記者走訪了大興部分在售項(xiàng)目。 在旭輝御府的銷售現(xiàn)場，幾乎所有的銷售人員都在為購房人的咨詢忙碌。一位銷售人員匆匆介紹了下基本情況后，就又被其他購房人叫走，記者只好自己先看看沙盤和銷控表，此后相繼進(jìn)來的兩撥購房者都沒人接待。

　　當(dāng)調(diào)控重災(zāi)區(qū)通州進(jìn)入14000元時(shí)代時(shí)，去年交易活躍、今年準(zhǔn)備向中高端板塊升級的大興也相繼出現(xiàn)了17000元起價(jià)的項(xiàng)目。上周末，繼旭輝御府推出100套17600元/平方米起價(jià)的特價(jià)房后，領(lǐng)海朗文世家新一期索性以17000元/平方米起價(jià)開盤。兩個(gè)項(xiàng)目先后打出17000元的價(jià)格，無疑打破了大興區(qū)今年以來長期低迷的交易困局，也使得該區(qū)域的競爭進(jìn)入明刀實(shí)槍的價(jià)格戰(zhàn)中。

　　在銷控板上，記者看到100套房大部分均已被預(yù)訂。而此前20天，該項(xiàng)目僅售出6套住宅。記者詢問了一位在場購房者，她明確告訴記者，就是沖著這次特價(jià)來的，但是她覺得17600元的價(jià)格還是偏高了。

　　6月26日，領(lǐng)海朗文世家六期開盤，不僅起價(jià)降到了17000元/平方米，而且在7月3日前購房總價(jià)款優(yōu)惠10萬元，全款優(yōu)惠400元/平米，貸款優(yōu)惠200元/平米。開盤當(dāng)日，受此優(yōu)惠吸引前來的購房者絡(luò)繹不絕，當(dāng)天認(rèn)購70余套，綠化率超過30%。

　　據(jù)銷售人員介紹，這些人都是為100套特價(jià)房來的。“旭輝今年11周年，為了慶祝，全國多個(gè)項(xiàng)目一起聯(lián)動(dòng)，北京這邊拿出100套特價(jià)房進(jìn)行促銷，起價(jià)只有17600元/平方米。要知道御府是旭輝按3萬元標(biāo)準(zhǔn)打造的高端項(xiàng)目，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格絕對是成本價(jià)在銷售。”該銷售人員強(qiáng)調(diào)，這只是暫時(shí)性的促銷，并不是降價(jià)，“除了特價(jià)的3棟樓，其他在售的5棟樓都是原來的價(jià)格，21000元的均價(jià)”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，旭輝御府和領(lǐng)海朗文世家只是將大興的競爭態(tài)勢公開化了，“其實(shí)大興的價(jià)格戰(zhàn)早就開始了。”據(jù)其透露，目前大興的在售項(xiàng)目實(shí)際成交價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于對外宣稱的價(jià)格。

　　記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到，5月1日，金地仰山拿到的最新一期預(yù)售許可證上，在售的11棟樓中，最高擬售價(jià)格為28086元/平方米，最低擬售價(jià)格為20277元/平方米，但實(shí)際成交均價(jià)僅為23030元/平方米。根據(jù)搜房網(wǎng)顯示的信息，5月3日，該項(xiàng)目的銷售價(jià)格尚為“最低19500元/平方米”，但進(jìn)入6月，該項(xiàng)目高層板樓價(jià)格均價(jià)為19000元/平方米，花園洋房均價(jià)23000元/平方米。

　　不少項(xiàng)目的銷售只能用慘淡形容。以今年大興第一個(gè)取得預(yù)售證的項(xiàng)目“果嶺華舍”為例，該項(xiàng)目于今年1月7日拿到預(yù)售證，截至6月28日，該項(xiàng)目推出的48套房源至今只賣出1套。

　　目前大興熱銷項(xiàng)目中建國際港，5月7日取得預(yù)售許可證的擬售價(jià)格均在23000元/平方米以上，其開盤時(shí)對外宣稱價(jià)格為均價(jià)18000元/平方米，但目前實(shí)際成交價(jià)格僅為17886元/平方米。華潤在大興著力打造的高端項(xiàng)目華潤公元九里目前尚未入市，但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，面對殘酷的市場現(xiàn)實(shí)，該項(xiàng)目的價(jià)格很難如愿。

　　2008年以前大興區(qū)發(fā)展相對滯后，形成了相對的“價(jià)格洼地”，近幾年土地供應(yīng)量放大。自2009年來，大興出讓包含居住屬性的土地達(dá)到28塊，建筑面積達(dá)557萬平方米，僅次于房山區(qū)。此外，加上政策扶持引導(dǎo)，包括保利、綠地、中建、金融街控股等大批知名開發(fā)商紛紛入駐大興，使得大興也成為樓市新熱點(diǎn)區(qū)域。

　　今年以來，大興憑借近30個(gè)樓盤在售、超過200萬平方米的龐大供應(yīng)量，其中純新建商品房達(dá)到17個(gè)，當(dāng)之無愧地成為如今京城樓市的“主戰(zhàn)場”。 大興供應(yīng)項(xiàng)目在5月以后出現(xiàn)上漲。今年5月以來，大興樓市進(jìn)入放量高峰期。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，僅僅今年5月單月，大興區(qū)新開盤項(xiàng)目為5個(gè)，包括金地仰山、中建·國際港、鴻坤理想城、紅木林、金融街·金色漫香郡。

　　其中，中建·國際港、紅木林兩項(xiàng)目均是首次開盤的純新盤項(xiàng)目，戶型設(shè)計(jì)以一居、兩居為主，均價(jià)在19000元/平米左右，總價(jià)水平多在100萬-150萬之間。5月份，大興區(qū)新入市的這5個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)套數(shù)為2183套，占全市當(dāng)月總供應(yīng)比重的26.5%，大興區(qū)的供應(yīng)量對于京城樓市的影響是比較大的。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析指出，在目前的政策打壓及市場需求低迷的環(huán)境下，大興樓市的供需關(guān)系將發(fā)生明顯的變化，供大于求現(xiàn)象的發(fā)生，勢必會(huì)加劇銷售的難度。如果出現(xiàn)集中供應(yīng)的現(xiàn)象，那么較大的銷售壓力無疑會(huì)影響到樓盤定價(jià)。#p#副標(biāo)題#e#

　　2009年至2010年，大興區(qū)出讓的住宅用地達(dá)22宗，規(guī)劃建筑面積達(dá)496.1萬平米。由于近兩年大興區(qū)住宅用地集中出讓，會(huì)導(dǎo)致未來商品房供應(yīng)量的進(jìn)一步增加。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前大興區(qū)待售的新盤項(xiàng)目有近20個(gè)，其中有多個(gè)項(xiàng)目將會(huì)在下半年開盤銷售，例如興創(chuàng)屹墅、保利新茉莉公館、旭輝御府等。從物業(yè)類型來看，以普通住宅項(xiàng)目居多，低密度項(xiàng)目次之。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，按照行政區(qū)域來看，2011上半年新建期房商品住宅供應(yīng)量最多的前五位是房山、大興、朝陽、通州、昌平，占比分別是22%、17%、13%、10%、8%。不過，從銷售狀況來看，成交最好的是房山，簽約率達(dá)到64%，排名最后的五位是昌平、海淀、門頭溝、通州、大興，簽約率分別是2%、9%、14%、19%和29%。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，5月份，大興區(qū)商品住宅的成交均價(jià)為18331元/平米，與今年2月份成交價(jià)格的最高峰相比已經(jīng)下降了16.1%。因此，高姍預(yù)計(jì)，如果下半年供應(yīng)量出現(xiàn)了較大的增長，那么大興區(qū)很可能會(huì)出現(xiàn)房價(jià)的下滑。

　　“大興樓市中不少項(xiàng)目大戶型太集中。”北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，今年大興有多個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)房源單套平均超過了120平方米，其他項(xiàng)目也大部分在100平方米左右，面積大自然總價(jià)就高。“這使得自住需求轉(zhuǎn)移到了房山等房型更合理、總價(jià)更低的地區(qū)，而改善性需求又大部分青睞城區(qū)。”

　　作為距北京城區(qū)最近的“新城”，大興區(qū)域多重利好已經(jīng)無需贅述，地鐵4號線與大興線的貫通打破大興與城區(qū)之間的交通“瓶頸”， 包括城建、綠地、金融街等品牌名企扎堆打造大興，也帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域配套集體升級。城建身處其中，更要做強(qiáng)、做大，目前大興潛力還未真正釋放出來，相信隨著北京第二機(jī)場的修建、2900億南城投資計(jì)劃、大興新城建設(shè)還在不斷進(jìn)行著，未來這里的價(jià)值更是無可比擬。

　　據(jù)東亞新華地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，大興在售項(xiàng)目目前的銷售情況較為平穩(wěn)，一些剛需項(xiàng)目賣得也不錯(cuò)，比如東亞的馬賽公館，去年9月份開盤到今年5月份，所有房源都已經(jīng)售罄。同時(shí)，處于該區(qū)域的綠地·新里西斯萊公館一個(gè)月的銷售量也少于100套，一些適合剛需客戶的小戶型產(chǎn)品市場是可以接受的。但另外一方面，一些面積在130平方米以上的項(xiàng)目銷售的壓力較大，戶型大就意味著總價(jià)高，這類改善型的產(chǎn)品受市場調(diào)控的影響較大。

　　隨著4號線的運(yùn)營，大興區(qū)域逐漸成熟，相對其他部分區(qū)域而言，配套和交通都比較到位，在這種背景下，大興大部分項(xiàng)目的價(jià)格是屬于比較合理的價(jià)位。隨著供應(yīng)的增加，部分項(xiàng)目的價(jià)格出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)，但預(yù)計(jì)波動(dòng)不會(huì)太大。整體來說，大興區(qū)和通州區(qū)是有明顯區(qū)別的，通州的房價(jià)是隨著CBD等區(qū)域大量的投資者涌入而推高的，然而大興區(qū)是一步步走上來的。至于后續(xù)的房價(jià)走勢還要看市場的變化。

　　沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。大興潛力還未真正釋放。什么時(shí)候，什么地區(qū)，只要有價(jià)格合適、品質(zhì)優(yōu)良的項(xiàng)目，從來不缺少購買力。作為大興區(qū)域最具性價(jià)比之一的項(xiàng)目——金色漫香郡就證明了這一點(diǎn)。

　　5月28日，金色漫香郡三期開盤。良好的環(huán)境與合理的價(jià)位吸引了近千組購房者現(xiàn)場選房。據(jù)工作人員介紹，選房活動(dòng)從8點(diǎn)開始，但從凌晨6點(diǎn)左右，便有人陸續(xù)趕來。截至當(dāng)日上午10點(diǎn)，前來選房的人已超過1000人。到下午4點(diǎn)，金色漫香郡本次所推出的700套房源，已認(rèn)購500余套，占比超過七成。

　　據(jù)記者了解，從2009年開始，大興就逐步進(jìn)入品牌競爭、產(chǎn)品升級的進(jìn)程中，綠地、保利、金地、華潤、中建、旭輝、城建等大批品牌開發(fā)商云集大興，對大興區(qū)域的產(chǎn)品升級做出了積極的推動(dòng)作用。

　　去年年底，地鐵大興線的開通和興華大街的擴(kuò)寬修整，使得大興一掃往日暴土狼煙的“建設(shè)工地”容貌，呈現(xiàn)出一派都市新區(qū)的全新景象。當(dāng)然，大興的房價(jià)也隨著嶄新的市容市貌，攀升到新的高度，進(jìn)駐企業(yè)紛紛表示要在大興打造高端項(xiàng)目。旭輝御府、華潤公元九里、金地仰山等項(xiàng)目都將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了改善性需求，項(xiàng)目品質(zhì)高端化，戶型舒適、奢侈化，園林打造精益求精化。#p#副標(biāo)題#e#

　　以旭輝御府為例，在去年旭輝紫郡的熱銷基礎(chǔ)上，旭輝集團(tuán)精心打造了旭輝御府的項(xiàng)目。建筑方面采用了賴特建筑理念，在小區(qū)園林景觀的打造上，將草原式建筑特色與項(xiàng)目地塊特色有機(jī)結(jié)合，形成“園包房、房包院”、七重景觀層層深入的格局，約3700平米私家會(huì)所和雙泳池的設(shè)計(jì)，在大興區(qū)域甚為少見。

　　華潤對公元九里的期待，并不亞于旭輝對御府的期待，主力戶型為160-350平米的花園大宅，再加上精裝修和園林水系，已經(jīng)引得不少關(guān)注大興高端項(xiàng)目的購房者頻頻咨詢。

　　在剛需產(chǎn)品方面，無論是2009年的綠地新里西斯萊、2010年的保利茉莉公館，還是今年的中建國際港、金融街金色漫香郡、城建紅木林等，其戶型設(shè)計(jì)、園林景觀、建筑立面等，均比2009年之前大興的普遍產(chǎn)品品質(zhì)，有了大幅度的提高。

　　記者在大興康莊路充滿南加州建筑風(fēng)格的“紅木林”售樓處調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個(gè)北京城建是針對剛需市場打造的項(xiàng)目，因?yàn)榛盍�、陽光的南加州風(fēng)格和豐富的戶型受到剛性需求者的追捧，不少年輕情侶將“紅木林”作為未來的“婚房”。

　　雖然價(jià)格戰(zhàn)硝煙初起，但對購房者而言，卻是一個(gè)喜訊。