當(dāng)養(yǎng)兒防老成為這個時代最鮮明的特點(diǎn)時，香港出現(xiàn)了新的養(yǎng)老方式，以房養(yǎng)老。

　　在香港，一般退休年齡為65歲。由于香港沒有養(yǎng)老金，因此普通人退休之后需要自尋出路，不會得到政府的任何資助。當(dāng)然，政府也會考慮給予低收入家庭一定的福利補(bǔ)貼，但這個補(bǔ)貼要考慮家產(chǎn)、家庭整體收入，以及個人收入等方方面面，簡單地說，如果不是夠慘的話，是拿不到任何資助的。

　　但在香港，仍有不少老邁的單身人士，或是不愿生育的老夫妻，他們老后無依無靠，年輕時買了套房子，超過了領(lǐng)取社會綜緩的水準(zhǔn)，不如干脆逆按揭，把房子抵押給銀行，領(lǐng)取生活費(fèi)至身故。這樣既有地方住，又有生活費(fèi)領(lǐng)取，不失為一種生存策略。隨著香港老齡化社會的形成，越來越多的中產(chǎn)階層將步入退休年齡，屆時可能也會有更多的人選擇以這種逆按揭方式來解決自己的生活費(fèi)。

　　有人可能會說，香港特區(qū)政府為何不干脆推行更為有效的養(yǎng)老金機(jī)制?事實(shí)上，這也是香港政府文化與內(nèi)地不同之處。在香港，從政府到民間，都已經(jīng)相當(dāng)習(xí)慣于自力更生——盡管不少政黨要求特區(qū)政府加強(qiáng)養(yǎng)老，但是政府一直不為所動。

　　在民間，也常常能見到銀發(fā)蒼蒼的出租車司機(jī)，或是年邁的餐廳服務(wù)員。在金融海嘯之后，歐洲債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，更是令特區(qū)政府對于用公共財(cái)政支持全額養(yǎng)老產(chǎn)生擔(dān)憂。

　　事實(shí)上，有一定家產(chǎn)(只要超過18萬元，就沒有福利可拿)，但沒有工作的退休人士，只能吃老本。而香港特區(qū)政府的逆按揭，從某種程序上可以視作一種變相的福利補(bǔ)貼。

　　“養(yǎng)兒防老”一直是中華文化中根深蒂固的一個傳統(tǒng)觀念，不過香港特區(qū)政府打算向這個觀念發(fā)出強(qiáng)有力的挑戰(zhàn)。

　　由香港特區(qū)政府通過外匯基金全資擁有的“香港按揭證券有限公司”(下稱“香港按證公司”)自7月11日起推出一項(xiàng)名為“安老按揭計(jì)劃”的新貸款項(xiàng)目，希望通過這個計(jì)劃，讓香港的老人用其自有的住房來提供生活費(fèi)。

　　這個計(jì)劃被坊間稱為“逆按揭”計(jì)劃，指的是與一般按揭不同，一般按揭是貸款人交月供給銀行，到期后房子歸貸款人所有;而逆按揭之下，是銀行向貸款人“交”月供，到期后這個房子歸銀行所有——當(dāng)然，貸款人也可以選擇到期時還清所有的月供加雜費(fèi)，仍然把房子所有權(quán)收歸自己。

　　據(jù)香港按證公司披露，該計(jì)劃已經(jīng)得到7家銀行、85家律師行的支持。

　　但從實(shí)際效果來看，未必能獲得市場熱捧。對于一個60歲的香港居民來說，如果其擁有一套已經(jīng)還完貸款的房子，那么還不如直接將這房子拿去出租更佳。目前在港島區(qū)，面積約30平方米的小公寓，也能租到7000元左右，如果是更大一些，價值400萬的公寓，租金更可能高達(dá)15000元——遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過香港按證公司能提供的月供額。

　　究竟這個完全新鮮的計(jì)劃如何實(shí)施?日前，筆者向參與該計(jì)劃的香港東亞銀行進(jìn)行了一次詳細(xì)的咨詢。

　　從程序上看，逆按揭計(jì)劃比一般按揭要求嚴(yán)格一些。參與者必須是年滿60歲以上的香港居民，其抵押的房子需已付清了貸款，另外，該樓的樓齡不得超過50年——在香港，一般銀行對于50年以上的房子不再提供貸款。

　　考慮到不少老香港人在簽合約方面可能有弱勢，特區(qū)政府還要求，參與該計(jì)劃的人必須找安老按揭輔導(dǎo)法律顧問進(jìn)行咨詢，在獲得律師的證明書之后才能與銀行簽署合約。當(dāng)然此舉會增加貸款人的成本3000~5000元(港元，下同)，但實(shí)際上，這筆律師輔導(dǎo)費(fèi)可以不用馬上交，而是在最后需要還款時再交。

　　接下來的就是銀行對房子估價，確定可以發(fā)給老人的月供。在這過程中，銀行要考慮借款人的年齡，貸款的期限，以及申請之時由香港按證公司確定的一個貸款利率。

　　東亞銀行的職員舉例說，在目前的情況下，一個65歲的香港老人，如果其房子估值100萬，他想終生獲得貸款，那么他可以每月拿到2000元生活費(fèi)。“如果他只想拿10年，那么每個月可以獲得4400元左右;如果是15年，可以拿到3300元，年限越短，月收入越多。”該職員說。#p#副標(biāo)題#e#

　　假設(shè)這個老人過世后，其子女或是受益人要獲得這個房子的產(chǎn)權(quán)，必須還清銀行的貸款本金，并付給銀行一筆利息，目前年利率約為2.75%，此外還需要還給香港按證公司一筆保險費(fèi)(該保險費(fèi)是防止貸款人違約而給銀行提供的保障)。如果簽約時沒有交律師顧問費(fèi)，也要在這時候交齊。

　　值得一提的是，如果這個老人在貸款期結(jié)束后還沒有身故，但又沒有能力還清銀行和按揭公司的貸款，香港特區(qū)政府要求銀行不得強(qiáng)行把貸款人從房子里趕走。東亞的職員說：“老人仍然可以住在這個房子里，直至身故，屆時銀行才會把房子拿來拍賣，先扣抵貸款和利息的部分，以及其他雜費(fèi)，如果還有剩余，將交給他的受益人，如果沒有剩余，則其受益人也不需要補(bǔ)款，因?yàn)橄愀郯醋C公司會購買保險處理。”

　　逆按揭的好處之一就是，這個利率在老人簽約的時候便已經(jīng)確定，未來即使按證公司提升了利率，老人的利息金額也不會相應(yīng)提升。

　　從房價來看，目前也是不錯的參與時機(jī)。雖然自去年11月推出短炒印花稅之后，香港的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了滯緩的局面，近期甚至有所下跌，但是總體上看，目前的香港房價處于1997年以來的最高峰——這時銀行能夠批出的貸款額無疑是最高的。

　　讓我們算一筆賬。從實(shí)際情況來看，目前香港的房子極少有低于100萬的。從港島及九龍市區(qū)樓齡在50年以下的房子，如果是使用面積50平方米左右(建筑面積約70平方米)，市價大約在400萬以上。按上述東亞銀行職員的介紹，這個老人實(shí)際上可以每月獲得1萬元的生活費(fèi)。

　　這對于退休后毫無資助的香港老人來說，應(yīng)該是筆相當(dāng)不錯的收入。當(dāng)然，政府的好意還是會有人心領(lǐng)。

　　從香港特區(qū)政府力推“逆按揭”來看，不難看出雖然香港特區(qū)政府坐擁大量的財(cái)政盈余，但是對于承擔(dān)整個香港社會的養(yǎng)老責(zé)任，仍然顯得有些猶豫。這或許也是香港“小政府”的一種真實(shí)寫照。

　　香港按證公司目前給出的利率僅2.75%，如果按目前買房的按揭利率來說，有點(diǎn)偏貴，但也貴得不太多;但是考慮到未來10年至20年的大部分時間，美國的利率環(huán)境很可能還是會向上發(fā)展(港元利率是跟住美元的)，那么目前的貸款利率水平可能已經(jīng)是最優(yōu)惠的。

　　就逆按揭的整個安排來看，當(dāng)房地產(chǎn)市場處于泡沫期而且貸款利率較低時，無疑是最好的時機(jī)。目前這個階段，似乎正是參與逆按揭的最佳時機(jī)。