“達(dá)芬奇造假”事件一時(shí)傳遍大街小巷，成為令所有人關(guān)注的焦點(diǎn)，而達(dá)芬奇家具也從令人憧憬的世界頂級(jí)家具品牌變?yōu)槭廊私酝贄壍?ldquo;過街老鼠”，一夜間淪為眾矢之的。從達(dá)芬奇的經(jīng)歷，我們不難看出樓市的貓膩，但是我們看到的只是表面，實(shí)際樓市中還藏有多少“貓膩”未解?在瘋狂的調(diào)控下，還有多少樓盤仍在與購房者，與政府玩“密碼破譯”游戲?破解一關(guān)關(guān)的難題，讓我們一起揭開樓市的“達(dá)芬奇密碼”吧!

　　破譯密碼第鍵字之一：新房、開發(fā)商

　　抬高房?jī)r(jià)，更改規(guī)劃 華麗廣告僅為掩蓋缺陷

　　“遠(yuǎn)離鬧市喧囂，盡享靜謐人生”，“回歸自然，享受田園風(fēng)光”……這些都是開發(fā)商為自己身樓盤打出的極為誘人的廣告詞。實(shí)際上，“遠(yuǎn)離鬧市”是新房為位于偏遠(yuǎn)地段的說辭，“田園風(fēng)光”則是樓盤所處之處是郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。很多購房者都被這些看似華麗的語句所迷惑，殊不知，交房后等待著他們的，卻是令人大跌眼鏡的房型和環(huán)境。這些看似華麗的廣告詞實(shí)際上只給予了購房者表面的風(fēng)光，“中招”的購房者值得暗自后悔，叫苦不迭。

　　通常開發(fā)商在開盤的時(shí)候會(huì)報(bào)一個(gè)適中的價(jià)格吸引市場(chǎng)的關(guān)注，探探市場(chǎng)的反應(yīng)。但關(guān)注的購房者比較多，尤其是意向購房者積累的增多，開發(fā)商可能就會(huì)抬升房?jī)r(jià)，以獲得更多的利潤(rùn)。 很多購房者對(duì)于某些樓盤一見傾心，寧愿在“一棵樹上吊死”也不遠(yuǎn)選擇其余樓盤，這就無意外的導(dǎo)致了被開發(fā)商牽著鼻子走，而買房時(shí)的價(jià)格，也就這么水漲船高的上去了。

　　原有的沿街會(huì)所和物管用房用作商鋪經(jīng)營(yíng)，承諾的幼兒園消失，實(shí)際交房和效果圖、平面圖和沙盤規(guī)劃等出入頗大……在建設(shè)項(xiàng)目的過程中，開發(fā)商的這些擅自更改規(guī)劃行為似乎已成了行內(nèi)“潛規(guī)則”，屢見不鮮，屢禁不止。雖說自己購房吃了虧，但很多購房者心說，既然已經(jīng)買了房，也無意指望開發(fā)商能有所補(bǔ)償，這使得很多購房者都保持了沉默，吃了悶虧卻也只好有苦說不出。

　　其實(shí)，開發(fā)商們給購房者打出的“太極拳”遠(yuǎn)不止這些，要破譯開發(fā)商們?cè)O(shè)置下的重重機(jī)關(guān)實(shí)屬不易，這也使得很多購房者紛紛嘆曰：“買房很美麗，顯示很殘酷。”

　　破譯密碼第鍵字之二：二手房市場(chǎng)

　　做低房?jī)r(jià)，霸王條款 二手房難逃一紙?jiān)V訟

　　做低房?jī)r(jià)似乎成了二手房市場(chǎng)的“潛規(guī)則”，一般做低房?jī)r(jià)的雙方會(huì)簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議書，將雙方真實(shí)的房?jī)r(jià)約定清楚，其次看雙方對(duì)于裝修補(bǔ)償?shù)募s定是否合理，動(dòng)輒幾十萬的裝修費(fèi)顯然是不符合常理的，這樣就有做低房?jī)r(jià)的嫌疑。需要說明的是，按照法律規(guī)定，裝修補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)納入納稅的范疇，也就是說裝修部分應(yīng)該屬于添附在房屋上的不可分割的一部分，因此裝修的價(jià)值也就是房屋價(jià)值的一部分，應(yīng)該統(tǒng)一作為納稅的依據(jù)。

　　買二手房遇到司法查封房，做低房?jī)r(jià)的房屋買賣合同是否有效?遭遇中介的霸王條款，與開發(fā)商溝通后仍舊無果……這一系列的事件皆發(fā)生在二手房的買賣市場(chǎng)中，原本高高興興買房，卻落得一場(chǎng)場(chǎng)的司法官司。這不免使人存疑，為何二手房市場(chǎng)的買賣雙方最終都走向了司法途徑?二手房的買賣應(yīng)該如何規(guī)范?

　　其次，做低房?jī)r(jià)不會(huì)影響整個(gè)合同的效力，不會(huì)導(dǎo)致整個(gè)合同無效。在二手房交 易價(jià)格猛漲的大背景下，其實(shí)很多人以做低房?jī)r(jià)或者“陰陽合同”為由主張解除或無效，其實(shí)際的動(dòng)因都是因?yàn)榉课輧r(jià)格的上漲而不愿繼續(xù)履行。

　　這種情況下，如果法院僅僅依據(jù)雙方約定的虛假成交價(jià)格條款損害了國家稅收利益，就認(rèn)定整個(gè)合同無效，顯然有違誠實(shí)信用原則，客觀上使違反誠信的當(dāng)事人收益。況且根據(jù)合同法第56條的規(guī)定“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”。因此，法院在處理這類案件的過程中，往往是按照買賣合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意 思來認(rèn)定房地產(chǎn)的真實(shí)成交價(jià)格。很顯然，逃避稅收并不是雙方訂立房屋買賣合同的真實(shí)目的，除虛假成交價(jià)格之外的其他條款都是買賣雙方的真實(shí)意思表示。

　　該類“潛規(guī)則”是否會(huì)變成二手房交易的常態(tài)?究竟二手房市場(chǎng)還有多少貓膩未被揭發(fā)?#p#副標(biāo)題#e#

　　破譯密碼第鍵字之三：租房客眼中的二房東

　　頻繁加租，驚現(xiàn)“二房東” 悲情租客傷不起

　　因房租上漲厲害，加租不成，就采取各種手段毀約，趕走房客。另外，一些無法直接漲租金，或租金上漲沒有達(dá)到預(yù)期的房主，近期開始主動(dòng)改變房屋租賃市場(chǎng)中的一些行規(guī)，通過增加后期隱性支出，達(dá)到其增加租房收入的目的。

　　更有甚者，當(dāng)租房合同到期要續(xù)簽時(shí)，房東不但要求每月上調(diào)租金600元，還改變了近兩年來“三個(gè)月一付房租”的老規(guī)矩，改成“半年一付”，并且而下一年的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)由房東和租客各負(fù)擔(dān)一半。房東們的肆意漲價(jià)造成了租客們?cè)絹碓酱蟮淖饨饓毫�，一些租客終因無法容忍喊出心聲，究竟租賃市場(chǎng)的漲價(jià)規(guī)范而在?難道上調(diào)租金的只需房東一個(gè)人說了就算嗎?

　　據(jù)中介內(nèi)部人員描述，2011年以來很多小中介的買賣成交率都很低。在巨大的壓力下，有的中介可能會(huì)偷偷地經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)租，從中獲利。中介在與房東和租客們的溝通中摻了多少水分?這些都不得而知，而我們能看見的，只有最終吃虧的多數(shù)還是租客，租客們的艱苦究竟由誰來關(guān)注?只能說，辛苦奔波于大城市中且還要承擔(dān)高額租金的租客們，真的“傷不起”。

　　2011年已經(jīng)過半，調(diào)控仍然在繼續(xù)，但樓市的前景卻沒有變得更明朗。住宅租賃市場(chǎng)“漲聲一片”，亂象叢生。原本中國的租賃市場(chǎng)就存在諸多未被規(guī)范的細(xì)則，而部分中介和房東更是借機(jī)鉆了政策的“空子”，租賃市場(chǎng)“貓膩”不斷，租客們不禁叫苦連天。

　　顯然，租賃市場(chǎng)的租金日益增長(zhǎng)也引起了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司的注意，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司的注意司長(zhǎng)沈建忠在全國兩會(huì)期間指出，“租金的調(diào)控應(yīng)該也是房?jī)r(jià)調(diào)控的一部分”。至于這一消息能否成為龐大租客群體的福音，是否能真正落實(shí)到實(shí)處，這還需要眾租客監(jiān)督考察一些時(shí)日。

　　再將視線轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)的另一“大頭”：中介。農(nóng)歷新年過后，受樓宇買賣成交量急跌的影響，物業(yè)出租市場(chǎng)熱鬧了起來。不僅租金行情見漲，而原本主要靠吃傭金的地產(chǎn)中介公司也轉(zhuǎn)吃租金，而且有的中介費(fèi)和租金差價(jià)通吃，當(dāng)起了“二房東”，每簽約一套房，每年能多賺15%—40%。

　　破譯密碼第鍵字之四：樓歪歪、樓停停

　　2009年不斷涌現(xiàn)的一系列“樓××”事件，至今令人記憶猶新：

　　近年來，樓市持續(xù)升溫，房?jī)r(jià)一升再升。開發(fā)商房子不愁賣，而購房者也似乎陷入了搶房的瘋狂中，無暇再顧及樓盤的“品”。虛假宣傳、霸王條款、私改規(guī)劃等不平等現(xiàn)象嚴(yán)重?fù)p害購房者利益。歪樓、裂樓事件頻出 安居之所安全感全無。

　　“樓倒倒”——2009年6月，上海市閔行區(qū)蓮花河畔一幢13層在建商品樓，因施工程序錯(cuò)誤形成地基壓力差，樓體整體倒塌，造成一名工人死亡，引起業(yè)界巨大震蕩，被稱為“樓倒倒”。

　　“樓歪歪”——2009年7月中旬的一場(chǎng)大雨后，四川省成都市校園春天小區(qū)6號(hào)樓和7號(hào)樓的一些住戶忽然發(fā)現(xiàn)，兩棟樓之間的距離比以往近了很多，兩棟樓斜靠在一起，越向上貼得越近;靠得最近的地方，相鄰的陽臺(tái)窗戶已經(jīng)無法打開。

　　“樓薄薄”——2009年8月，浙江省桐鄉(xiāng)市太陽湖小區(qū)匯宇都市花園16幢3單元6樓某業(yè)主在裝修過程中發(fā)現(xiàn)，樓板厚度僅為7.9厘米。據(jù)業(yè)主查詢到的建設(shè)局檔案，該小區(qū)客廳樓板設(shè)計(jì)厚度應(yīng)是12厘米，其他區(qū)域?yàn)?0厘米。

　　連續(xù)發(fā)生的歪樓、裂樓事件更讓人感到樓房如此脆弱，似乎安居之所并無安全之感。那么，面對(duì)著如此多的問題，購房者還如何住進(jìn)新房?購房者的人身安全究竟由誰來保障?為何發(fā)生如此之多的樓房施工質(zhì)量不過關(guān)的連環(huán)事件，這其中究竟是哪個(gè)環(huán)節(jié)出了錯(cuò)?換言之，是哪個(gè)部門在對(duì)房屋質(zhì)量的檢測(cè)過程中“放了水”?#p#副標(biāo)題#e#

　　破譯密碼第鍵字之五：樓市童話

　　無證上崗，調(diào)包建材 “拎包入住”只是童話

　　精裝修住宅項(xiàng)目這兩年漸成氣候，“拎包即可入住”的宣傳口號(hào)讓很多人怦然心動(dòng)。這類房子能為業(yè)主節(jié)省大量的時(shí)間和精力，同時(shí)由于裝修材料由開發(fā)商統(tǒng)一購置，相對(duì)價(jià)廉質(zhì)優(yōu)，因此頗受購房者的青睞。但在這看似華麗的精裝修房屋里，有多少建筑材料是不符合規(guī)定的?又有多少是有部分開放商在施工的過程中，未經(jīng)購房者允許，私自將建筑材料調(diào)包，使得購房者在不知情的情況中，莫名的受到了損失。談及房屋建材，部分購房者不禁感慨萬千，自己無法全程監(jiān)控施工過程，即使存在紕漏一時(shí)間也不得為之，房屋的質(zhì)量根本無法保證。與開發(fā)商承諾不符的?

　　開發(fā)商刻意避開材料的質(zhì)量問題，在材料說明中用“進(jìn)口”或“高級(jí)”等模糊字眼，誤導(dǎo)購房者，且很多材料沒有定量化。另有部分開發(fā)商雇傭的裝修工人無證上崗，手工干的活根本沒法保證質(zhì)量，這一系列的問題都使得購房者對(duì)于房屋的建材問題心存不滿。

　　看了這五個(gè)故事，你還以為自己在童話里嗎?覺得可怕嗎?還相信開發(fā)商嗎?