀比較,如何科學合理地設計房地產稅征管制度也是一個嚴峻的挑戰(zhàn)。
僅按面積免稅恐無法反映征稅公平
有人建議每人都有60平方米的面積免稅�？墒菃栴}在于,市場經濟社會中,不同地段的60平方米價格差距太大。市中心的60平方米可能比郊區(qū)的600平方米還值錢。這樣,住郊區(qū)的人繳納的稅反而更多。稅收待遇的公平從何談起?再者,依照這樣的思路,越是公共服務完善的繁榮地帶,就越是收不到房地產稅,這不利于繁榮地帶的公共服務的可持續(xù)供給。
實際上,房地產稅為地方公共服務的融資,所對應的地方只能是范圍較小的地方。否則,某地公共服務改善之后所帶來的房地產增值對業(yè)主來說可能是一場災難。例如,某地區(qū)房地產因為政府新修地鐵而增值,如果該地區(qū)適用的是和其他地區(qū)一樣的稅率和計稅辦法,那么,這種土地增值不見得就能彌補房地產稅的損失,特別是土地增值不能立即變現,反而使得新增房地產稅增加當地居民的負擔。由此可知,以北上廣思維來考慮的人均60平方米免稅方案,不見得就能適應三四線城市以及農村住房面積較大的國情。
房地產稅不能調節(jié)貧富差距
有人建議用房地產稅調節(jié)貧富差距。這不能不說是用心良苦�？墒�,作為一種地方稅的房地產稅怎么能有調節(jié)收入分配的功能呢?收入分配通常是中央政府的功能。房地產稅肯定是占有房地產多的富人多繳稅,但以此來調節(jié)貧富差距,國際上也是鮮見的。進步的社會肯定要幫助中低收入者,但這更應該通過公共服務的完善,通過社會保障的全覆蓋,通過給中低收入者創(chuàng)造更多的發(fā)展機會來解決。
房地產稅改革與國家治理和地方財政格局有關,與宏觀經濟運行直接相關。房地產稅改革不能不慎重。從長遠來看,我們可能都無法擺脫被課征房地產稅的命運,但是,房地產稅改革不能不謹慎,因為它事關全局�？紤]到國情,房地產稅減免涉及面廣,短期內,所能提供的收入不見得多,但因此要冒極大的風險。風險過大的嘗試不值得。改革需要勇氣,但這還遠遠不夠,專業(yè)支撐的智慧更不可或缺。改革不能被錯誤觀點所誤導。只有方向對了,改革目標終究會實現。
