根據(jù)第一太平戴維斯、世邦魏理仕、戴德梁行、中原地產(chǎn)等機構(gòu)發(fā)布的第二季度市場報告，住宅市場受新政影響日益萎縮，但國內(nèi)的商辦物業(yè)投資市場日趨活躍，北京、上海、廣州、深圳等城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金及售價均有明顯上升。

　　中原地產(chǎn)發(fā)布的報告顯示，作為中國經(jīng)濟晴雨表之一的甲級寫字樓指數(shù)在2011 年上半年出現(xiàn)了明顯的上漲，北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州甲級寫字樓租金的累計漲幅分別為 17%、2%、11%、19%、3%、4%，租金呈現(xiàn)全面上漲態(tài)勢。

　　價格方面，受投資氣氛逐步增強、寫字樓成交量穩(wěn)中有升的影響，2011 年上半年，深圳、廣州、成都、杭州的甲級寫字樓均價分別為50161、25715、15819、37339 元/平方米，半年累計漲幅分別達到24%、18%、7%、8%。

　　2011 年上半年，住宅市場經(jīng)歷了波折動蕩的半年，而對于商業(yè)地產(chǎn)卻是異軍突起的半年。綜合多家地產(chǎn)研究機構(gòu)最新發(fā)布的研究報告可見，今年上半年，北京、上海、廣州、深圳以及天津等城市，商辦物業(yè)市場一片火熱景象，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢，市場存量持續(xù)消化，多數(shù)城市空置率明顯下降。

　　不過，在具有商業(yè)運作經(jīng)驗的從業(yè)人士看來，雖然商業(yè)地產(chǎn)正在吸引著各行各業(yè)的投資者涌入，但在看似利潤豐厚的表象下，充斥著經(jīng)營和投資風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)投資周期長、回報率低，多數(shù)投資企業(yè)尚未尋找到清晰的盈利模式。

　　商辦物業(yè)供需兩旺

　　在眾多知名房企高調(diào)宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)的大背景下，地方政府也加大了商辦用地的供地力度。數(shù)據(jù)顯示，2011 年上半年，北京、上海、廣州、深圳、成都等15個重點城市的商辦用地成交面積1139 公頃，與去年同期相比增加14%，同期住宅用地成交面積同比下降29%。在杭州，商辦用地的成交甚至首次超過了住宅用地成交。

　　據(jù)第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊介紹，以北京為例，上半年，金融街(000402)一些寫字樓租金上漲了50%，部分項目的租金報價甚至翻了一番。目前北京租金最高的寫字樓已突破1000元/月/平方米大關(guān)，而CBD區(qū)域均價為286元/月/平方米，金融街均價在300元/月/平方米左右。

　　王瓊分析認為，一方面金融危機逐漸過去，跨國企業(yè)實力恢復(fù)，另一方面大型國企的擴張明顯加快，正是這些支付能力強的買家承接了租金的一路上漲。

　　同時，第二季度大宗物業(yè)投資市場繼續(xù)保持活躍。根據(jù)易城中國的研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京、上海、廣州、深圳以及天津五大城市在2011上半年度集中了全國53%的大宗交易，有70%的買家來自國內(nèi)，其中上市公司占68%。

　　熱潮背后存隱憂

　　據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測，今年以來，深圳、廣州、成都、杭州這四個城市的甲級寫字樓租金回報率出現(xiàn)明顯分化，其中深圳由于寫字樓價格的上漲明顯快于租金的漲幅，目前租金回報率已下降到4.3%;杭州甲級寫字樓租金漲幅雖然明顯快于價格漲幅，但是由于其前期的價格偏高，回報率依然僅有4.3%;而廣州、成都兩地的租金回報率目前仍在較好水平，分別為6.0%和7.7%。

　　“實際上，之前有很多人認為商辦物業(yè)市場是個重大機會，但我并不看好。”世聯(lián)地產(chǎn)(002285)相關(guān)負責(zé)人對記者表示，商辦物業(yè)投資回報率低導(dǎo)致回收周期長，持有型物業(yè)和銷售型物業(yè)有很大不同，其增值曲線和方式也不一樣，持有型物業(yè)必須有長期的養(yǎng)客期，一些沒有良好收益率的項目，誰買誰賠。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，目前的商辦物業(yè)已經(jīng)進入了典型的賣方市場，而租賃市場的火爆，提升了業(yè)主的售價預(yù)期，使得寫字樓單價一路上升。不過，在商用市場成交火熱的背后，投資回報率偏低卻是不爭的事實，這也意味著投資風(fēng)險在增加。

　　據(jù)了解，從目前內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀來看，一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資回報率僅為6%~8%，低于香港8%~9%的水平。以北京中關(guān)村(000931)為例，一般的甲級寫字樓租金為5元/平方米/天，偏高檔的租金在7~10元/平方米/天，按照平均租金8元/平方米/天、產(chǎn)生租金的面積占80%的項目計算，平均租金回報率僅為5%左右。#p#副標題#e#

　　“目前北京商用物業(yè)靜態(tài)的資金回報率約為4%~5%，這已經(jīng)是一個比較低的水平，表面租金回報率如果在5%，扣除稅費就更低了。”一位地產(chǎn)研究人士對記者表示，3%的回報率基本是底線，如果觸及這個底線，投資的風(fēng)險就已經(jīng)出現(xiàn)了。

　　在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，有個“一三五”法則，即一年開發(fā)期、三年培育期、五年成長期。對于投資者來說，商辦物業(yè)獲利空間在于長期持有的租金收益以及5~10年經(jīng)營成熟后的增長空間，這個增長空間約在30%~50%之間。但重要的是，商業(yè)項目需要長期的“養(yǎng)護”和持有，才能將其價值逐漸釋放。