購房者由觀望“商品房”轉(zhuǎn)向“等待“保障房”
發(fā)布時間：2011-06-08 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
摘要：企事業(yè)單位可以自建保障房政策出臺后，北京戴德梁行商鋪部張治波先生告訴記者，此項政策的頒布對山西房地產(chǎn)市場來說，無疑是一枚重磅炸彈，因此《新政執(zhí)行細(xì)則》如何出臺，無疑成為政策的核心所在!
何為“夾心層”?他認(rèn)為在民營企業(yè)打工者、進(jìn)城的農(nóng)民工是夾心層的主要群體。他曾經(jīng)提出多項調(diào)控政策對“夾心層”影響最大。高收入群體可以通過商品房實現(xiàn)自己的居住夢想，低收入群體有政府提供的低保金去維持生活。而夾心層呢，誰來關(guān)心?
房建設(shè)土地政策有重大調(diào)整，企事業(yè)單位可以自建保障房。4月20日，記者從省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省國土資源廳證實了這一消息。新政策規(guī)定，在符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的前提下，我省允許各企事業(yè)單位利用存量土地，在依法變更為住宅用地用途后，建設(shè)保障性住房，解決本單位符合保障性住房條件的職工住房困難問題。據(jù)了解，山西省的保障房建設(shè)用地指標(biāo)將由省國土資源廳在年度計劃中單列，做到按點(diǎn)供應(yīng)，實現(xiàn)應(yīng)供盡供。
企事業(yè)單位可以自建保障房政策出臺后，北京戴德梁行商鋪部張治波先生告訴記者，此項政策的頒布對山西房地產(chǎn)市場來說，無疑是一枚重磅炸彈，因此《新政執(zhí)行細(xì)則》如何出臺，無疑成為政策的核心所在!
從市場反應(yīng)來看——對以“住宅產(chǎn)品”為主導(dǎo)的開發(fā)商造成巨大影響，開發(fā)商未來的發(fā)展方向——商辦、旅游、教育、工業(yè)地產(chǎn)。
在一個高成本的商品房市場中，增加了一塊“無土地成本”的保障性住房，對于追求企業(yè)利潤最大化為目地的開發(fā)商而言，哪還有利可圖?誰還去開發(fā)商品住宅?那么誰又將成為住宅市場新開發(fā)主體呢?一系列問題，毋庸置疑把“細(xì)則”出臺推向了核心位置。
目前市場經(jīng)濟(jì)中住宅的供應(yīng)主體是商品房，出臺的新政“企事業(yè)單位可自建保障性住房”，這種保障性住宅的成本構(gòu)成，由“建安成本+開發(fā)稅費(fèi)”，兩部分組成(注：大多數(shù)國企及事業(yè)單位存量土地為劃撥用地)，與前者相比，無疑減少了土地、營銷、開發(fā)利潤三塊，從價格的成本構(gòu)成上具有絕對優(yōu)勢。乍聽起來無疑是平抑房價的“絕好”政策。其實，購房者心理預(yù)期對市場影響也很大。
隨著“國八條、限購令、貸款利率調(diào)高”等多項調(diào)控政策出臺后，近期樓市成交量明顯下滑，目前不少購房者已經(jīng)選擇了持幣觀望。加之，今天出臺的“山西省新出臺企事業(yè)單位可以自建保障房政策后”，很多購房者由觀望或變?yōu)榈却�。與其觀望商品房，不如等待自己所在企業(yè)自建住宅，畢竟在價格上有著絕對優(yōu)勢。
從表象上看是起到了平抑房價的作用，但深層次的問題將不容小覷，1)企業(yè)的保障性住宅如何分配?2)企業(yè)的保障性住房如何定價?3)企業(yè)的保障房今后如何上市交易?4)原先通過貸款購得的商品房如何還貸?5)未來的保障房如何管理?等等一系列的深層次問題將會接踵而至�？上胝呒�(xì)則出臺，對于政策本身意義非凡。
張治波談到政府出臺企事業(yè)單位可以自建保障房政策略顯過急，沒有充分考慮到各方利益平衡，此項政策具體實施細(xì)則，目前尚不清楚，他認(rèn)為自建保障房應(yīng)該以中小戶型為主，以解決企事業(yè)職工住房難問題，同時盡量考慮多方利益，滿足不同階層的住房需求，而不能采用“一刀切”的政策。
同時，他建議已經(jīng)拿地的開發(fā)商開發(fā)商，在充分了解政策走向和充分把握市場的前題下謹(jǐn)慎開發(fā)，首先做好客群定位分析，其次研究對應(yīng)產(chǎn)品，以盡快回籠資金為上策;尚未動工的開發(fā)商，可以轉(zhuǎn)向政策傾斜，政府支持的行業(yè)去謀求發(fā)展，如商辦市場、旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
當(dāng)記者問到，企事業(yè)單位可以自建保障房政策會不會影響太原樓市的房價時，張治波說，目前還不能確定。他進(jìn)一步分析道，房價漲不漲，關(guān)鍵看市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，太原房地產(chǎn)市場房價關(guān)鍵取決于兩個方面，一方面是開發(fā)商資金鏈，如果資金鏈充足，短期內(nèi)不會降價;另一方面，需要看政府對于保障性住房政策的落實情況，政策落實是否到位、何時將保障性住宅推向市場，每年給予多少保障性住房用地指標(biāo)，將是決定房價走勢的決定性因素。
未來房價是漲還是跌——關(guān)鍵要問“市場”和“市長”。購房者由觀望“商品房”轉(zhuǎn)向“等待“保障房”，居高不下的房價對于普通老百姓買房至今還是個觀望的夢想。
