繼幾大開發(fā)商聯手打造了廣州亞運城之后，開發(fā)商在全國聯手拓展版圖的步伐越來越大，頻頻上演著戰(zhàn)國時代常用的“合縱連橫”之術。

　　日前，有房地產咨詢機構在一份報告中指出，“以近期萬科在北京、深圳、廣州、南京、天津、沈陽新增的7個項目為例，其中4個項目萬科都只占49%~50%的權益，在合作中，萬科盡顯資金騰挪之招數，不僅整合了資源、降低和分散了自身的成本與風險，也減少了對金融的依賴，從傳統的房地產開發(fā)商向資源整合者和品牌輸出者轉變。”從萬科2010年年報看，目前與萬科合作的有保利地產、中糧地產、中航地產、云南城投、浙江南都宋城等數十家房企。

　　對于房企聯合拿地造城，有的專家表示，如果能夠在城市中心的邊緣地帶打造一個“新城”，無異于給該區(qū)域的發(fā)展前景注入了一劑強心針。而另有專家則擔心，房企強強聯合有可能會進一步推高房價。

　　聯手拓展版圖步伐加大

　　值得關注的是，富力地產攜手世茂集團、雅樂居、合景泰富四大地產巨頭聯手打造中國北方第一宜居大盤——總體開發(fā)體量超過300萬平方米的天津津南新城[最新消息 價格 戶型 點評]近日推出。

　　其實，廣州開發(fā)商聯手開發(fā)的現象從未停止過。繼廣州亞運城之后，去年年底，南站地塊吸引了萬科、保利、城建等大開發(fā)商的關注。在經過224輪的競拍后，由主業(yè)并非地產的廣鐵集團聯手“合生系”的珠光地產，以86億元的總價拿下了該塊地，雙方共同開發(fā)此地。

　　而保利地產最近一次與強手聯合是在2010年11月，保利全資子公司廣州金地房地產開發(fā)有限公司與招商地產通過掛牌方式，取得廈門市集美新城區(qū)地塊，城區(qū)地塊土地用途為城鎮(zhèn)住宅兼容批發(fā)零售用地，保利承擔50%的地價款。從保利地產年報看，與其合作的大型房企還有萬科、富景地產等。

　　房企資金鏈受宏調影響

　　地產經濟學家鄧浩志認為，房企聯手拿地基本屬于無耐之舉，唯一的原因就是一家企業(yè)的資金實力不足以完成項目的開發(fā)。由于新的土地政策規(guī)定超200畝以上土地出讓需要報備，估計以后超大地塊的出讓會隨之減少。

　　此外，也有開發(fā)商認為，除了客觀原因之外，不少大型開發(fā)商都已從傳統的房企角色轉變?yōu)槌鞘械拈_發(fā)運營商。天津津南新城策劃銷售中心總經理朱學兵認為，現在大盤開發(fā)商的角色已經發(fā)生了變化，不再作為單個項目的房地產開發(fā)商，而是站在城市運營商的高度去做項目，從拿地時起，就與城市發(fā)展的趨勢相契合。

　　可防止流拍或推高樓價

　　鄧浩志認為，聯手造城的地塊應該說多在城市中心的邊緣地帶。由于遠離中心，空間較為寬松，使得規(guī)劃上有更大的可能性。而地方政府在賣地時就希望大開發(fā)商能夠起到提升該片區(qū)價值的作用，對于一個荒蕪的郊區(qū)，如果能夠打造一個“新城”，無異于給該區(qū)域的發(fā)展前景注入了一劑強心針。

　　對于房企聯合拿地造城，地產專家則是有贊有彈。持贊成觀點的專家認為，對于一些發(fā)展?jié)摿Υ蟮倪吘壍貛�，大型房地產企業(yè)的進駐能夠提供區(qū)域發(fā)展的動力。而持不同觀點的則認為，房企聯手帶來的后果有進一步推高房價的可能。

　　不過，也有地產專家提出擔心。由于開發(fā)商聯手資金實力得到擴充，為此可能會提高地價，從而轉移到房價上去。滿堂紅戰(zhàn)略管理部高級主任沈銳培就表示，開發(fā)商聯手拿地一可以增加資金實力，二可以避免相互競爭抬高地價，三是降低風險。對于市場來說，聯手造城對房地產市場有促進作用，但房企聯手會利用大體量地，高價地成交，有進一步推高房價的可能。

　　另有觀點認為，由于房企聯合“圍攻”使得優(yōu)質地塊減少了被流拍的風險，政府財政收入也成為有利的一方。曾英杰表示，在目前國際經濟不樂觀、國內經濟增速放緩，以及房地產行業(yè)受到持續(xù)深度調控的背景下，房企聯合拿地造城，能夠在很大程度上避免大體量地塊的流拍。

　　后期管理易致各方沖突

　　一般而言，聯手拿地開發(fā)造城的模式涉及的地塊都很大，是否會出現因開發(fā)周期太長而暴露的資金等問題。這種模式可能會出現什么弊端?#p#副標題#e#

　　按照規(guī)劃，廣州將在10年內基本完成138條城中村的整治改造，其中，位于重點功能區(qū)的52條城中村計劃用3～5年完成全面改造。土地政策方面，允許土地直接登記為國有土地，并允許現狀出讓和熟地出讓;村自主改造的可實行協議出讓，同時可享受優(yōu)惠的土地出讓金政策。大量的舊城改造規(guī)模，開發(fā)商是否會再次攜手?

　　沈銳培認為，聯手拿地的項目面積都比較大，開發(fā)周期長，涉及的資金也比較多，但考慮到通常都是3~5個公司聯合，這樣算下來，分攤的成本一般不會太大，而且可以發(fā)揮不同公司的優(yōu)勢，提高開發(fā)效率并降低成本。

　　“其實，聯手拿地最大的問題是公司之前的利益分配、相互配合、資金管理等細節(jié)需要磨合，也就是各股東之間的工作配合度是否合拍，如果因某一環(huán)節(jié)出問題，那么將影響整個項目的建設及銷售。”沈銳培進一步表示。

　　曾英杰也表示，聯手拿地開發(fā)的初衷就為了避免資金風險，因此盡管周期較長，但在不出現大的宏觀經濟問題的情況下，不太可能出現因為周期長而暴露資金問題。這種模式最大的弊端在于后期的開發(fā)、銷售及管理當中的沖突問題。不同企業(yè)在對產品的打造、銷售及后期的管理都各不相同，如何平衡這些沖突更考驗聯合開發(fā)房企的管理能力。

　　三舊改造房企或再攜手

　　曾英杰對此表示肯定，首先，三舊改造涉及的社會問題會比普通住宅更多，具備不同開發(fā)經驗房企的聯合，更有利于解決這些社會問題;其次，三舊改造一般持續(xù)周期較長，對資金鏈的需求更高。房地產企業(yè)聯合開發(fā)，能夠更好的規(guī)避風險。

　　沈銳培也認為，三舊改造項目如果體量小的話，資金要求不高，而且利益分薄，聯合拿地開發(fā)沒太大必要。如果是大體量的地塊，涉及的拆遷費用高昂，地價總量大，聯合拿地的可能性就比較大，一方面可以解決資金緊張問題，另一方面可以規(guī)避風險，最后還可以發(fā)揮不同公司的優(yōu)勢，提高開發(fā)效率并降低成本。

　　密集的宏調政策使不少房企資金鏈受到前所未有的影響，開發(fā)商聯合開發(fā)不僅可以降低風險，還能保證企業(yè)正常的發(fā)展和擴張。經緯行研究中心高級主任曾英杰表示，開發(fā)商聯合造城也是受近期宏觀調控政策的影響，而聯合開發(fā)既可以保持企業(yè)的發(fā)展與擴張，又可以控制風險。