近日,銀監(jiān)會(huì)召開的2011年第二次經(jīng)濟(jì)形勢通報(bào)會(huì)上,銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示,在房地產(chǎn)貸款方面,將開展新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測試。增加了住房成交面積下降等假設(shè)情形,并提高了房價(jià)下降的輕、中、重三種情況的標(biāo)準(zhǔn)。這三種情形分別是:房價(jià)平均下跌30%、利率上調(diào)27個(gè)基點(diǎn);房價(jià)下跌40%、利率上調(diào)54個(gè)基點(diǎn);房價(jià)下跌50%、利率上調(diào)108個(gè)基點(diǎn)的情況。

　　據(jù)介紹,這一輪房貸壓力測試還將北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等7大城市列為房貸高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū),需按照房價(jià)較大幅度下跌的條件測算房地產(chǎn)貸款受沖擊的情況。劉明康還要求,要按月度監(jiān)測日均存貸款流動(dòng)性水平。這是監(jiān)管層首次公開表態(tài)要展開日均存貸比的監(jiān)測。去年5月進(jìn)行的房貸壓力測試,是以全國為范圍,房價(jià)跌幅設(shè)定在10%~30%;本輪測試將北京等七大城市列為“房貸高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)”,需按照房價(jià)較大幅度下跌30%~50%,測算房地產(chǎn)貸款受沖擊情況,并增加“住房成交面積下降”等假設(shè)情境。

　　“房貸風(fēng)險(xiǎn)一直是銀監(jiān)會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)領(lǐng)域,房貸測試也是監(jiān)管層面一個(gè)常規(guī)工作,主要目的在于對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行摸底以做好風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)案。在我看來,銀監(jiān)會(huì)此舉意在對(duì)內(nèi)各個(gè)商業(yè)銀行警示,對(duì)外發(fā)出進(jìn)一步緊縮房地產(chǎn)信貸的信號(hào)。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副教授蔡如海接受記者采訪時(shí)說,“一旦房價(jià)下跌50%,并制造出巨大的賠錢效應(yīng),與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)會(huì)遭遇嚴(yán)重的現(xiàn)金流問題,整體經(jīng)濟(jì)也可能存在硬著陸風(fēng)險(xiǎn)。”

　　業(yè)內(nèi)人士表示,這顯示中央對(duì)房價(jià)泡沫破裂所可能帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn),危機(jī)意識(shí)愈來愈強(qiáng)。銀監(jiān)會(huì)此前表示,房地產(chǎn)壓力測試的“各種情景假設(shè)不代表銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場走勢的判斷,也不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動(dòng)”。但是在業(yè)內(nèi)專家們看來,并非這么簡單。

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所金融室副研究員張立承告訴記者,壓力測試是一種以定量分析為主的風(fēng)險(xiǎn)分析方法,用以測算銀行在假定的極端情況下可能發(fā)生的損失,分析損失對(duì)銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量、盈利能力和資本金的負(fù)面影響,以使銀行可根據(jù)壓力測試結(jié)果確定潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),針對(duì)性地制定相應(yīng)政策和預(yù)案。“通俗地講,就是提醒商業(yè)銀行作最壞的打算,提前做好應(yīng)對(duì)措施。”

　　據(jù)了解,2010年以來,銀監(jiān)會(huì)督促各大中型銀行按季度認(rèn)真開展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作,重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和住房貸款借款人的風(fēng)險(xiǎn)管控,密切跟蹤信貸質(zhì)量情況,并及時(shí)將有關(guān)壓力測試結(jié)果和風(fēng)險(xiǎn)防控進(jìn)展上報(bào)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

　　從已披露年報(bào)的上市銀行2010年年報(bào)來看,銀行個(gè)人住房貸款余額占其全部貸款余額基本在10%-20%,房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般維持在5%-10%的水平,房地產(chǎn)相關(guān)貸款的不良率處于相對(duì)低位。但是隨著調(diào)控的加劇,潛在風(fēng)險(xiǎn)在加大。

　　民生銀行(600016,股吧)的一位中層管理者李某接受記者采訪時(shí)說,銀監(jiān)會(huì)開展新一輪房地產(chǎn)壓力測試,有助于讓商業(yè)銀行與監(jiān)管層前瞻性地了解和評(píng)估房地產(chǎn)及相關(guān)上下游行業(yè)貸款的質(zhì)量狀況。由于監(jiān)管層對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)的一再提示,未來銀行可能會(huì)適當(dāng)降低房貸業(yè)務(wù)的比重,對(duì)于房貸的發(fā)放將會(huì)更加審慎。央行一再提高存款準(zhǔn)備金率,以及監(jiān)管指標(biāo)的層層加碼,使銀行內(nèi)部流動(dòng)性緊張,不少銀行會(huì)出現(xiàn)緩發(fā)個(gè)人房貸情況。

　　中原地產(chǎn)報(bào)告顯示,5月22日,北京商品房期房庫存為66113套,現(xiàn)房庫存為34755套,合計(jì)為100868套,繼今年1月18日后,4個(gè)月來首次突破10萬套。業(yè)內(nèi)專家表示,部分區(qū)域已出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象,如果長期維持買方市場,房價(jià)將會(huì)有明顯下降。

　　鏈家地產(chǎn)報(bào)告顯示,在市場火熱的情況下,供需比能夠達(dá)到1:4或1:5。經(jīng)過多次調(diào)控后,市場中觀望情緒濃厚,客源量明顯減少。當(dāng)前,整體市場供需比在1:3左右。個(gè)別區(qū)域首次出現(xiàn)供需倒掛,即供給大于需求。這是繼2005年之后,6年來再次出現(xiàn)多個(gè)區(qū)域買方市場現(xiàn)象。

　　以通州為例,據(jù)統(tǒng)計(jì),從去年10月以來,包括位于大亦莊板塊的馬駒橋區(qū)域,通州一共有22個(gè)次的樓盤取得預(yù)售證,預(yù)售房源總和9943套,但截至目前簽約套數(shù)僅有1990套,整體簽約率20%。

　　庫存積壓明顯、整體銷售卻艱難行進(jìn)。通州一在售房地產(chǎn)項(xiàng)目人士表示,預(yù)計(jì)半年內(nèi)政策威力會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn),房價(jià)下行或難避免,“現(xiàn)在不是說一個(gè)開發(fā)商能通過促銷贏得市場,而是開發(fā)商群體沒有辦法幫助買房人邁過限購的門檻”。

　　經(jīng)驗(yàn)表明,成交量的減少,往往是房價(jià)下降的前兆。業(yè)內(nèi)人士表示,缺少了剛性需求對(duì)房價(jià)長期上漲的持續(xù)推動(dòng)力,未來樓市的銷售前景不被看好,房價(jià)下行壓力明顯增大。

　　從4月上旬開始,國務(wù)院派出8個(gè)督查組,對(duì)包括京滬在內(nèi)的16個(gè)省(區(qū)、市)貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。別有意味的是,就在督察組結(jié)束陜西考察的當(dāng)天,西安將調(diào)控目標(biāo)下拉。業(yè)內(nèi)人士表示,西安可能不是孤例,在房地產(chǎn)市場調(diào)控督查工作匯總上報(bào)之后,不排除樓市調(diào)控政策進(jìn)一步加碼的可能,已然公布的地方房價(jià)調(diào)控目標(biāo)可能要重新修改。繼西安后,地方房價(jià)控制目標(biāo)可能會(huì)修改,同時(shí)可能會(huì)在稅收、土地等方面出臺(tái)新的政策。

　　張立承告訴記者,全國不少地方房價(jià)還是高得離譜,尤其是一些大城市。但是,目前還沒有看到降價(jià)的現(xiàn)象,房貸壓力測試無疑是防范銀行業(yè)由于房地產(chǎn)貸款產(chǎn)生的過度風(fēng)險(xiǎn),某種意義上講,說明監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)銀行體系的沖擊高度關(guān)注,“甚至可以說,已經(jīng)充分做好了房價(jià)下降的準(zhǔn)備。”

　　種種跡象表明,中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的決心絲毫沒有動(dòng)搖�？磥砭o縮房價(jià)成為政府新一輪的調(diào)控政策。