從2005年以來，我國先后出臺一系列政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，比如說國八條，國六條，明確房貸比例，新國十條等等。尤其是2010年，在一年時間里先后三次出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。但不容回避的事實是，盡管調(diào)控房地產(chǎn)市場的十八般武器用盡，而政策效果并不理想。

　　過去五年里房價基本上是快速上漲的，政策調(diào)控并沒有能夠有效阻止這個上漲趨勢。因此，從總體上看，政策調(diào)控沒有取得預(yù)期的成效。分別考察之，不同的政策措施所產(chǎn)生的效果又不盡相同。

　　觀察最近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控可以得出以下結(jié)論：政策對市場的影響力在下降，政策的時效性越來越短。要破解房地產(chǎn)市場的調(diào)控怪圈，需要我們認真分析、總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)。

　　需要注意的是，因為2005年5月份后，房地產(chǎn)交易過程中的稅收增加，因此，市場交易中普遍存在“陰陽合同”現(xiàn)象，使統(tǒng)計的二手房價格數(shù)據(jù)比實際市場交易數(shù)據(jù)低很多(有些城市可能低50%以上)。

　　從二手房價格月度環(huán)比走勢可以看出，2005年7月至2010年底(該數(shù)據(jù)從2005年7月份開始發(fā)布)的大多數(shù)月份我國的房價都是呈現(xiàn)快速上漲的狀態(tài)，在75個月份中，價格呈現(xiàn)環(huán)比為負的月份只有12個，主要分布在2008年下半年和2009年初，其主要原因是受國際金融危機的沖擊。

　　首先考察一下2005年的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果。從全國總體看，2005年的“國八條”的政策效果十分明顯。從價格看，在政策出臺后的半年時間里，全國總體的房價穩(wěn)中有落，從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，2005年7、8月份的二手房價格環(huán)比分別為-0.4和-0.1。

　　2006年政府出臺的“國六條”的政策效果不及“國八條”。房價只是出現(xiàn)了短暫的環(huán)比上漲速度放緩，并沒有出現(xiàn)價格的下跌，房地產(chǎn)投資增長速度從2005年的19.8%增加到23%。

　　根據(jù)當(dāng)時的市場反應(yīng)，5、6月份的房價下跌幅度應(yīng)該更大一些。下跌幅度最大的是上海市，該市的房價出現(xiàn)了明顯的下跌(下跌約15%左右);從交易量看，住房交易量出現(xiàn)明顯下降;房地產(chǎn)投資的增長速度也明顯放緩，由2004年的30.2%降到2005年的19.8%。但2005年的十月份之后房地產(chǎn)市場又開始重新活躍，尤其是北京、深圳、廣州等城市房價出現(xiàn)快速上升的勢頭。

　　2007年，以差別化的住房信貸政策為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)調(diào)控政策使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的調(diào)整，從2007年8月份到2009年1月份，深圳房價下跌了26%，北京、上海、廣州、天津等城市的房價下跌了11%-15%左右。但應(yīng)該客觀地看，導(dǎo)致這輪市場調(diào)整的原因除了政策作用之外，國際金融危機的沖擊應(yīng)該不可忽視。

　　按照市場對政策的反應(yīng)規(guī)律，政策出臺之始市場反應(yīng)應(yīng)該最明顯，但2007年9月至2008年4月的八個月里，二手房價環(huán)比數(shù)據(jù)分別是1.60、1.40、0.40、0.00、0.10、0.30、0.00、0.30，確實出現(xiàn)了明顯的漲幅放緩，但一直沒有出現(xiàn)價格下跌。房價下跌出現(xiàn)在2008年5月份之后，尤其是2008年9月份之后。因此，筆者認為，這一輪的政策調(diào)控雖然對市場調(diào)整起到了一定作用，但促使市場出現(xiàn)持續(xù)、深幅調(diào)整的最主要因素應(yīng)該是金融危機的沖擊。

　　2010年的房地產(chǎn)調(diào)控政策組合里，核心是4月出臺的“國十條”。1月份“4號文件”出臺初期市場有所反應(yīng)，交易量出現(xiàn)大幅度下降，價格也有所松動，部分城市的住房交易量降到了2008年的谷底數(shù)量。但3月份之后交易量和房價又迅速反彈。導(dǎo)致了“國十條”的出臺。

　　“國十條”被稱之為史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。在政策出臺初期，交易量迅速下降，根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，5月份北京、上海等五個城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同時，價格也出現(xiàn)明顯下降，深圳、上海和北京的價格調(diào)整幅度最大，5月份之后累計最大跌幅分別為7.3%、6.3%和6.9%。

　　盡管房地產(chǎn)調(diào)控力度在9月底的政策里進一步加大，不僅將按揭貸款的條件進一步收緊，而且明顯了對非本地居民買房的限制。但市場反應(yīng)似乎很平淡。從價格看，僅出現(xiàn)一個月的環(huán)比漲幅回落(從2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%)，隨后又開始加速上漲。

　　從全國總體情況看，十號文件出臺后二手房價格環(huán)比連續(xù)三個月出現(xiàn)下跌，跌幅為最近兩年來最大，但隨后二手房價又開始出現(xiàn)上漲，8月份環(huán)比上漲0.1%，9月環(huán)比上漲0.5%，漲幅明顯加快。說明“國十條”只是對市場產(chǎn)生了短期沖擊，并沒有改變市場運行的趨勢。

　　2005年以來，我國每年都出臺政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。要破解房地產(chǎn)市場“越調(diào)越漲”的怪圈，需要我們認真分析和總結(jié)最近幾年我們房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗和教訓(xùn)。