近日，中國銀監(jiān)會召開2011年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報分析會，部署下一階段的重點工作。銀監(jiān)會主席劉明康指出，下半年要加強平臺貸款和房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防控。

　　會議要求，各銀行業(yè)金融機構(gòu)要更加注重走款方式的實質(zhì)性合理，確保信貸資金最終不被挪用。

　　劉明康強調(diào)，要深入推進(jìn)平臺貸款風(fēng)險防控不動搖。用科學(xué)的機制讓風(fēng)險早暴露、早發(fā)現(xiàn)、可度量和早干預(yù)，嚴(yán)格依據(jù)有關(guān)要求，控制新增貸款風(fēng)險。審慎開展與地方政府之間的戰(zhàn)略合作，加強土地抵押貸款管理，切實根據(jù)現(xiàn)金流覆蓋情況分類計提風(fēng)險資本。

　　在信貸規(guī)模緊縮的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商融資不外乎兩個渠道，除了直接高息借款外，就是借道房地產(chǎn)信托等方式來募集開發(fā)資金。不過，在借貸和信托兩個行業(yè)里，幾乎有著一個較為普遍的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)商通過信托募集資金的，融資成本每年都在20%以上。這也難怪，趙鑫原本并不為公司高管看重的融資公司工作經(jīng)歷，會在今年如此吃香。

　　趙鑫最近正忙著四處與融資方談判，核心就一個——若融資兩億元究竟要付多高的成本。

　　不過，趙鑫卻坦言最近工作壓力越來越大，監(jiān)管層嚴(yán)防死守房地產(chǎn)信托，想要打“擦邊球”通過審批已越來越難，這也難怪趙鑫會感慨“錢越來越難借，利息越來越高”。缺錢的房地產(chǎn)市場

　　近年來，細(xì)心的市民或許已發(fā)現(xiàn)，昆明多了好些個塔吊林立的建筑工地，一片片高樓拔地而起。不過，半年多過去了，昆明樓市并未迎來想象中的扎堆開盤現(xiàn)象，反而是土地拍賣時流拍屢屢出現(xiàn)。而有機構(gòu)統(tǒng)計，在短短月余間，因購房者無法正常辦理銀行按揭貸款而申請辦理退房(車位)手續(xù)的達(dá)33筆之多。

　　先是備受業(yè)界關(guān)注的原昆明市政府土地交易一波三折，處于昆明CBD絕佳位置的地塊，第二次拍賣因報名人數(shù)不足而流拍。而最近熱點的環(huán)湖東路半島地塊，第一批13宗土地9宗流拍，4宗僅以起價成交，而第二批土地則因報名人數(shù)不足而被迫取消。其余的小宗土地和城中村土地交易，也均以起價成交或是流拍告終。即使成功交易的土地，開發(fā)商拿地?zé)崆橐膊⒉桓�，僅有一位競買人應(yīng)價，其余參與競買人則表現(xiàn)尤為冷靜，多數(shù)土地交易會都冷清、快速收場。

　　這也成為銀行收緊房貸的一個信號。在銀行過往的零售信貸業(yè)務(wù)中，個人住房按揭貸款一向都是“一枝獨秀”。2010年年末數(shù)據(jù)顯示，不少銀行個人住房按揭貸款在零售信貸中的占比在50%以上。現(xiàn)如今，這個占比數(shù)據(jù)已有了大幅下降。從中信銀行昆明分行提供的數(shù)據(jù)可以看到，截至5月底，該行共發(fā)放個人貸款1576筆，金額6.37億元。其中住房貸款僅693筆，貸款的金額也才2.6億元。不難看出，個人住房貸款不再“一枝獨秀”。據(jù)了解，基本上銀行都將個人業(yè)務(wù)的側(cè)重點放在了個人經(jīng)營性貸款方面。

　　土地競買人冷靜的背后，究其原因與資金鏈緊張不無關(guān)系。更讓房地產(chǎn)開發(fā)商頭疼的是近期屢屢出現(xiàn)的土地流拍現(xiàn)象。

　　云南泰興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理顧剛說，今年以來央行連續(xù)三次加息，而事實上從去年開始，開發(fā)商從銀行融資已經(jīng)幾乎不可能，資金短缺是開發(fā)商面臨的最致命問題。

　　一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，近期土地交易頻頻遭遇流拍，原因都是報名人數(shù)不足。而事實上，有的地塊確實有中意的買家，但因在規(guī)定期限內(nèi)開發(fā)企業(yè)未能按時繳納競價保證金，只能失去買地機會。該人士表示，目前很多中小開發(fā)商因為資金因素都追求周期短回報快，可限購令使得樓盤銷售困難，資金也無法很快回籠。

　　由此可見，缺錢使得開發(fā)商拿地受阻。除了資金因素，市場預(yù)期也是一個方面，目前開發(fā)商對未來市場預(yù)期普遍不看好，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策影響下，開發(fā)商拿地也很謹(jǐn)慎。

　　繃緊的“最后一根稻草”

　　“我們并不擔(dān)憂沒人來申購，現(xiàn)在民間流動的資金太多了，房地產(chǎn)限購、股市低迷，這些資金都正在自謀新出路。”一家信托公司云南區(qū)域負(fù)責(zé)人說，6月份房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為243億元，占比為49%，平均預(yù)期年化收益率同樣是最高，達(dá)到了10.06%。此外，從已成立產(chǎn)品的平均預(yù)期年收益率來看，房地產(chǎn)信托依然以9.72%位居收益冠軍。

　　這種說法也得到了不少人的認(rèn)可，馬先生此前就在為自己手里的500多萬元閑散資金苦惱。“放在銀行肯定不劃算，通過擔(dān)保公司借給他人又擔(dān)心到期收不回來。”馬先生說，一番權(quán)衡后他決定將錢投向房地產(chǎn)信托。#p#副標(biāo)題#e#

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)商要想借道信托計劃募得資金，支付的成本則要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款。

　　“目前來看，房地產(chǎn)信托的年融資成本多數(shù)都在20%左右，部分項目甚至接近了30%。”一家國內(nèi)知名信托公司云南區(qū)域負(fù)責(zé)人透露，當(dāng)銀行不再向開發(fā)商和購房者輕易敞開與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款大門，雙向的擠壓效應(yīng)讓開發(fā)商們不得不尋求新的融資途徑，而其他渠道的融資顯然讓開發(fā)商們正支付著高昂的利息。

　　“開發(fā)商融資的渠道其實不多，除了傳統(tǒng)的私募、融資擔(dān)保、民間借貸等方式外，借道信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托也是無奈之舉。”昆明一不愿具名的業(yè)內(nèi)人士透露，眼下看來，房地產(chǎn)開發(fā)商的日子正越過越緊巴，融資的成本也呈現(xiàn)出了急劇上升的趨勢。這位人士透露，房地產(chǎn)開發(fā)商若是通過融資擔(dān)保公司搭橋，進(jìn)行民間借貸，在確保有抵押的前提下，每個月的融資成本在6%左右。“一般擔(dān)保公司還要審核抵押物的質(zhì)地，對擔(dān)保公司而言最佳的抵押物就是不動產(chǎn)，例如已有了產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)或商鋪等。”

　　而昆明一城中村改造項目開發(fā)商財務(wù)總監(jiān)說，雖然監(jiān)管層原則上不再審批新的項目開發(fā)信托融資計劃，但并未禁止股權(quán)融資信托計劃。在這位人士眼中，在銀行不再向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放項目開發(fā)貸款的背景下，信托行業(yè)已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)公司的主要資金來源之一。

　　信托輸血開發(fā)商

　　一邊是開發(fā)商在訴苦缺錢，一邊又是房地產(chǎn)投資較快增長，看似矛盾的背后究竟有哪些隱情呢?監(jiān)管層其實早已揭露了答案——在貨幣緊縮政策的大背景下，信托早已成為開發(fā)商不可或缺的“造血干細(xì)胞”。

　　云南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資519.31億元，同比增長37.5%。

　　銀監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，截至5月末我國正常經(jīng)營的63家信托公司中，有56家公司開展了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，存量規(guī)模共計5587.66億元。同期，國內(nèi)信托公司共成立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品148款。其中，納入統(tǒng)計的產(chǎn)品募集資金達(dá)到447.71億元，單只產(chǎn)品平均規(guī)模約為3.64億元，遠(yuǎn)超其他信托產(chǎn)品。而根據(jù)用益信托發(fā)布的數(shù)據(jù)，在剛過去的6月份，在各種信托資金投資領(lǐng)域中，房地產(chǎn)的成立規(guī)模遙遙領(lǐng)先，占據(jù)了半壁江山。

　　雖然開發(fā)商面臨著資金鏈緊張的窘境，但從官方披露的數(shù)據(jù)來看，云南省的房地產(chǎn)開發(fā)投資似乎并未受到明顯影響。