在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷一輪嚴(yán)重調(diào)控的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)也成倍上漲。成為繼商品房之后的又一次樓市變革。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，4月北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)近500個(gè)在租售寫字樓和商鋪中，共有29個(gè)商用項(xiàng)目租售價(jià)格發(fā)生變動(dòng)，并且全部上漲，分析人士指出這是近一年時(shí)間里，北京商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域首次出現(xiàn)無降價(jià)現(xiàn)象，而今年1-4月商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的上漲勢(shì)頭也較明顯。

　　金融管控是調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)的大趨勢(shì)

　　當(dāng)去年住宅調(diào)控開啟時(shí)，業(yè)內(nèi)已預(yù)言下一輪調(diào)控對(duì)象一定是商住項(xiàng)目，而近日北京在出臺(tái)相關(guān)商改住禁令后，又有傳言商鋪將是下一個(gè)調(diào)控目標(biāo)。4月北京在租售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在近一年時(shí)間首次出現(xiàn)無降價(jià)，價(jià)格上漲的現(xiàn)實(shí)又再次加重了政策干預(yù)的預(yù)期。

　　有市場(chǎng)人士指出，在過去五年時(shí)間內(nèi)，北京將商業(yè)用地和金融公建用地改為商住項(xiàng)目的大約有800萬平方米，直接后果之一就是寫字樓租金和售價(jià)的大幅度上漲。同時(shí)，該人士還指出，商住項(xiàng)目的購(gòu)買群體一般是過渡性自住需求和資金避險(xiǎn)需求兩種，今后商住項(xiàng)目被叫停，在高通脹環(huán)境中，不排除更多個(gè)體資金投入到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，主要是商鋪投資中，加之越來越多的國(guó)外連鎖品牌等大舉在京開店，這些都必將引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的再次上漲，而不可避免地加重了政策干預(yù)的預(yù)期。

　　仲量聯(lián)行負(fù)責(zé)人表示，隨著北京叫停商住樓，未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量將逐步加大，一定程度上將對(duì)成交量和價(jià)格產(chǎn)生影響。

　　增大持有稅加重個(gè)體投資者負(fù)擔(dān)

　　關(guān)于政策，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)一手事業(yè)集團(tuán)投資顧問公司商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理丁元表示，金融管控肯定是大勢(shì)所趨。通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)持有稅的調(diào)整，以達(dá)到調(diào)整市場(chǎng)的目的。

　　而稅收調(diào)整對(duì)于個(gè)體投資者來說影響非常大。以2008年的一次大調(diào)整為例，相關(guān)政策規(guī)定2008年12月1日起，北京商用等個(gè)人非住房在出租時(shí)，不再試用原5%的綜合征收率計(jì)征稅費(fèi)，而改用同時(shí)征收營(yíng)業(yè)稅、城建稅等多種稅費(fèi)形式的分稅種計(jì)征方式，調(diào)整過后，出租稅率由5%升至26%-30%左右。雖然，此后沒多久出租稅率進(jìn)行了大舉回調(diào)，但業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)不同的時(shí)機(jī)采用不同方式調(diào)整持有稅始終處于“活躍狀態(tài)”，并不排除今后商鋪持有者將擔(dān)負(fù)20%-30%重稅的可能性。而重稅又將帶來租金上漲的后果，而相關(guān)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的價(jià)格也將面臨調(diào)整。

　　個(gè)人投資商鋪更需謹(jǐn)慎

　　對(duì)于大多數(shù)個(gè)體投資者來說，目前北京很多商鋪的出租回報(bào)被高昂的買賣價(jià)格嚴(yán)重透支，有的項(xiàng)目可能20年才能收回成本，因此，建議個(gè)人投資者切勿在高通脹背景下，僅因商住樓被禁，就盲目投資商鋪。此外，丁元建議在購(gòu)買商鋪時(shí)，一定要注意產(chǎn)品的可調(diào)整性，考量其硬件設(shè)施都能滿足哪些業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，而這些業(yè)態(tài)又是否適合該商鋪所處環(huán)境經(jīng)營(yíng)，往往一些個(gè)人投資者沒有注意到這些，從而造成了商鋪后期運(yùn)營(yíng)和管理的不善，不是不能滿足經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的需求，就是不能滿足居民的需求。

　　丁元表示，大至寫字樓、購(gòu)物中心shopping mall，小至社區(qū)底商商鋪，都不是賺快錢的工具，他們?cè)诒唤o予了正確的定位之后，都要經(jīng)歷三年左右的“養(yǎng)育期”，投資者不能過于短視。