北京市相關(guān)部門并未就“限價令”公開表態(tài)，但政府的另一種手段卻擺明了是在實施限價令。調(diào)控大局當前，預(yù)售許可證成了開發(fā)商最頭疼的事。

　　多家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)人透露，目前在北京，有兩類商品房很難獲取預(yù)售許可證，一是申報預(yù)售價超出區(qū)域內(nèi)在售樓盤均價10%的純新盤，二是申報預(yù)售價高出前期銷售均價的老項目后期。

　　魏成所負責(zé)的樓盤位于北京市大興黃村，是區(qū)域內(nèi)的純新建商品房。今年以來，大興憑借近30個樓盤在售、超過200萬平方米的供應(yīng)量，成為京城樓市絕對的主戰(zhàn)場。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計，5月份，大興區(qū)商品住宅的成交均價為18331元/平方米，與今年2月份成交價格的最高峰相比，下降了16.1%。

　　值得注意的是，魏成及其公司致力于將該項目打造為黃村區(qū)域首屈一指的高端項目，調(diào)控之前，其最初的定位是不低于3萬元/平方米。

　　一切都是因為預(yù)售證難求。“我們不能等，因為我們手頭上還有好幾個項目，公司需要快速周轉(zhuǎn)，只能盡快推盤。”魏成說。

　　頭痛的不止魏成一個，近大半年以來，在北京申領(lǐng)商品房預(yù)售證的開發(fā)商們均感受到，領(lǐng)證的難度越來越大，除非申報的預(yù)售商品房銷售價格與區(qū)域內(nèi)在售樓盤均價持平，或者低于區(qū)域內(nèi)均價，否則很難獲得預(yù)售許可。

　　“歷時三個多月，總共報批3次，被打回兩次，最近北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(以下簡稱住建委)終于給我們發(fā)了預(yù)售許可證。”作為北京一家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管，魏成(化名)最近很頭痛。

　　魏成的經(jīng)歷并非個案。近日，有消息稱，北京高端項目億城西山公館更是苦等一年才被“放行”。

　　類似的情況出現(xiàn)在各地，包括北京、上海、廣州、武漢、桂林、石家莊等在內(nèi)的眾多城市對樓市的行政管控均升級，“限價令”廣泛出現(xiàn)，通過嚴格審核、控制商品住房預(yù)售許可證的發(fā)放，從而影響商品房的定價。

　　這一價格現(xiàn)狀讓魏成所在項目的定價很尷尬。

　　“我們項目踩得點不好，從今年3月份開始到住建委申報預(yù)售證，但住建委就是不批。我們的心理價位均價能到2.6萬元/平方米，所以最開始報2.7萬元/平方米，但沒想到政府不批。第二次我們報到2.5萬元/平方米，但又被打回。”魏成透露，幾次與政府討價還價失敗，最終公司將申報均價降到2.4萬元/平方米，才拿到預(yù)售許可證，而且“住建委還規(guī)定，這個價格報了就不能再漲，降價打折可以，但漲價是沒得商量”。

　　政府對商品房預(yù)售許可證的監(jiān)管，直接打亂了開發(fā)商的定價策略和推盤策略。魏成原本以為公司重金打造的項目能賣個好價錢，但因為遲遲拿不下預(yù)售證，開盤時間只能一推再推，不僅錯過了開盤的最佳時期，項目最終報批下來的售價也比預(yù)期價位低了好幾千元。

　　“定低了開發(fā)商不愿意，定高了政府不同意。開發(fā)商心里價位與殘酷市場形勢形成了巨大反差。”一位業(yè)內(nèi)人士對記者表示。

　　公開資料顯示，根據(jù)億城股份計劃，去年5月億城西山公館便可以入市，不過，該樓盤并未按計劃開盤。按照億城股份高層的解釋，“西山公館因為政策原因開盤晚了一年”。目前，該樓盤的預(yù)售均價為34800元/平方米。

　　如此行政干預(yù)手段的威力逐漸顯現(xiàn)。“預(yù)售許可證的控制對開發(fā)商的影響很大。”第一太平戴維斯北京住宅部董事常崢說，開發(fā)商不得不重新考量銷售策略，且在同等區(qū)域再也不能創(chuàng)造一個標桿價格。

　　住建部政策研究中心副主任王玨林表示，去年開始，北京已將控制預(yù)售許可證作為一種調(diào)控籌碼。純新盤售價如果超過周邊樓盤價格一定額度，或者老項目后期開盤價格超過前期開盤價格一定額度，一般都會被政府主管部門退回重新定價。

　　亞豪機構(gòu)相關(guān)負責(zé)人則認為，隨著樓市調(diào)控效力的不斷顯現(xiàn)，開發(fā)商以價換量的銷售策略也愈發(fā)明顯，在庫存增長的壓力之下，盡管開發(fā)商尚未就大規(guī)模的降價形成共識，但下半年他們所面臨的銷售壓力與降價壓力將會日漸增大，價格堅冰的縫隙已經(jīng)出現(xiàn)。#p#副標題#e#

　　據(jù)記者了解，“限價令”在全國各地均有出現(xiàn)，例如上海、深圳、武漢、桂林、石家莊等多個城市，均有樓盤在申報預(yù)售許可證時因為申報價格超標而不能按期取得預(yù)售許可證。

　　綜合多地的情況來看，對于商品房預(yù)售許可證的管控并非一刀切，而主要是以各個城市的不同區(qū)域劃分，各地政府根據(jù)不同區(qū)域的不同價位，會給予開發(fā)商一個指導(dǎo)價，如果開發(fā)商申報的預(yù)售商品住房銷售價格超過同區(qū)域內(nèi)在售樓盤一定額度，則很難給予預(yù)售許可。這個額度的范圍一般在5%～10%之間。

　　上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士楊紅旭表示，早些時候，在一些城市，基本上開發(fā)商在進行申報預(yù)售許可證的時候，政府主管部門都會給他一個指導(dǎo)價，這個價格是可以浮動的。但是現(xiàn)在預(yù)售價格一旦申請之后，只能跌不能漲，這有助于在短期之內(nèi)控制價格過快上漲。不過政府在干預(yù)開發(fā)商定價時，應(yīng)該有個參考價，比如參考區(qū)域內(nèi)最近的成交均價，可以這個均價之上允許浮動一定幅度等。

　　魏成即對記者表示，政府在價格控制上過度行政干預(yù)的做法，讓精于升級產(chǎn)品的開發(fā)商失去了價格優(yōu)勢，賣不到預(yù)期中的價格，所以只能進行成本控制，減少一些不必要的開支。

　　不過，也有聲音認為，隨著新房源的集中入市，加上樓盤定價上的話語又喪失，無疑同質(zhì)項目之間的競爭會加劇，不排除個別開發(fā)商為了取得銷售業(yè)績而采取低價策略。

　　“目前，開發(fā)商對價格仍然有自己的預(yù)期和判斷，只是說在預(yù)期的房價水平上趨于理性，但并沒有看到他們有明顯的降價想法。”常崢說。

　　記者了解到，在北京一些近郊區(qū)域，已然出現(xiàn)了樓價松動的跡象。在大興黃村區(qū)域，近日，領(lǐng)海朗文世家新一期以1.7萬元/平方米起價開盤，旭輝御府推出100套17600元/平方米起價的特價房，被業(yè)界解讀為開發(fā)商已經(jīng)進入明刀實槍的價格戰(zhàn)中，而北京房價的下調(diào)也將從郊區(qū)開始蔓延。

　　但在常崢看來，開發(fā)商的這種行為，并非真正意義上的降價，更多的是迫于限價、限購的無奈，而使用的一種吸引眼球的促銷手段。

　　多數(shù)受訪的開發(fā)企業(yè)負責(zé)人表示，樓盤銷售因受限購、限價等多重影響，價格目前保持穩(wěn)定，但縱使如此，依然“沒有降價的打算”。

　　不過，可以肯定的是，較之前“沒有漲不到，只有想不到”的情形相比，顯然未來一段時間內(nèi)，開發(fā)商在定價方面的考量和糾結(jié)心理將持續(xù)存在。

　　開發(fā)商難求的一紙證書，在現(xiàn)在看來，仍然是價格難以回落的主要因素。