2011,可以說是歷史以來，調(diào)控最為嚴重的一年，縱觀房地產(chǎn)上半年的成績，不溫不火，成交量低迷，其中房價走向成了人們最關(guān)注的問題。在這半年中，各色人物粉墨登場，各種政策層出不窮，一時間把中國房地產(chǎn)推入一個尷尬的境界：調(diào)控“熱火朝天”地進行，而這房價馬車依然止不住前進的腳步。面對此景，我們不禁要問：調(diào)控政策拐點兒上了嗎?

　　近日，據(jù)北京媒體報道，住建部政策研究中心副主任秦虹在出席中國地產(chǎn)金融高峰論壇時表示，包括信貸緊縮等在內(nèi)的調(diào)控政策在未來很長一段時間內(nèi)“恐將是一個常態(tài)”，并告誡企業(yè)，此前房地產(chǎn)行業(yè)過度寬松的信貸環(huán)境、過度膨脹的住房需求、過快上漲的價格以及過度低風(fēng)險盈利機會均已出現(xiàn)較大變化，企業(yè)不應(yīng)抱有幻想，盡快調(diào)整價格回籠資金并考慮包括股權(quán)融資等多種籌資方式“活下去”才是根本。

　　住建部有關(guān)負責(zé)人出席活動發(fā)言時表示，樓市調(diào)控下半年繼續(xù)從嚴，企業(yè)應(yīng)盡快調(diào)整價格、回籠資金，并考慮包括股權(quán)融資等多種籌資方式“活下去”。更有不少一線城市業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，下半年將出現(xiàn)樓市拐點。

　　下半年樓市政策將從嚴

　　“在調(diào)控新政執(zhí)行了近4個月之時，不少業(yè)內(nèi)人士給出了房價下跌的時間表：第三季度將成為轉(zhuǎn)折點。”一家一線城市媒體在報道中表示。這樣的言論在一線城市并不少見。

　　“在內(nèi)地由于房價過高，本地人已無支撐房價的實力，而隨著限制政策深入執(zhí)行，投資型買家已經(jīng)撤市，內(nèi)地房價將在第三季度開始調(diào)整，北京等一線城市尤為明顯。”中原地產(chǎn)主席施永青昨日在其博客文章《內(nèi)地樓價快撐不住了》中提出了這樣的看法。

　　山東省下半年房地產(chǎn)限購政策會不會繼續(xù)從嚴?會不會推出新的樓市政策?山東省住房保障和房地產(chǎn)管理局有關(guān)人士表示，關(guān)于下半年的樓市政策，目前還沒有聽說，如果作出調(diào)整，會及時發(fā)布。

　　從以下四點，我們可以推論房價或迎來新拐點?

　　1、房價降10%預(yù)言或從7月開始

　　6月15日，國際評級機構(gòu)標準普爾將中國房地產(chǎn)業(yè)的整體評級由之前的"穩(wěn)定"下調(diào)至"負面"，標普信用分析師符蓓甚至在中國房地產(chǎn)業(yè)展望的媒體電話會議中稱，"實在沒看到任何有利的因素。"在她看來，緊縮政策的效力將慢慢顯現(xiàn)，銷售勢頭將有所減弱。"預(yù)計2011年下半年將迎來10%的價格調(diào)整。若成交量維持低迷，開發(fā)商流動性將很快枯竭，暗示零星的降價行為將會蔓延。"

　　實際上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生6月初在參加某論壇時就曾預(yù)測，今年年內(nèi)我國房價將下降10%。她指出在嚴厲的限購令下，已有大量的投資和投機性需求被擠出市場。出局的是商品住房中價位較高的部分，占交易量7%，出局的資金約5000億元。入局的是保障房住房，占市場份額30%，投資規(guī)模達13000億，價位在市場低端，到四季度兩者在市場綜合平衡的結(jié)果，將促使住宅市場價格回調(diào)。同比2010年年底的新建住宅價格，限購范圍內(nèi)的城市回調(diào)幅度可達10%。

　　業(yè)內(nèi)分析人士認為，三季度房價的調(diào)整不可避免。雖然上海5月新建商品住宅價格比4月依然微漲0.2%，但價格漲幅已收窄。同時，1-5月，上海市商品房銷售面積699.69萬平方米，同比下降19.1%，其中商品住宅銷售面積561.99萬平方米，同比降21.9%。

　　2、調(diào)控已經(jīng)進入博弈階段

       開發(fā)商的資金鏈問題正在被日益放大，這也是上述分析人士關(guān)注的焦點。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，從豪宅打包轉(zhuǎn)讓、到非傳統(tǒng)渠道融資，再到已經(jīng)出現(xiàn)苗頭的以價換量，為了保住資金流動性，開發(fā)商已絕招百出。

　　日前，大華旗下一樓盤的別墅項目一氣成交28套，總計成交價格約2.8億元，每平方米成交單價僅3萬元多一些，遠低于售樓處7萬元的報價，甚至低于當月該樓盤公寓項目的成交均價。大華方面相關(guān)人士6月17日解釋稱，這批房源是由公司關(guān)聯(lián)投資方實行收購的，并不對外銷售，而這次收購也經(jīng)過了相關(guān)部門的備案。但業(yè)內(nèi)人士卻認為，這種團購豪宅的形式，很可能是開發(fā)商解決資金困難的一種新方式。

　　"這種形式近期在滬發(fā)生了多起。"德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟說。據(jù)介紹，5月中旬，青浦的海源別墅11套房源遭信托"掃貨"。此前，松江的達安圣芭芭花園以12180元/平方米的6折價格出售67套類別墅房源。早前，中凱置地曾通過抵押中凱曼荼園的部分在建別墅，謀融資7億元。#p#副標題#e#

　　來自同策數(shù)據(jù)顯示，2011年5月，中國房地產(chǎn)公司通過非傳統(tǒng)渠道，如海外融資、債券、票據(jù)等形式融資約200億元人民幣，據(jù)此推算，房企通過非傳統(tǒng)渠道全年融資規(guī)模將在2000億元-3000億元人民幣;而另一組數(shù)據(jù)示，由于"限購"而導(dǎo)致的投資、投機資金約5000億元/年沒有辦法進入樓市。從另一角度而言，這5000億元的資金是開發(fā)商在正常的市場環(huán)境應(yīng)有的銷售金額。僅僅以上數(shù)據(jù)就顯示出，開發(fā)商在非傳統(tǒng)途徑資金需求就有約2000億元/年-3000億元/年的缺口。

　　此外，眾多房企都在通過各種手段積極融資，在港股上市的房地產(chǎn)公司紛紛向海外市場發(fā)行債券和票據(jù)，掀起境外融資高潮。

　　3、房價松動，多個樓盤開始打折促銷

　　上周六，記者走進位于浦東的畢加索小鎮(zhèn)售樓處，銷售人員介紹了該案場推出的優(yōu)惠措施："參加團購人即可享受88折，均價23500元/平，其余房源優(yōu)惠6萬。"據(jù)介紹，本次團購的為4號樓，房型面積為90平方米左右。"這是目前這個項目最大的優(yōu)惠幅度了，機不可失。"銷售人員賣力地介紹著。而對于本次優(yōu)惠，銷售人員坦言，樓市調(diào)控的大背景是促使項目加大優(yōu)惠幅度的主要原因。記者查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該項目2-4月的銷售數(shù)度為7套，自從5月開始促銷后，成交量開始有所增長，5-6月完成了32套，增速明顯。

　　相比于畢加索小鎮(zhèn)的團購打折，位于金山區(qū)的上海啟航社和浦東的臨港國際花園就采取了直接打折。其中，上海啟航社樓盤18日推出新房源，雖然網(wǎng)上報價區(qū)間為1.1萬元-1.38萬元/平方米，但在實際銷售中，該樓盤打了88折。"我們過去銷售的均價是1.2萬元/平方米，但18日推出的房源銷售價只有9000元/平方米，現(xiàn)在的房源并不多了。"銷售人員昨天說，雖然樓盤是毛坯房，相當于打了88折，這樣的價格優(yōu)惠已經(jīng)很有吸引力了。據(jù)其介紹，現(xiàn)場的去化率有近6成。

　　臨港國際花園的銷售成績更為驚人。"92套特惠房源已經(jīng)售完了。"昨日，該項目的銷售人員稱，本次推出的房源均價為9600元/平方米，相比非特惠時期的11000元/平方米，實際價格下浮13%。"由于優(yōu)惠幅度大，銷售成績蠻好。"銷售人員說。

　　隨著調(diào)控的日益深入，開發(fā)商想方設(shè)法咬住的房價開始有所松動。日前，滬上一大型房企旗下多個樓盤出現(xiàn)打折促銷情況，其中最高折扣達88折，使得申城樓市"以價換量"開始翹頭。昨日，上海一房地產(chǎn)代理機構(gòu)人士透露：隨著這家房企的率先降價，有一些房企的心態(tài)也發(fā)生了變化，有了讓利的愿意。畢竟現(xiàn)在從資本市場上融資的成本太高了，信托的年利率已經(jīng)在15%以上了，與其做高成本的融資，還不如打折降價。

　　4、下半年樓市價格戰(zhàn)在所難免

　　據(jù)中原集團分析，富力、綠城、金地未來7個月推盤壓力較大。這三家企業(yè)前5月銷售計劃的完成率分別為27%、28%、19%。來自搜房網(wǎng)的的數(shù)據(jù)也顯示，2011年下半年上海預(yù)計有104個住宅樓盤開盤，如此大量的項目量推出，再加上銷售業(yè)績量的指標壓力，在調(diào)控年的大背景下，勢必會在價格上有所體現(xiàn)。張宏偉就直言，下半年房地產(chǎn)市場"價格戰(zhàn)"在所難免，房地產(chǎn)市場有可能從目前"策略性降價"轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲�意義上的價格下調(diào)。在下半年的市場博弈中，最終"鹿死誰手"，還要看哪個房企動作迅速，能夠準確判斷市場短期內(nèi)微妙的變化，能夠搶占先機，快速行動。

　　這種直接降價的現(xiàn)象或?qū)⒃谙掳肽曷�延。萬科董秘譚華杰在5月銷售電話會議上，與機構(gòu)投資者就下半年房地產(chǎn)市場展開討論時就表示，公司在接下來的6到8月，將進入推盤高峰，每月推盤量將超過110億元，早于行業(yè)8月開始的推盤高峰。

　　調(diào)控之年，開發(fā)商別出心裁，想盡一切辦法吸引購房者的眼球，但終不及政府嚴厲的調(diào)控政策，也許下半年會出現(xiàn)樓市的轉(zhuǎn)型期。