樓市的瘋狂調(diào)控,給已經(jīng)滿是傷口的樓市再撒了一把鹽。全國(guó)樓市再這樣的大背景下普遍惡化,在越來(lái)越嚴(yán)峻的市場(chǎng)和融資環(huán)境下,2011年上半年,中小型房地產(chǎn)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的案例明顯增多,同業(yè)并購(gòu)活動(dòng)頻繁。中小地產(chǎn)商關(guān)門已初現(xiàn)端倪。
據(jù)統(tǒng)計(jì),2011年上半年,全國(guó)十大房企總銷售面積達(dá)2389萬(wàn)平方米,比去年同期增加50%;銷售金額為2735億元,比去年同期增加70%。除富力和綠城外,其余8家房企的銷售業(yè)績(jī)同比均有50%以上的增長(zhǎng)。從目前前十房企完成年度銷售計(jì)劃的情況來(lái)看,這十家開發(fā)商今年上半年整體完成銷售目標(biāo)的49%。富力、綠城、金地三家企業(yè)銷售計(jì)劃完成較差,其銷售完成率低于35%。
地產(chǎn)商普遍現(xiàn)金狀況惡化,不少中小開發(fā)商已開始退出地產(chǎn)業(yè)——2011年上半年,信貸持續(xù)緊縮和限購(gòu)政策的執(zhí)行,使全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)速度明顯放緩。在對(duì)招保萬(wàn)金等十家大型地產(chǎn)企業(yè)分析的基礎(chǔ)上,中原地產(chǎn)近日發(fā)布半年度分析報(bào)告指出,隨著下半年供應(yīng)高峰來(lái)臨和行業(yè)在售項(xiàng)目庫(kù)存量增多,更多開發(fā)商在更多城市選擇降價(jià)促銷已是可以預(yù)見的大勢(shì)所趨。
大型房企庫(kù)存增加三成
值得注意的是,今年3月份以來(lái),樓市供應(yīng)量逐月增加,最近兩月供應(yīng)量環(huán)比上月上升幅度均在三至四成之間。目前,十大房企在售項(xiàng)目的庫(kù)存量約1600萬(wàn)平方米,較年初增加28%。隨著下半年供應(yīng)高峰來(lái)臨和行業(yè)在售項(xiàng)目庫(kù)存量增多,更多開發(fā)商在更多城市選擇降價(jià)促銷已是可以預(yù)見的大勢(shì)所趨。
在土地儲(chǔ)備方面,2011年以來(lái),大型房企明顯放慢了拿地的節(jié)奏。據(jù)統(tǒng)計(jì),今年上半年,十家房企共花費(fèi)購(gòu)地款762億元,較去年同期減少17%;購(gòu)地可建面積3316萬(wàn)平方米,與去年同期基本持平。今年上半年,十家房企累計(jì)拿地金額與累計(jì)合約銷售金額的比例為28%,而去年同期這一水平為57%。
中小地產(chǎn)商紛紛撤離地產(chǎn)行業(yè)
面臨融資困境加上銷售困境,大型地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金狀況已出現(xiàn)分化,相對(duì)于年初均已有所惡化。從研究數(shù)據(jù)來(lái)看,截至2011年第一季度末,在國(guó)內(nèi)上市的招保萬(wàn)金4家公司持有現(xiàn)金較年初均有小幅波動(dòng)。
地產(chǎn)企業(yè)今年以來(lái)積極開拓國(guó)內(nèi)外渠道籌備資金度過(guò)長(zhǎng)期調(diào)控的困難時(shí)間。中原地產(chǎn)有關(guān)分析人士指出,大型開發(fā)商在海外市場(chǎng)的信譽(yù)好,評(píng)級(jí)高,較易獲得資金;但對(duì)于中小型開發(fā)商來(lái)說(shuō),資信能力的差異使其較難獲得一定規(guī)模的融資。即使獲得融資機(jī)會(huì),也通常面臨高額的融資成本。
考慮到開發(fā)商銷售能力和資金壓力兩方面因素,下半年大型開發(fā)商仍有資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)分析人士指出,如果大型房企今年的合約銷售金額較2010年下滑20%,10大地產(chǎn)企業(yè)中9家的資金流在今年下半年內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)“入不敷出”的情況,其中7家開發(fā)商資金缺口較小,對(duì)各自的資金鏈不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的威脅,依然只有2家開發(fā)商的資金鏈將出現(xiàn)斷裂,但資金鏈斷裂的時(shí)間提前至2011年10月。