日前，記者走訪了山西省6城區(qū)的樓盤，深感“限購令”重壓之下，房地產(chǎn)市場買賣雙方各自的壓力。 一邊是開發(fā)商賣力賣房，一邊是購房者對降價幅度不太買賬。對于開發(fā)商來說，房子賣不出去，是最大的困惑;但是，對于多數(shù)購房者而言，房價依然讓他們難以承受。樓市最終走向何方?太多數(shù)的人還在等待答案。

　　太原市“限購令”出臺已有時日，在“限購”的高壓下，一邊群眾在一路喊降，一邊開發(fā)商卻沒感覺。那么省城房價到底降在了哪里?對于購房者來說，是等，還是不等?

　　2011年上半年，政府對樓市最關(guān)鍵的調(diào)控措施之一就是“限”字。從限貸，到限購，再到限價，似乎一個“限”字直接影響著整個樓市的路線圖。

　　房價開始降了沒有?

　　日前，記者以購房者的身份走訪了省城多家樓盤了解到，從7月以來，開發(fā)商們顯得特別“大方”，折扣力度比以往大很多，“限購令”似乎變成了“促銷令”。面對商品房成交量走勢“疲軟”的現(xiàn)狀，多家樓盤大打折扣，且形式多樣，意在刺激成交量上揚。

　　在千峰南路的萬象城售樓中心，一位李姓銷售員表示，現(xiàn)在樓盤一期已經(jīng)銷售完畢，二期的工程正在進行中，預計2011年年底開盤�，F(xiàn)在購房全款9.2折、分期9.4折、銀行按揭9.7折，等到了開盤時，以現(xiàn)在的房價肯定買不到了。記者以銀行按揭為例粗略算了一下，現(xiàn)在購房每平米能便宜200元左右，100平米的房子下來就能便宜2萬元左右。如果付全款，算下來優(yōu)惠的則更多。

　　隨后記者所到之處看到，各家樓盤都有不同程度的打折優(yōu)惠活動。多家的售樓人員緊追著購房者，不停地介紹著自家的賣點。那么，這一切是否就意味著樓市開始降價了?

　　某售樓中心的銷售經(jīng)理王曉東表示：“就目前的市場情況，大部分開發(fā)商資金鏈越來越緊張。因此，開發(fā)商采取促銷手段，以價換量，這是回款需要，并不算真正的降價。很多房地產(chǎn)商推出少量特價房，實行低價開盤策略，具有明顯的促銷效果，這樣剛性需求容易被市場調(diào)動。其實，很多購房者也體會到，開發(fā)商提供的優(yōu)惠房，或戶型不好、或采光差、或位置偏，一些好地段、好樓層的商品房并無變化，很難下決心購買。”

　　太原市一家房地產(chǎn)公司的劉總表示：“在當前限購政策、限貸政策的影響下，確實抑制了一部分購房需求，這種壓力現(xiàn)在愈發(fā)明顯。但是，從年初到現(xiàn)在，有誰說過地價降了?鋼材、水泥、勞動力價格又大幅上漲，這房價怎么能真正降下來?”

　　降價，等還是不等?

　　觀望情緒漸漸濃厚，開發(fā)商期待以優(yōu)惠房價撬動購房者買房意愿，但效果不佳。上半年，太原市商品房成交量走勢“疲軟”，商品房銷售面積為136.8萬平方米，同比下降了1.55%。一些銷售人員也表示，隨著促銷力度的加大，近期前來看房和買房的人有所增加，但總體貢獻有限。

　　上半年，樓市開始慢慢退燒，回歸理性。但如今樓市“下半場”已匆匆開局，購房者還是沒有等到房價下跌的消息。據(jù)太原市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年，太原市商品住房交易價格平均為5679.53元/平方米，同比上漲了2.37%，但是較去年同期的同比漲幅24.14%，下降了近22個百分點。而恰恰是漲幅“下降近22個百分點”吸引了人們的眼球。

　　然而，對于房價，太原市民小秦不但沒有感覺到下降反而覺著是一直在漲。小秦是適婚青年，迫切需要購買一套房子，從限購令出臺實施一直等到現(xiàn)在，房價由原來的6400元/平方米到現(xiàn)在的7500元/平方米，本來是等著房價再降一點，可等來的卻是實實在在的后悔。

　　據(jù)小秦介紹，為了買套合適的房子，他跑了大大小小不下40家樓盤，最終選定在位于長風西大街的太原富力城，因為省政府、市委、市政府南遷，市政府路建成通車，省七大工程陸續(xù)竣工，南面將來會是太原的城市中心。所以，買房一定要到南面，將來一定會升值。

　　“等，還是不等?”糾結(jié)的小秦只能寄希望于房價再降一點就買，可沒想到等來的卻是漲價了，在他看來，很多樓盤沒有大幅增長，已屬不易。其實，糾結(jié)的又何止小秦一個人呢?

　　房價緣何不降反升?

　　目前，太原市商品住房交易價格平均為5679.53元/平方米，較去年上半年小幅上漲2.37%，那么平均5679.53元/平方米房價在房地產(chǎn)市場中有多少?按著這個平均價格能否在市場上購買到一套手續(xù)齊全的房子呢?#p#副標題#e#

　　據(jù)記者了解，現(xiàn)在市場上“五證”齊全的房子大部分都在7000元/平方米以上，而手續(xù)不全的房子也都在6000元/平方米以上。只有號稱是大產(chǎn)權(quán)，而實際上卻是“無證”開發(fā)的房子，售價在4500元左右，買這類房子的風險性可見有多大。加之城中村價格較低的小產(chǎn)權(quán)房，也在很大程度上稀釋了平均房價。

　　一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示：“太原商品房成交量、成交額基數(shù)相對較低，不能和一線城市相比。一個房地產(chǎn)大項目的開盤，確實會造成全城樓價和交易量的快速上升。僅一個星河灣項目，帶動太原市6月底平均房價增長500元/平方米。前后之差，使得太原市平均房價降了近300元/平方米。

　　因此，除了調(diào)控政策壓力使得房地產(chǎn)商對利潤降低預期外，太原房價變化還有著本地的諸多“特色”。值得警惕的是，不能以平均房價上漲幅度低了，就認為房價降了，應當思考降在何處?

　　市民李女士表示，就目前的現(xiàn)狀來看，呈現(xiàn)出一邊在喊降、一邊沒感覺。就拿萬科金域的房子來看，樓盤還未開盤，估計均價都是8000元/平方米以上，這么高的房價老百姓能承受得起嗎?

　　省房地產(chǎn)協(xié)會的專家表示，在這種情況下，只能說明平均房價低了，并不能代表房價就降了。目前省城大部分區(qū)域的房價在上半年依然堅挺，房價暫時仍難有較大幅度的松動，商品房價格真正得以調(diào)整尚需時日。但是，不可否認的是，目前不少開發(fā)商都面臨資金緊張的壓力，如果滯銷的狀況持續(xù)，不排除個別樓盤會采取更多打折促銷等多種變相降價方式消化庫存。 在此現(xiàn)狀下，供需雙方已經(jīng)進入到“死磕”的博弈階段。各方博弈下，能否找到平衡點，尚不明朗。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，目前購房需求銳減，成交量大幅萎縮，僅僅是在嚴厲的限購政策影響下樓市表現(xiàn)出來的一種假象。其實，觀望等待的剛性購房需求和改善型購房需求依然旺盛;由于投資渠道匱乏，投資類需求依舊在窺視房地產(chǎn)市場，伺機入場。因此，在供不應求的矛盾無法得到根本扭轉(zhuǎn)的前提下，樓市依舊是呈現(xiàn)不降反升的局勢。

　　剛需型購房者該如何買房?

　　隨著樓市調(diào)控政策的不斷深化，房地產(chǎn)市場降溫明顯，市民買房也有了更多的選擇余地;但是，不少購房者對政策的具體內(nèi)容不夠了解，對樓市未來走向也感到很困惑。

　　在貸款方面，交通銀行迎西支行的張經(jīng)理說，買房一定要量力而為，不要一味追求大房子而讓日子過得窘迫。假如一個家庭的月收入在4000元左右，那么還款額不要超過2000元;如果一個家庭的年收入在4萬元，那么這個家庭最大的貸款額是4萬元的10倍，也就是40萬元。因此，建議購房者根據(jù)家庭的經(jīng)濟狀況，買自己負擔得起的好房子，適合自己的也就是最好的。

　　準備買房結(jié)婚的市民曹先生徘徊在各大樓盤間，聽著眾多售樓人員“打折、優(yōu)惠”的宣傳，動了馬上買房的心思。但自己工作才兩年，經(jīng)濟條件有限。本來打算訂一套70平方米左右、兩室一廳的房子，可是了解到目前的“限購令”后，又有點猶豫了：萬一買下了小戶型，以后想換套大的就難了。記者了解到，不少像曹先生一樣的剛需型購房者的觀念出現(xiàn)了變化，擔心未來房地產(chǎn)政策會繼續(xù)收緊，換房更難。

　　不過，太原市房管局相關(guān)人士表示，目前，太原市執(zhí)行的限購政策、房貸措施等對首次置業(yè)的人群并沒有明顯影響。購房者應根據(jù)自己的經(jīng)濟能力，選擇可負擔的戶型。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策直指炒房者，即使未來再出臺相關(guān)政策，剛需型購房者也不必擔心。像曹先生這樣剛畢業(yè)、缺少資金的首次置業(yè)者“量入為出”最重要，可以考慮購買過渡型住房。同時，銀行對個人商業(yè)貸款的審批也越來越嚴格，市民選擇公積金貸款是個好辦法。公積金貸款不僅利率優(yōu)惠，而且貸款額度高、年限長，還款方式也靈活方便。

　　省房地產(chǎn)協(xié)會的專家表示：買房關(guān)鍵看自己的需要，有需要就買。房地產(chǎn)市場的區(qū)域性很強，一些一線城市房價開始回落，但是太原目前還沒有降價，因此剛需型的購房者不必過多考慮房價的漲跌。

　　據(jù)太原市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，太原市6月份新建住宅價格環(huán)比漲幅為0.3%。太原市整體房價依然在穩(wěn)步上揚，但房價上漲的幅度有所減緩。

　　對此，太原市房管局相關(guān)人士認為，自2011年“限購令”出臺以來，省城商品住房銷售一直處于下降通道。影響商品房銷售的因素多種多樣，就目前市場情況看，太原房地產(chǎn)市場供應量較為充足，供需基本達到平衡、價格基本合理。目前樓市依然處于“量變”中，市區(qū)中住宅存量較多，主要是由于宏觀調(diào)控后，大多數(shù)人認為，房價會有松動，導致觀望情緒漸漸濃厚。但隨著新增房源的增加，包括剛需在內(nèi)的各種購房需求都放慢了腳步，使得大量房源積壓了下來。因為賣不動，所以開發(fā)商也放慢了施工建設的速度，上市房源的數(shù)量和速度也會跟隨政策調(diào)整，不會大量快速增加。