房地產(chǎn)已軟著陸 任志強(qiáng)：四大城市排位是北上深廣
發(fā)布時(shí)間：2015-08-15 來(lái)源：南方都市報(bào) 編輯：郭瑞瑞
“大風(fēng)來(lái)了，豬都能飛起來(lái)；一陣風(fēng)過(guò)去，只有帶翅膀的才能繼續(xù)飛，豬肯定就掉下來(lái)了！”保利地產(chǎn)副總經(jīng)理、華中華南區(qū)董事長(zhǎng)余英在
論壇現(xiàn)場(chǎng)笑稱。就在一片輕松中，由
觀點(diǎn)地產(chǎn)主辦的第十五屆海南博鰲房地產(chǎn)論壇于8月11日拉開(kāi)帷幕。經(jīng)歷了三屆博鰲論壇現(xiàn)場(chǎng)，而在今年，相關(guān)媒體明顯感覺(jué)到，2015年大家的臉上顯得相對(duì)輕松。連著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、
央行貨幣
政策委員會(huì)委員樊綱在大會(huì)上也忍不住說(shuō)，“2014年大概是悲觀情緒最嚴(yán)重的”。
轉(zhuǎn)變時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)，除了
市場(chǎng)回歸、放松
調(diào)控等常規(guī)話題外，在這樣一個(gè)萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)、大眾創(chuàng)新的年代，房地產(chǎn)如何創(chuàng)新與變革，被提及的頻率格外高。
談市場(chǎng)：
今年金九銀十依然會(huì)很精彩
“2014年是世界上關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)要崩盤、要硬著陸的論調(diào)說(shuō)得最兇的一年，到現(xiàn)在我們應(yīng)該看得很清楚，中國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了軟著陸”，樊綱表示。
在他看來(lái)，2014年行業(yè)情緒最悲觀。但2014年到2015年的房地產(chǎn)形勢(shì)變化，恰好證明了他此前“軟著陸”的判斷。這一判斷背后是一組華麗麗的
數(shù)據(jù)，二季度
全國(guó)的
房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖。1-6月份，全國(guó)
商品房銷售面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)3.9%，銷售額同比增長(zhǎng)10%。二季度
房?jī)r(jià)環(huán)比
上漲的主要是深圳等一線
城市和少數(shù)的熱點(diǎn)城市，多數(shù)的二線城市房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，大部分三線城市房?jī)r(jià)仍在下降，但降幅收窄。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一給行業(yè)吃了一劑“定心丸”。他判斷，“在信貸政策和
住房公積金政策的繼續(xù)支持下，自住型、改善型需求還會(huì)繼續(xù)釋放，全年的銷售量肯定會(huì)好于去年。除
一線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)溫和上漲外，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)會(huì)總體穩(wěn)定”。
究其原因，樊綱認(rèn)為，過(guò)去的宏觀政策起了一定作用。“宏觀政策永遠(yuǎn)是逆周期政策，當(dāng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)熱起來(lái)的時(shí)候，千萬(wàn)不能再刺激政策，不能再拱一把火”。
“2015年的金九銀十依然會(huì)很精彩。
價(jià)格或許不會(huì)大漲，但
成交量會(huì)有爆發(fā)式提升，且持續(xù)至年底”，預(yù)言帝余英判斷。
談?wù)撸?/strong>
緊縮政策應(yīng)該逐步退出
正如樊綱所說(shuō)，“我們?nèi)匀辉?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">調(diào)整之中，軟著陸也是危機(jī)的一種形式，危機(jī)就是急風(fēng)暴雨式的崩盤，軟著陸就是放得慢一點(diǎn)”。那么在經(jīng)濟(jì)下行的大背景下，房地產(chǎn)未來(lái)形勢(shì)是看漲還是看空？
“這個(gè)問(wèn)題要倒過(guò)來(lái)看，為什么沒(méi)有取消
限購(gòu)？也就是說(shuō)還有需求大量在，政府不敢取消，怕取消了以后房子又漲價(jià)。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)說(shuō)，這恰恰回答了以上問(wèn)題。
但是，2015年的銷售增長(zhǎng)依賴于價(jià)格的低，價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)高峰；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類指標(biāo)仍然處于下行。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，“要穩(wěn)增長(zhǎng)，關(guān)鍵是穩(wěn)
投資，而穩(wěn)投資中間的關(guān)鍵除了基礎(chǔ)設(shè)施以外，還要把眼光放在房地產(chǎn)行業(yè)，就是房地產(chǎn)投資也要能夠得到支持。但是在房地產(chǎn)投資增速?zèng)]有明顯回升的情況下，固定資產(chǎn)投資不可能有非常好的表現(xiàn)”。
在這些大佬們看來(lái)，政策要不要全面放開(kāi)，政府還比較糾結(jié)。“2010年4月份的緊縮政策就是房地產(chǎn)史上最嚴(yán)厲的政策—限購(gòu)。當(dāng)時(shí)這是必要的，及時(shí)推出也是必要的，采取比較嚴(yán)厲的緊縮政策，這些客觀上也是需要的。但是任何政策都是有時(shí)效問(wèn)題的，熱的時(shí)候你采取嚴(yán)厲的緊縮政策，甚至行政手段，這都是有道理的。但是當(dāng)經(jīng)濟(jì)、當(dāng)市場(chǎng)逐步穩(wěn)定下來(lái)，趨于正常的時(shí)候，緊縮政策就應(yīng)該逐步退出”。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平更是建議，金融政策有很大的操作空間。一方面按揭
貸款的
利率有進(jìn)一步下降的空間；另一方面二套房的政策也偏緊，應(yīng)該由首付六七成降到四五成以下。“股市好，刺激
樓市也好；股市不好，樓市未必不好。真正影響樓市的是利率。利率下降，100萬(wàn)貸款能省20多萬(wàn)，高利率時(shí)100萬(wàn)貸款增加差不多30多萬(wàn)利息”，任志強(qiáng)認(rèn)為。
談轉(zhuǎn)型：
旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)“有戲”
在論壇現(xiàn)場(chǎng)，相關(guān)媒體看到中小企業(yè)對(duì)創(chuàng)新的關(guān)注度更高。從
住宅到商業(yè)、旅游地產(chǎn)，再細(xì)分到養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)等等，大家都在紛紛探索出路，都覺(jué)得遇到了瓶頸、困境，大家都在談轉(zhuǎn)型。尤其對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這就直面一個(gè)深沉的生存問(wèn)題。
這是全方位整合的時(shí)代。中國(guó)房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì)執(zhí)行主席梁上燕提出“文旅地產(chǎn)”的概念，認(rèn)為未來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)是30億到50億的市場(chǎng)藍(lán)海，值得深度探索。
除了市場(chǎng)細(xì)分，如何嫁接互聯(lián)網(wǎng)和新的概念、新的技術(shù)、新的觀念、新的手段，繼續(xù)從事房地產(chǎn)，成為這個(gè)行業(yè)里的零部件的供應(yīng)商，或者這個(gè)行業(yè)的服務(wù)商，也被一致認(rèn)為是中小企業(yè)升級(jí)的一條出路。
談廣深樓市
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)：
以后四大城市的排位就是北上深廣
深圳房?jī)r(jià)后期還得繼續(xù)漲。有一個(gè)數(shù)據(jù)，全國(guó)上半年就業(yè)率上漲幅度最大的行業(yè)就是互聯(lián)網(wǎng)，這又集中在三大城市，即
北京、上海、深圳。這說(shuō)明深圳老齡化人群是最少的，更是高素質(zhì)人群聚集地。房子供應(yīng)少，房?jī)r(jià)不漲才怪。如果說(shuō)深圳上一輪上漲靠開(kāi)放，這一輪上漲就是靠互聯(lián)網(wǎng)和創(chuàng)新。廣州為什么沒(méi)有深圳漲得這么快？相對(duì)保守、創(chuàng)新能力差。從經(jīng)濟(jì)來(lái)看，以后四大城市的排位就是北上深廣了。
保利地產(chǎn)副總經(jīng)理、華中華南區(qū)董事長(zhǎng)余英：
廣州歷來(lái)是慢熱的，周邊如順德、中山，價(jià)格低、環(huán)境好、城市發(fā)展也不錯(cuò)，人就不會(huì)一窩蜂到廣州買房。廣州作為省會(huì)城市的守護(hù)度沒(méi)有那么強(qiáng)，不像北京、杭州、石家莊，有錢人一定要在省會(huì)買一套。但是，慢牛也挺好，快漲的話，大家都不敢買房了。從投資角度，哪里貴就買哪里，回報(bào)是最高的。從廣州珠江新城為原點(diǎn)，沿著地鐵輻射的范圍投資都不錯(cuò)。
深圳依附香港發(fā)展多年，城市功能缺失很多，尤其是醫(yī)療教育。經(jīng)濟(jì)那么好的城市連看病的問(wèn)題都解決不了，還不如廣州。不過(guò)深圳全民創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、活力滿滿、環(huán)境又好，未來(lái)城市潛力想想都可怕。
