摘要：經(jīng)歷了股市跌宕起伏、猶如坐過山車的6月,
樓市成交熱度卻一路走高,尤其是進(jìn)入下半場(chǎng)以后,不但
土地成交屢屢拍出新高,樓市交易也愈加火熱。
來自亞豪機(jī)構(gòu)的
數(shù)據(jù)顯示,7月第一周(6.29-7.05)
北京住宅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交3590套,成交面積36.17萬平方米,環(huán)比之前一周分別大漲68%、45%,同時(shí)這一成交量也創(chuàng)造了今年來的周度新高。寬松的貨幣
政策和大量的股市資金的流入,使得2015年下半年的樓市被各方看好,
開發(fā)商也不再像以往那樣追求絕對(duì)的高周轉(zhuǎn),而是將高利潤(rùn)擺在首要位置。在土地資源尤其是
一線城市土地資源愈加緊缺的當(dāng)下,大型
房企開始緩著賣,甚至不斷傳出全線提價(jià)的消息。
土地?zé)崤c樓市熱互為輔助
2015年下半場(chǎng)的哨聲剛一吹響,北京的
土地市場(chǎng)就率先進(jìn)入了真刀真槍的火拼中。幾乎每一塊新推出的住宅用地都會(huì)遭到開發(fā)商們的哄搶。競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度不僅體現(xiàn)在幾十輪的爭(zhēng)相競(jìng)價(jià)上,更有脾氣火爆的開發(fā)商當(dāng)場(chǎng)動(dòng)手,操練了起來。
尤其是進(jìn)入7月以后,大興區(qū)多塊住宅用地的入市,將開發(fā)商對(duì)土地的渴望推向了高潮。本周二,位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)一宗宅地入市,13家企業(yè)到場(chǎng)競(jìng)價(jià),最終龍湖首開聯(lián)合體經(jīng)過32輪競(jìng)拍,以25.95億元,附加現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍配建5.5萬平方米限價(jià)房的代價(jià)摘得這一地塊。據(jù)中原
地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算,該地塊樓面價(jià)突破了3萬元/平方米。而在7月3日,拍出的瀛海另一地塊中,土地的樓面價(jià)已高達(dá)3.6萬元/平方米。至此,半個(gè)月時(shí)間內(nèi),大興區(qū)就已經(jīng)累計(jì)拍出8宗土地,總成交額超過110億元。
土地的成交熱,不可避免地將影響未來樓市的走向,更帶動(dòng)了樓市成交的不斷攀高。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年上半年,北京市
商品房成交數(shù)據(jù)全面上揚(yáng),共成交41735套房源,同比2014年上漲21%;成交面積483.27萬 ,同比2014年上漲7%;成交
均價(jià)26750元/平方米,同比2014年上漲9%;成交金額1292.75億元,同比去年上漲17%。
風(fēng)格轉(zhuǎn)變 從“跑得快”到“高利潤(rùn)”
一面是拿塊新地“歷經(jīng)磨難”,一面是賣起房子來“輕而易舉”。這都讓許多開發(fā)商開始重新審視自身的銷售策略。不少項(xiàng)目的營(yíng)銷操盤手在與記者的私下交流中都表示,公司高層最近一直在給項(xiàng)目施壓,希望提價(jià)銷售。并且已經(jīng)不再將快速去化視作對(duì)銷售團(tuán)隊(duì)的考量標(biāo)準(zhǔn),如何實(shí)現(xiàn)更大的利潤(rùn)成了不少房企的新指標(biāo)。
“這樣的風(fēng)格轉(zhuǎn)換已經(jīng)非常明顯了,尤其是對(duì)于五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目來說,由于新增土地不僅
價(jià)格是天文數(shù)字,而數(shù)量更是少之又少,導(dǎo)致五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目幾乎是賣一套少一套,開發(fā)商推盤節(jié)奏已經(jīng)不再是追求速度,而是轉(zhuǎn)向了高利潤(rùn)。”聯(lián)美地產(chǎn)總裁助理史明向相關(guān)媒體坦言。在東壩的奧林匹克花園項(xiàng)目,還有一些現(xiàn)房可售,但具體銷售節(jié)點(diǎn)并沒有確定,公司希望等待區(qū)域的地王項(xiàng)目入市后再定價(jià)格,以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。
不僅是中小房企,就連一向追求規(guī)模的萬科也更加注重利潤(rùn)的提升。近期,一封“意外”曝光的內(nèi)部郵件顯示,北京萬科新掌門人劉肖在上任半年后,完成了103億元銷售,在實(shí)現(xiàn)銷售增長(zhǎng)10%的基礎(chǔ)上,利潤(rùn)也得到了50%的提升,回款率達(dá)到92%。
數(shù)據(jù)顯示,一向以低價(jià)快銷、高周轉(zhuǎn)著稱的萬科,今年開始刻意放緩了銷售速度,并提升了價(jià)格,追求利潤(rùn)最大化。像位于大興區(qū)五環(huán)外的金第·萬科金域東郡,自從2014年5月調(diào)整價(jià)格后,此后一年的成交均價(jià)均徘徊于25000-26000元/平方米。其中2014年10月成交106套為當(dāng)年最多,均價(jià)僅為24326元/平方米。
而進(jìn)入2015年,該項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)穩(wěn)定至27000元/平方米以上,成交最多的5月實(shí)現(xiàn)173套銷售,均價(jià)為27641元/平方米。
另外,主打高端的五礦萬科如園更是如此。該項(xiàng)目2015年2月、3月成交均價(jià)分別為43182元/平方米、46171元/平方米,隨后4月-6月的成交均價(jià)均漲至50000元/平方米以上。
管中窺豹,可見一斑。萬科的價(jià)格波動(dòng)曲線,對(duì)于眾多中小房企都是很好的參照。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2015年下半年的樓市,除了自住房會(huì)幾百套甚至上千套地一口氣推出外,多數(shù)商品房項(xiàng)目,將采用一面提價(jià),一面少量推出的策略。
首套
房貸8.8折成常態(tài) 四次降息后
貸款百萬月供減少662元
樓市下半場(chǎng)重新熱鬧起來,與政策層面的放寬密不可分。
截至2015年6月30日,市場(chǎng)共迎來了四次降息、三次降準(zhǔn),雖然6月底的降息、降準(zhǔn)被普遍認(rèn)為意在解救股市,但事實(shí)上,
房地產(chǎn)卻成了最大受益標(biāo)的之一,
購(gòu)房成本降低導(dǎo)致更多置業(yè)者出手,甚至一些曾經(jīng)滯銷的項(xiàng)目也對(duì)樓市下半場(chǎng)充滿信心。
相關(guān)媒體近日咨詢了工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、
交通銀行、光大銀行后發(fā)現(xiàn), 對(duì)于購(gòu)房首付的問題,各家銀行都堅(jiān)持認(rèn)貸不認(rèn)房的新政策,即便是
買房人名下已經(jīng)有一套房,新購(gòu)入商品房時(shí),只要沒有貸款,或者提前還清貸款,第二套房子同樣可以享受首套房最低3成的首付比例和貸款
優(yōu)惠。
并且首套房貸率也出現(xiàn)了明顯松動(dòng),由3、4月份時(shí)的9折甚至9.5折優(yōu)惠,變成了當(dāng)下普遍的8.8折優(yōu)惠。在6月28日央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)后,這已經(jīng)是 從去年11月份以來8個(gè)月內(nèi),央行的第4次降息。
倘若商業(yè)銀行貸款100萬20年等額本息還清,若以基準(zhǔn)利率計(jì)算,月供從7485元減少至6823元,月供壓力減輕662元,20年下來,貸款總利息減少了超過15萬元,購(gòu)房者壓力大大減輕。
不僅如此,一些中介機(jī)構(gòu)、代理機(jī)構(gòu)還聯(lián)合開發(fā)商,針對(duì)首付款還推出了各種短期貸款,進(jìn)一步刺激了購(gòu)房人的入市熱情。
下半年 房企出現(xiàn)全線提價(jià)勢(shì)頭
土地轉(zhuǎn)熱,成交回暖,政策支持,無論哪個(gè)方面看,2015年樓市的下半場(chǎng)都會(huì)集體飄紅。
事實(shí)上,開發(fā)商們也早就注意到了這一點(diǎn),甚至認(rèn)為漲價(jià)已經(jīng)到了水到渠成、順理成章的階段。不再僅僅是針對(duì)幾個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目搞小動(dòng)作,而是高調(diào)地宣稱全線漲價(jià)。
6月底,微博上就流傳一份
恒大地產(chǎn)簽發(fā)的《關(guān)于全面提升各
樓盤銷售價(jià)格的通知》。文件稱,恒大地產(chǎn)從今日起,將會(huì)全面提升294個(gè)在售樓盤的銷售價(jià)格,稱此舉是為“使各樓盤的價(jià)格逐步回歸合理水平”。
這份恒大地產(chǎn)的漲價(jià)文件顯示,恒大地產(chǎn)要求各地項(xiàng)目根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況,結(jié)合各樓盤的剩余貨量、去化率,每個(gè)樓盤最少上調(diào)5%,最高上調(diào)15%�！∈潞�,恒大地產(chǎn)出面否認(rèn)了全線提價(jià),并稱漲價(jià)文件屬“偽造”。
即便如此,在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來,“這些內(nèi)部漲價(jià)的文件多是一些樓盤項(xiàng)目的營(yíng)銷手段。他們無非也是想向購(gòu)房者傳達(dá)樓盤項(xiàng)目?jī)r(jià)值會(huì)有進(jìn)一步提升空間的信號(hào)。”
與恒大類似傳出全線提價(jià)的知名房企還有碧桂園。7月7日,碧桂園的官方微信公眾號(hào)以“碧桂園要漲價(jià)了”為題目,高調(diào)聲稱:“在市場(chǎng)回暖、經(jīng)營(yíng)有道、倉中有糧等內(nèi)外因素綜合作用下,在品質(zhì)升級(jí)的基礎(chǔ)上,碧桂園集團(tuán)將全面提價(jià)。”
與恒大的“烏龍”漲價(jià)不同,碧桂園不但高調(diào)承認(rèn)將全面提價(jià),還在微信中直言:“與其罵我,不如趕緊挑一套適合自己的房子吧。”
房企對(duì)于下半年的看好與多數(shù)業(yè)內(nèi)專家的預(yù)期不謀而合。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示,從房地產(chǎn)短周期的四大驅(qū)動(dòng)因素分析,關(guān)于下半年,經(jīng)濟(jì)低位企穩(wěn),政策面趨松節(jié)奏放緩,資金面繼續(xù)趨松,主要城市住宅
庫存繼續(xù)減少。這都使得下半年市場(chǎng)將以回暖為主基調(diào)。探明底部,復(fù)蘇上行。他預(yù)計(jì),未來三個(gè)月左右,皆能探明底部,至四季度則基本上房地產(chǎn)全部指標(biāo)皆轉(zhuǎn)為上行。
除此之外,郭毅也預(yù)計(jì),2015年下半年隨著整體樓市的轉(zhuǎn)暖,市場(chǎng)供應(yīng)也將增多,部分庫存較少、需求旺盛的區(qū)域,住宅項(xiàng)目的價(jià)格將會(huì)有所上漲,如通州、大興、昌平。而一些項(xiàng)目集中、庫存較高,且潛在供應(yīng)量較大的區(qū)域,價(jià)格將保持相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。
