今年全國(guó)將開(kāi)工建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套，建設(shè)規(guī)模創(chuàng)歷史之最。力度前所未有，規(guī)模前所未有，挑戰(zhàn)也前所未有。如何建設(shè)好民生工程，放心工程成了我們今年政府部門(mén)的首要任務(wù)。

　　強(qiáng)化住房保障，是完善我國(guó)住房制度的必然之舉，與經(jīng)濟(jì)上的“擴(kuò)內(nèi)需”相結(jié)合，頗有一舉兩得之效。然而，也有讓人擔(dān)憂的地方。

　　臨近年中，從各地反饋的建設(shè)進(jìn)度來(lái)看，開(kāi)工率大多尚未過(guò)半：截至5月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房開(kāi)工340萬(wàn)套，占計(jì)劃的34%。“保障房建設(shè)進(jìn)度太慢”的質(zhì)疑聲不斷。由此也引起了人們對(duì)于保障性住房的定位、政府應(yīng)該扮演的角色，以及建設(shè)資金來(lái)源的熱烈討論。

　　首先，保障房和商品房之間的界限模糊。

　　由于住宅產(chǎn)品門(mén)類偏多，部分產(chǎn)品的邊界有些模糊，比如普通商品住宅、限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房等。商品和非商品的界限模糊引起了政府對(duì)房地產(chǎn)投資的界限亦模糊不清。

　　其次，地方政府在住房保障中承擔(dān)的財(cái)政責(zé)任過(guò)重。

　　據(jù)住建部估計(jì)，2011年全國(guó)保障性住房將投資1.3萬(wàn)億元左右，其中有5000億資金將由中央政府和省級(jí)人民政府以及市縣政府通過(guò)各種渠道來(lái)籌集;同時(shí)，這5000億元的投入還不包括地方政府無(wú)償劃撥土地的成本，也就是說(shuō)，保障房的建設(shè)不僅增加了地方政府的支出，還將使其減少土地出讓金的收入，而這原本是地方政府很大的一塊財(cái)政收入來(lái)源，這使得原本經(jīng)濟(jì)上不堪重負(fù)的地方政府更加舉步維艱。

　　最后，保障性住房建設(shè)資金存在巨大缺口。

　　根據(jù)相關(guān)評(píng)論，目前保障房解決資金確定的途徑有三方面，一是中央財(cái)政撥款約占總投資的10%;二是住房公積金貸款約為10%;三是各地政府土地出讓金中劃撥10%至20%。但據(jù)統(tǒng)計(jì)，這三項(xiàng)合計(jì)為4838億元，距離1.3萬(wàn)億元還缺8162億元，即使某些地方政府土地出讓金劃撥達(dá)20%，則缺口至少也達(dá)5462億元。

　　解決問(wèn)題的思路是保障房建設(shè)的關(guān)鍵。

　　首先，合理確定政府房地產(chǎn)的投資邊界。

　　政府應(yīng)首先集中力量建設(shè)公租房和廉租房，基本覆蓋最低收入和低收入兩類收入家庭，兼顧部分中低收入家庭。在保障了中低收入人群住房權(quán)利的基礎(chǔ)上，把剩余的部分還給市場(chǎng)，同時(shí)加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和管理，更好地發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用。

　　其次，理順中央政府與地方政府的分工協(xié)作關(guān)系。

　　在保障性住房建設(shè)的問(wèn)題上，一方面，應(yīng)緩解地方政府提供保障性住房對(duì)財(cái)政支出與財(cái)政收入的雙重壓力;另一方面，加強(qiáng)中央政府對(duì)地方政府的監(jiān)督考核機(jī)制。例如，中央政府強(qiáng)調(diào)保障性住房建設(shè)的開(kāi)工數(shù)和開(kāi)工率的要求，而沒(méi)有提到入住率。工程開(kāi)工相對(duì)是比較容易的，可以把后續(xù)資金及其他問(wèn)題先放在一邊，為地方政府按時(shí)完成任務(wù)減少了難度。如果將入住率也加入到地方政府的考核范圍，那么將更嚴(yán)格地監(jiān)督地方政府的行為，更有效地考核其成績(jī)。

　　再次，保障性住房建設(shè)所需資金應(yīng)該充分運(yùn)用資本市場(chǎng)的力量。

　　從市場(chǎng)規(guī)模和承載量來(lái)看，企業(yè)債券市場(chǎng)完全是有能力滿足這一需求的。在2010年，包括短融、中票、企業(yè)債等在內(nèi)的各類企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模達(dá)到1.72萬(wàn)億元。在當(dāng)前黨中央、國(guó)務(wù)院進(jìn)一步提高直接融資比重要求的指導(dǎo)下，未來(lái)企業(yè)債券市場(chǎng)仍將快速發(fā)展，可以彌補(bǔ)保障性住房建設(shè)中的部分資金缺口。同時(shí)，目前保險(xiǎn)資金可用余額也達(dá)到5.04萬(wàn)億元，巨額險(xiǎn)資參與保障性住房建設(shè)的意愿也比較強(qiáng)烈，這一渠道也要積極利用。

　　此外，房地產(chǎn)信托基金作為一項(xiàng)金融創(chuàng)新產(chǎn)品也應(yīng)充分利用，

　　為保障性住房建設(shè)提供充足資金來(lái)源。公租房是能產(chǎn)生現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以作為資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)產(chǎn)品，以此促進(jìn)公租房建造規(guī)模的迅速擴(kuò)大。無(wú)論是在歐美還是日本、韓國(guó)等，資產(chǎn)證券化都已規(guī)模巨大，但在我國(guó)卻嚴(yán)重發(fā)育不良。對(duì)于公租房的資產(chǎn)證券化，可以探索建立房地產(chǎn)信托投資基金，以公共租賃房“打包抵押”的方式，使得原本流動(dòng)性不足的保障性住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性良好的證券，促進(jìn)民間儲(chǔ)蓄向投資轉(zhuǎn)化。