“你留下房子 我為你養(yǎng)老” 這種保險模式可行嗎
發(fā)布時間：2015-05-29 來源：0352房網(wǎng) 編輯：Ren
摘要：“你留下房子，我為你養(yǎng)老”，這聽起來像是哪家的子女和家中的老人之間的約定，但實際上，卻是在提出一種新的養(yǎng)老模式。作為國內(nèi)第一款“以房養(yǎng)老”保險，幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（A款）產(chǎn)品”，在經(jīng)歷了長達１０個月的試點后，正式進入國人的生活。
業(yè)內(nèi)人士認為，中國正在步入老齡化社會，以房養(yǎng)老可以給正在進入老齡化的中國社會多一道養(yǎng)老保障。以住房抵押換取養(yǎng)老保障，對于那些無子女或在贍養(yǎng)問題上受制于子女的老人，提供了一種新型的養(yǎng)老選擇。
但是，距離去年7月保監(jiān)會確定在
北京、上海、廣州、武漢4個試點城市推行以房養(yǎng)老試點已經(jīng)過去了將近10個月，由于
房產(chǎn)傳續(xù)、養(yǎng)兒防老等舊觀念制約，目前對這一模式的接受度仍較低。而對于保險公司來說，未來
房價漲跌難以預(yù)測，以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品還是一個風(fēng)險很高的“買賣”，很多公司仍在觀望中。
資深理財師介紹，“以房養(yǎng)老保險”不同于大眾觀念里的“以房養(yǎng)老”，相當于已擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，然后每月或每年從金融機構(gòu)領(lǐng)取“養(yǎng)老金”，同時將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負責維護，一直延續(xù)到借款人去世。當借款人去世后，金融機構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還
貸款本息，享有房產(chǎn)的升值部分。
受限傳統(tǒng)觀念
“以房養(yǎng)老”雖然能夠提高投保者的晚年生活水平，但同時也會讓投保者承受“什么也沒留下”的心理壓力。從根本上說，與傳統(tǒng)文化存在沖突
“以房養(yǎng)老”是指擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行或保險公司等金融機構(gòu)，金融機構(gòu)按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，將其房屋的價值分攤到老年人預(yù)期壽命年限中去，按年或按月支付現(xiàn)金給投保人直至其去世，相當于提前支用該房屋的銷售款。投保人在獲得現(xiàn)金的同時，繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負責維護。當投保人去世后，相應(yīng)的金融機構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，對其進行銷售、出租或者拍賣，從而獲得房產(chǎn)的升值部分。因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，如同金融機構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中
買房，所以也被稱為“反向抵押貸款”。
以房養(yǎng)老作為新的一項緩解人口老齡化，為老人提供更好養(yǎng)老補助的
優(yōu)惠政策。它的實施引起了很多人的關(guān)注，這樣的改革實際上挑戰(zhàn)了很多中國人的傳統(tǒng)思想。在中國人根深蒂固的想法中“但存方寸地，留于子孫耕”，很多老人都會選擇在百年后將自己的一切都留給自己的孩子。而現(xiàn)如今的政府的“以房養(yǎng)老”政策卻要讓老人將房屋抵押出去，讓自己辛苦一輩子也難以攢下一套房子讓給別人。
關(guān)鍵就在“以房養(yǎng)老”的前提上，老人必須將擁有完全產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給保險公司。對于這點，估計中國有很多老人接受不了。
“像上海、北京的房價多高啊，年輕人單憑自己的收入想要買一套房子，這幾乎是不可能的，做父母的不會為了過得舒服點，把房子抵押給保險公司。”《國際金融報》記者在采訪中了解到，“在國外，孩子成年后與父母就在經(jīng)濟上獨立，可我們中國人代際之間的‘經(jīng)濟賬’沒那么清楚。即使孩子已經(jīng)成年，結(jié)婚買房都能得到父母的大力支持。很多老年人覺得，如果子女無暇照顧，可以去養(yǎng)老院，把家里的房子租出去，用租金養(yǎng)老，總比把房子留給保險公司合適。”
保監(jiān)會“以房養(yǎng)老”試點意見出臺以來，只有一家公司申報了一款產(chǎn)品，其他公司都在觀望。對于這種情況，保監(jiān)會相關(guān)負責人認為，這不是個利潤豐厚的
市場，老年人問題又十分復(fù)雜，處理不好就是大問題，觀望者都希望有人先去吃螃蟹，探探路。“畢竟是第一款產(chǎn)品，不可能盡善盡美。但它至少給了人們又一種選擇。”
此外，中國社科院社會學(xué)研究所副研究員謝雨鋒認為，當前群眾對保險行業(yè)信任度不高，也是推行“以房養(yǎng)老”的阻力之一。“房屋對于大部分老年人來說是最重要的財產(chǎn)，他們不會輕易將房屋抵押出去。” 同時，由于政策還在試點階段，市場上缺少成熟、專業(yè)化的商業(yè)機構(gòu)來開展這一業(yè)務(wù)，機構(gòu)和客戶之間很難建立良好的信任關(guān)系。
傳統(tǒng)的家庭觀念中，子女是老年人財產(chǎn)的直接繼承者，而在“以房養(yǎng)老”模式下，老年人以房屋抵押用于養(yǎng)老，這意味著子女將不再擁有老年人房產(chǎn)的繼承權(quán)。在傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式被打破的同時，老年人與兒女之間的問題也將不可避免地出現(xiàn)。正是由于害怕與子女之間出現(xiàn)隔閡，老年人對是否選擇“以房養(yǎng)老”會有所顧忌。
借鑒海外模式
“以房養(yǎng)老”作為其他養(yǎng)老方式的補充，更適合擁有兩套或兩套以上房產(chǎn)的，無子女或者不涉及遺產(chǎn)繼承問題的老人，只是一種“小眾”形式的養(yǎng)老方式
“以房養(yǎng)老”在中國是新鮮事物，但在美國、日本、新加坡等發(fā)達國家已推行多年，成為養(yǎng)老收入來源的一項重要補充和組成部分。在老齡化問題日益引起關(guān)注之際，發(fā)達國家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)驗教訓(xùn)值得借鑒。
美國是最早推行“以房養(yǎng)老”的國家之一，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，目前已建成世界上規(guī)模最大，制度靈活的“以房養(yǎng)老”體系。美國就開始試水“以房養(yǎng)老”模式，隨后歐洲國家、日本、新加坡等國紛紛效仿。在過去的20年里，“以房養(yǎng)老”模式逐步發(fā)展成熟。目前，美國、加拿大、英國、新加坡等都有各自的“以房養(yǎng)老”服務(wù)體系，積累了相當豐富的操作經(jīng)驗。
美國“以房養(yǎng)老”模式也被稱為“倒按揭”貸款，發(fā)放對象為62歲以上的老年人，分三種，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種則由金融機構(gòu)辦理。
第一種是經(jīng)美國國會認可，聯(lián)邦政府保險的“倒按揭”貸款，美國大約90%的“倒按揭”貸款屬于此種類型。第二種是由政府擔保的“倒按揭”貸款，該貸款由美國聯(lián)邦
全國抵押協(xié)會辦理，有固定期限，而且老年住戶須搬移住房及實施還貸計劃后才能獲得貸款。第三種是專有“倒按揭”貸款，此“倒按揭”貸款模式由不同公司推出，根據(jù)客戶群分類而有一定的差異性，貸款對象資格無需政府認可，屬于個人理財產(chǎn)品。此方式可讓發(fā)放貸款機構(gòu)與住戶共同享有住房增值收益，但放貸款機構(gòu)要求保留住房資產(chǎn)的25%-30%作為償還貸款的保證。這雖然減少了放貸額度，但有利于住戶對住房增值部分的收益。
從發(fā)達國家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)歷看,“以房養(yǎng)老”要推廣,需要為老人提供可靠的保障,靈活的放款和贖回安排,而這離不開政府的保險和背書。但是,由于此類貸款周期長、風(fēng)險大,如何防控政府保險背后的風(fēng)險,尤其當一國經(jīng)濟遭遇重大危機、違約事件大量出現(xiàn)時,依然值得警惕和探索。
“以房養(yǎng)老”在美國實行已經(jīng)超過了15年，已經(jīng)形成了一套實施的現(xiàn)實基礎(chǔ)。首先，老年人容易成為“房子富翁，現(xiàn)金窮人”，子女獨立后，有現(xiàn)金養(yǎng)老的需求；其次，國外的房產(chǎn)價值評估和保險金融體系相對健全，排除了人們對風(fēng)險的擔憂；還有很重要的一點是，美國的房產(chǎn)不算支柱產(chǎn)業(yè)，年輕人奮斗個5到7年就可以買下一套，完全沒有必要等著老人遺贈。
“以房養(yǎng)老并非權(quán)宜之計，這種模式在全世界是得到公認的。”現(xiàn)在一些人對“以房養(yǎng)老”存在誤解，國家提倡“以房養(yǎng)老”是想更好地完善養(yǎng)老體系。養(yǎng)老應(yīng)該是多層次的，“以房養(yǎng)老”是其中有效解決養(yǎng)老問題的一種方式。即便是社會福利較優(yōu)越的西方發(fā)達國家也在推行“以房養(yǎng)老”，說明這一模式的需求和市場基礎(chǔ)是存在的。
據(jù)悉，“以房養(yǎng)老”即使是在運作最成功、最成熟的美國，一開始也是不受美國老人的待見，在2008年金融危機之后，更是節(jié)節(jié)敗退。“住房轉(zhuǎn)換抵押貸款”損失慘重，三大支柱之一的“財務(wù)自由計劃”更是因為
開發(fā)商破產(chǎn)而退出市場。
“以房養(yǎng)老”作為其他養(yǎng)老方式的補充，更適合擁有兩套或兩套以上房產(chǎn)的，無子女或者不涉及遺產(chǎn)繼承問題的老人，只是一種“小眾”形式的養(yǎng)老方式。
