這個夏天，物價看漲，房價一路飆升�？傄�穿衣，還得吃飯，依舊要住房。誰說這個夏天不快樂?這個夏天漲聲不息，很快樂。究竟是誰引領了七月的漲上明珠，我們一同來關注。

　　7月4日，央行營管部公布北京市2011年第二季度城鎮(zhèn)儲戶、銀行家、企業(yè)家問卷調查分析結果。調查顯示，居民物價滿意指數有所下降，對物價上漲預期居高不下;居民收入滿意度止升回落，未來增收信心有所回升。

　　本季居民物價滿意指數為18.1，較上季和上年同期分別降低2.8點和1.1點，比2010年第四季度調查最低值18，僅高出0.1點，是調查以來的次低值。其中，六成以上居民(64.3%)認為當前物價水平“高，難以接受”，較上季上升4.5個百分點。

　　居民物價預期指數為74.8，較上季和上年同期分別提高6.4點和1.5點，并較2008年的歷史峰值再拉高2.7點。51.9%的居民認為未來3個月物價“將上升”。

　　中央財經大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，北京儲戶對物價預期滿意度不很理想是可以理解的。

　　他介紹，和民眾生活密切相關的糧食、蔬菜、水果、肉類價格漲幅明顯高于CPI，日用生活品價格的上漲使得居民生活成本上升較快，直接導致居民對物價的不滿意度高位不下。

　　本季居民收入感受指數為53.1，較上季降低5.5點。其中，認為家庭月收入較上季“增加”的居民比例為20.2%，較上季下降5.7個百分點;認為較上季“減少”的居民比例為14%。

　　討論一樣物品價格的上升趨勢有沒有走到盡頭，你首先要知道這樣物品為什么上漲。很多人說只是因為貨幣超發(fā)造成的，實際上不是主要的原因。中國的房價，和其他價格上漲的大趨勢一樣，源于中國加入世界經濟這一個事實。整個一個流程，請聽我說。我先從中國的歷史大趨勢講起，然后再說中國的房價。

　　中國加入世界的經濟游戲以后，由于匯率的因素，中國的物價相對于世界是極端便宜的。從大宗商品到人口，中國的物價遠遠低于發(fā)達國家，由于中國人民的勤勞刻苦和政策的出口鼓勵，中國很快變成了世界工廠，從原來的出口大宗商品，到今天大量進口大宗商品。

　　出口是什么意思?其實就是拉近國際和國內的物價距離。只有價差才會有出口，只有巨大的價差才有了源源不斷的出口。中國國內以前長期的封閉，造成了中國的廉價勞動力資源豐富，中國的大宗商品產量也較高，一旦出口政策等的開放，也就給世界帶來大量的便宜人和便宜貨。當然，中國很正常的利用這一點來成為了世界工廠。

　　這個看上去是中國出賣勞動力和商品的政策，其實上是雙贏的，中國在制造業(yè)上給國內帶來巨大財富的同時，漸漸的國內和國際的價格接軌。同時，中國內在的需求開始顯著增長，平民百姓開始有能力購房購車，這在幾十年以前是很難想象的事情。

　　中國的民眾數量如此巨大，而人民生活水平的提高如此巨大，到了2004年左右的中國開始左右世界的大宗商品價格，從以前出賣大宗商品到現在到世界和別的國家爭搶大宗商品的地步。這就是說，中國國內的大宗商品的價格已經比世界價格高不少了。從農產品到石油再到鋼鐵，中國的價格上漲其實是歷史的大趨勢。

　　同時在對外的出口政策上，中國強行壓低的匯率，讓美元被高估，那么美元就是劣幣，人民幣是良幣。貨幣出口和實物出口的本質一樣，從低購買力到高購買力的地區(qū)，于是美元源源不斷流向中國，主要用進口實物的方法。這是變相讓中國國內物價提高，同時在國際保持競爭力。

　　用另外的話說，中國物價上漲是世界和中國物價差拉近的歷史大趨勢。拉近的手段主要是出口;操縱匯率，制定退匯政策等，都是促進出口的方式之一。因為美元的流入而發(fā)行貨幣，和利率游戲等等，只是這一場歷史大戲的細枝末節(jié)的技術部分。

　　然后再說到房價。房價在之前已經有一個歷史的物價上漲的大趨勢了，因為大家都比較關心，所以我說一下。先從特大城市開始。由于我比較熟悉美國紐約房市，所以我從介紹紐約開始。#p#副標題#e#

　　中國人喜歡拿年輕人在大城市買不起房子作為中國房價過高的證據。其實，在美國的大城市，美國年輕人同樣買不起房子，不僅買不起房子，而且要和人合租。在華爾街投資銀行工作的第一年第二年的年輕人的薪水稅前10萬美元左右(每天要干15小時)，除去各種稅費，拿到手中也就6萬美元左右。紐約的生活費除去房租一年是大概1萬5千左右，于是如果要選擇租40平方米曼哈頓靠近辦公地點的房子，房租要2000美元左右。這樣一年只能攢下一萬五千到2萬美元。這已經是美國年輕人剛畢業(yè)的很好的情況。大多數的年輕人在紐約拿著5-6萬的年薪，最后只能和別人和租一個40平方的公寓，想單獨租估計要跑到哥倫比亞大學附近的黑人區(qū)，也是很小的公寓。

　　我拿紐約來說是什么意思呢?世界的發(fā)達國家大城市解決人口住房都有很大的問題，供求都非常緊張，房價都特別高。大城市有很多吸引人的地方，這就讓更多的人想到大城市，這是現實不可能解決每個人的問題。要攔住更多的人進來，房價必將上漲到非常高的高度，逼迫人們跑到更遠的地方，從那里每天上班。在紐約，每天從長島開車1小時去市區(qū)上班的人很多，而長島的兩層樓房也要近100萬美元。人們從農村進城市上班，也許這是中國以后的發(fā)展方向。

　　看看中國的房價的癥狀，都在告訴你們什么呢?我用亞當斯密的“看不見的手”來比喻市場發(fā)出的信息：

　　第一、 市中心和郊區(qū)差距巨大。市中心房價特別高，而郊區(qū)房價較能承受。這就在鼓勵人們跑到郊區(qū)居住。這是“看不見的手”告訴人們“市中心房價太高了，要來的人快去郊區(qū)，多劃算。”

　　第二、 租房比不劃算，買不如租。這是“看不見的手”在告訴大家“你別買這里的房子了，除非你真正需要。”

　　你現在回過頭看，市場是不是很顯然?市場“看不見的手”的行為非常理智、清澈，其實只要深加思考，就能琢磨出其中的道理，用不著裝玄妙。

　　那么中國的大城市和中等城市在發(fā)達國家都算大城市，本來土地供應緊張就不言而喻。由于人口密度和農村設施的落后，并且由于中國的大城市的戶口就學等特權的附加值，把中國城市的樓市一直抬到很高的高度，本身并不能說是一個泡沫。

　　有人說：中國的房價上漲過快，要崩盤。真的嗎?中國的大城市的中心房價在過去大概上漲了5倍左右，人口收入也翻了2-3倍，那么大城市房價漲太快了。這個人忘記了一個道理，能住在大城市中心的不是多數人而是少數人，而由于貧富差距的加大，這部分人的收入是高于平均水平的。那么退一步說，中國的樓市確實高估了，但是從1998年來難道不是一直高估的?樓市必然要一直領先收入，因為樓市的價格的目標恰恰就是讓普通人買不起房，或很吃力地買房。

　　還有人說：有些人有很多套房子，這都是房子沒有供不應求的證據。不是這樣的。世界大城市都有地主階層的產生，這明明就是資本主義發(fā)展，私有制發(fā)展的必然。

　　從技術層面上看，要房市崩盤，讓房地產商崩盤是不夠的。房地產能短期拋盤打壓樓價，但是只要后續(xù)的土地不跟上，等于變相增加的未來開發(fā)的成本，讓長期的價格曲線更為向上。房市的崩盤，要讓房奴們的資金鏈斷裂才行。中國的房奴的群體，照我看已經成為社會穩(wěn)定的重要一部分。

　　居民未來收入信心指數為53.4，較上季提高2點，認為“未來3個月預計家庭月收入將增加”的居民比例為18.2%，上升2.9個百分點。

　　農行戰(zhàn)略管理部資深分析師付兵濤認為，去年四季度和今年一季度，處于年終和年初，不少單位都選擇在這個時間段漲工資，而且當時的物價上漲速度較慢，所以當時居民收入滿意度上升。二季度出現拐點是因為二季度物價上漲加速，居民明顯感受到收入上漲跟不上物價上漲的速度。

　　交銀國際宏觀分析師李苗獻也表示，居民通脹預期仍然強烈，政策當局應加快改變當前的負利率狀況。

　　二季度北京市銀行家、企業(yè)家問卷調查結果顯示，銀行家對工業(yè)品出廠價格、居民消費價格、房地產價格的預期指數分別為80、81.3、46.7，較上季降低6.7點、9.3點、15.3點。

　　值得注意的是，看漲下季房價的銀行家比例低于看跌的比例，調查顯示，17.3%的銀行家看漲，較上季下降20個百分點;24%的銀行家看跌，較上季上升10.7個百分點;58.7%的銀行家認為房價將維持穩(wěn)定。#p#副標題#e#

　　57.3%的銀行家認為當前貨幣政策“偏緊”，較上季上升6.7個百分點。對于下季，預期貨幣政策將繼續(xù)“趨緊”的銀行家比例高達64%，30.7%的銀行家預期利率“將與本季持平”，較上季上升13.4個百分點，68%的銀行家預計利率仍“將上升”，較上季下降14.7個百分點。

　　只有有房有貸，才能安心為奴。這個道理統治者也知道，所以為了和諧的社會，不會把房奴們逼向絕境。中國的房貸大多是浮動利率，所以大幅加息，讓人們被迫流浪是政治上相當難的決定。全國最大的地主是統治者。統治者的地方收入和社會穩(wěn)定都和房奴的利益一致，那么為什么要現在違反歷史的大趨勢，大幅加息砸盤呢?等到歐元美元利率大幅上升，通貨膨脹嚴重再慢慢加息不遲。

　　說了這一切，我的意思不是說房價短期沒有小幅下跌的可能，但是要是跌50%，要崩盤，這是歷史的大趨勢不太能夠答應的。大牛市應該遠遠沒有結束，要說房價大頂可能是太早了。中國的城市房價，比起發(fā)達國家大城市，還差了一大截。

　　最后說一句，日本的房市泡沫是日本房價遠遠高于美國后產生的。日本之前經歷了日元從一元錢掉到一分錢的物價上漲，和我前面指出的中國的大趨勢是相同的。之前這么多年，日本的房價按照日元算上漲了多少?想想這個道理，有沒有豁然開朗的感覺?