溫州開發(fā)商以保障房每平方米300元的利潤，上演了一場讓大眾感動(dòng)的故事。

　　溫州商人老吳一處新開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目的所在地。第一期一共八棟樓，其中五棟用于棚戶區(qū)改造的回遷房，其余作為商品房配售。

　　他告訴記者，與自己以往的“炒房”相比，這一次親力親為地蓋房子賣房子，其實(shí)“利很薄”。

　　這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商是一家由五名溫州商人集資創(chuàng)立于雙鴨山市的房地產(chǎn)公司，目前，老吳既是這家公司的董事長也是最大的股東。在溫州民間資金投向有限、各地保障房待“輸血”的背景下，老吳的經(jīng)歷是一個(gè)值得參考的樣本。

　　集賢縣是一個(gè)位于黑龍江東北部、地處三江平原腹地的農(nóng)業(yè)縣。在這個(gè)全國產(chǎn)糧大縣和黑龍江重要商品糧基地，溫州商人找到了他們的“種子”。老吳在此開發(fā)房產(chǎn)的時(shí)間正值“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控出爐。然而，在調(diào)控力度不均下，房價(jià)走勢出現(xiàn)分歧。

　　他邊和記者算賬邊說，每平方米300元的薄利也可以做成6000萬元的好買賣。6月份預(yù)售證下來前，老吳手里的300多套房子就已經(jīng)被預(yù)訂了九成多。事實(shí)上，這是他所開發(fā)項(xiàng)目中的3棟商品房的房源。

　　這依然讓這位溫州中年人更加堅(jiān)信，一年前進(jìn)入這個(gè)距離自己家鄉(xiāng)2000多公里的東北小縣城，是一個(gè)正確的決定。

　　“保守估計(jì)，四五年下來應(yīng)該能掙個(gè)6000萬元吧。”說到這里，老吳頓了一下，然后略帶得意地笑著說，“6000萬對于我們來說，已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)了。”

　　國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的5月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，京滬廣深等一線城市的同比漲幅大多在5%以內(nèi)。但蘭州、西寧、丹東、吉林、牡丹江等二、三線城市環(huán)比及同比漲幅依然較高。

　　這顯示，今年以來，限購、限貸、加稅、增供等政策效應(yīng)逐步發(fā)酵，眾多一線城市的需求被凍結(jié)，使得大量資金和項(xiàng)目轉(zhuǎn)向二、三線城市。溫州商人的手中似乎總攥著一個(gè)可預(yù)示未來的水晶球。

　　老吳告訴記者，自己不是“一個(gè)人在戰(zhàn)斗”。他的不少朋友這兩年正在山東、安徽等一些自己都想不起來的三四線城市里開發(fā)樓盤。

　　“現(xiàn)在在溫州，光銀行存款余額就在7500億元到8000億元之間，如果加上散落民間的資本，至少在1萬億元。”溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長周德文告訴記者，經(jīng)歷過去兩年山西煤改等一系列投資挫折之后，溫州民間巨量的資本正到處尋找投資機(jī)會(huì)。

　　據(jù)媒體報(bào)道，從年初起引發(fā)關(guān)注的溫州“試水”個(gè)人境外直接投資目前還處于“好事多磨”的階段。

　　曾經(jīng)在杭州、上海等一線城市有著豐富“炒房”經(jīng)驗(yàn)的老吳，選擇了自己蓋房子和賣房子。做上了“叫好又叫座”的房地產(chǎn)投資。

　　“杭州、上海的房價(jià)已經(jīng)好幾萬了，再去買，風(fēng)險(xiǎn)太大，而且都有限購政策。”老吳認(rèn)為，即使這些城市的房價(jià)還能再漲，空間也不會(huì)太大。

　　老吳的第一桶金來自于其在杭州樓市的一次投資。

　　老吳說，由于自己開發(fā)的樓盤是一個(gè)結(jié)合棚戶區(qū)改造和回遷并兼顧商品房開發(fā)的樓盤，因此招標(biāo)拿地價(jià)每畝才十幾萬元。與一線城市曾經(jīng)動(dòng)輒出“地王”相比，集賢縣的地價(jià)要低很多。

　　這一點(diǎn)很重要，精明的溫州商人更是把手上的這個(gè)20萬平方米(1平方米=0.0015畝)的樓盤分成了四期來建設(shè)，通過逐期預(yù)售回籠資金。

　　一個(gè)本來需要4億元的項(xiàng)目，老吳和他的股東們只用了1億多元就開發(fā)起來了。最關(guān)鍵的是，對于老吳來說，在集賢進(jìn)行的這一次房地產(chǎn)開發(fā)，還是一次“叫好又叫座”的投資。#p#副標(biāo)題#e#

　　集賢縣是農(nóng)業(yè)大縣，同時(shí)擁有煤炭資源量17億噸，每年產(chǎn)煤超過1400萬噸，是該縣的支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而由于歷史原因，集賢縣至今仍有近5萬人居住在年久失修、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的煤礦城鎮(zhèn)棚戶區(qū)中。

　　今年各地1000萬套保障房任務(wù)中，400萬套屬于棚戶區(qū)改造，也是產(chǎn)權(quán)型的。加快棚戶區(qū)改造，是各地保障性安居工程的重要內(nèi)容。集賢縣在其城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造實(shí)施方案中明確提出，要吸引社會(huì)力量參與棚戶區(qū)改造工程。

　　老吳承認(rèn)，這一次由買房子轉(zhuǎn)型成賣房子，其實(shí)“利很薄”。目前其開發(fā)的商品房的均價(jià)大約3000元/平方米。

　　他給記者算了一筆賬——在自己開發(fā)的這個(gè)樓盤，每平方米的土建成本約為1200元，棚戶區(qū)拆遷平攤到每平方米的成本約為900元，再加上每平方米大約200元的人防、消防、城市配套規(guī)費(fèi)和300元左右的稅收，以及人力、辦公經(jīng)費(fèi)等，每平方米的成本已經(jīng)超過2700元。

　　不過，由于一些三四線城市的房價(jià)在一線城市樓市調(diào)控政策進(jìn)一步收緊后，出現(xiàn)了短期內(nèi)快速上漲的勢頭，因此外界呼吁限購令擴(kuò)容。

　　去年剛進(jìn)入集賢時(shí)，當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)大約在2800元/平方米，到了今年，房價(jià)已經(jīng)上升到大約3200元/平方米。“這漲上來的幾百塊，就是純利潤了。”老吳笑著說。

　　老吳說，保守估計(jì)，按每平方米利潤300元計(jì)算，20萬平方米可以為他和他的股東帶來至少6000萬元的收入。老吳并不是最早來到這里的外來房地產(chǎn)商，但他手里的樓盤卻是當(dāng)?shù)氐乩砦恢米詈玫摹?/p>

　　而在當(dāng)前千萬套保障房融資遭遇瓶頸的背景下，類似老吳手中的項(xiàng)目對于地方政府而言也是硬需求。但老吳對于小縣城的房地產(chǎn)市場前景卻信心滿滿，“這里跟杭州，跟上海不一樣，這里沒有‘溫州炒房團(tuán)’的需求，農(nóng)民要進(jìn)城，棚戶區(qū)要改造，這些都是硬需求。”

　　但他這樣的經(jīng)歷是否能夠在大城市拷貝還有待觀察，因?yàn)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">土地開發(fā)就是一個(gè)大不相同的關(guān)鍵因素。老吳說，他要踏踏實(shí)實(shí)地在東北過上四五個(gè)冬天了。