近一個多月以來，深圳樓市暴漲。新盤日光、千人搶房場景再現(xiàn)，房價猛漲，甚至龍崗、寶安房價全部上至3.5—4萬。再看北京，雖然3.30之后新房銷售和二手房交易量環(huán)比顯著上升，但并未出現(xiàn)深圳那樣的哄搶景象，并且房價也基本穩(wěn)定。就“大北京”來看，固安、香河、武清等地雖然交易量出現(xiàn)大增，但房價卻僅小幅度上揚。
值得關(guān)注的是，這一輪地產(chǎn)升溫并非前幾年直接受政策影響，而是刺激經(jīng)濟整體復蘇一攬子政策影響下的趨動。自貿(mào)區(qū)、全民創(chuàng)業(yè)、新三板、京津冀一體化、一路一帶，再加上降息降準等等一系列舉措，使得這一輪經(jīng)濟拉動增長中本身最具有資源優(yōu)勢的一線
城市和沿海城市經(jīng)濟即刻活躍起來。
深圳為何再次成為領(lǐng)頭羊？
對比京、滬倆
一線城市，深圳樓市繼06、07年之后再次領(lǐng)漲。“什么原因讓深圳猛漲？”所有人現(xiàn)在都在問這同樣的問題。
綜合深圳地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士
觀點看，此輪深圳市場暴發(fā)的原因不外乎以下幾點：一深圳常住人口
住房擁有率偏低，(有說僅30%，本人對此
數(shù)據(jù)準確與否持保留看法)但是連續(xù)幾年供地卻為短缺狀；二是受3.30政策和繼續(xù)降息降準刺激；三是香港與一河之隔的深圳房價反差仍然過大；四是前海和自貿(mào)區(qū)政策，以及“大深圳”的區(qū)域發(fā)展導向效應助推前海片區(qū)，進而帶動關(guān)外房價猛漲。
就我個人判斷來說，我到認為第三、四點理由才是上輪深圳樓市爆發(fā)的核心動力。尤其是“大深圳”以及落地并形成規(guī)模的“前海特區(qū)”和自貿(mào)區(qū)，此是包括龍崗、寶安等原“關(guān)外”區(qū)域大漲的主要原因。而這一點，對于北京來說也極具解讀參考意義。
從過去十年國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展過程角度分析，我歷來認為，看中國某一個城市的
房產(chǎn)市場“第一看人流，第二看流，第三還是看人流”。幾個一線城市中除廣州表現(xiàn)不是特別明顯之外，都是經(jīng)濟發(fā)展收入增長帶動的置業(yè)人流趨向終點之河堤大壩。在“人往高處走”人本性動力趨使之下，京滬深成為了富足起來的中國百姓人人夢想的目的地。更高大上夢想的，就是去到海外置業(yè)
投資。但是這個人人懷揣的進京夢想，在兩年前被
限購政策阻斷，而且已經(jīng)飛漲上去的一線城市房價，也事實上阻斷了相當一部分人流動向。
深圳之后，北京會否跟漲？
答案是肯定的！但不會象深圳這樣快速。
與深圳相似之處在于，北京樓市現(xiàn)在“主戰(zhàn)場”已遷至北京行政區(qū)劃之外的燕郊、香河、廊坊、武清、固安、懷淶等環(huán)繞北京的河北行政區(qū)劃內(nèi)各縣市，這些地方近幾年始終
樓盤銷售火爆，受北京限購、供應量減少和房價高門檻的影響，至少六成以上在北京謀生的“剛需”買家和一部分投資或者度假需求的客戶，選擇到環(huán)北京的津冀一帶置業(yè)。
北京置業(yè)群體遷往河北、天津，很大程度上也受影響于喊了很年的“京津冀一體化”。“京津冀一體化”在空喊多年之后，這一屆政府開年之際就將其演變成真，“中國第三個經(jīng)濟增長極”推進力度之大、速度之快，從已經(jīng)布局的整體
規(guī)劃和具體項目就可以感受到，其勢必對區(qū)域房地產(chǎn)格局形式產(chǎn)生重大影響。并且這種影響會遠遠超過珠三角和華東過往的經(jīng)歷。
為什么這么說呢？
首先，改革過往三十多年，中國真正形成城市經(jīng)濟帶的只有珠三角和以上海為核心的華東片區(qū)。其城市連片成城市群，經(jīng)濟發(fā)展水準趨同，相對避免了中心城市房價過高凸顯一枝獨秀局面的形成，最為典型的即是廣州。廣州樓市一直沒有過猛增長沒有房價過高，原因在于其周邊的佛山、中山、東莞等對其起到了分流效應；而上海除了陸家嘴等商務核心區(qū)樓價與樓高、樓群聚集數(shù)量成正之外，城市整體房價與其周邊的城市的房價也基本可以看齊，杭州、南京、蘇州，甚至整個長三角多個三、四線城市房價水準并不弱于上海的郊區(qū)。
再看北上去看京津冀，北京的市中心就是整個北方房價的珠穆朗瑪峰，以北京二三環(huán)為中心，房價呈放射狀與首都中心的距離遠近成正比線性滑落。甚至三大直轄市的天津市中心，房價都不及通州和大興。
資源過于集中的一個中心注定了房地產(chǎn)的“一個高中心”的格局。所以我們看到，在“促進房地產(chǎn)穩(wěn)定增長”的中央政策號令之下，北京非但沒有任何放松限購的跡象，反過來重點在做的卻是“去中心化、分流首都過于集中的人流”，這也成為了當下“京津冀一體化”布局中首執(zhí)的棋子。
北京去中心，河北、天津分享承接外置資源，尤其是北京未來運量更大的第二機場落座于京津冀三阜交界之核心位置，將制約和主導城市發(fā)展的空港交予京津冀三地共享。其必將使河北、天津整體受益，使北京原先全球第二大國際空港不在為北京一個城市獨享獨占，而成為整個地區(qū)發(fā)展的動力引擎。
稍有房地產(chǎn)常識的人都懂得空港效應于房地產(chǎn)的拉升作用。第二機場計劃啟用時間是2019年。而對比機場輻射區(qū)房地產(chǎn)來看，臨近最直接受益的廊坊和固安現(xiàn)在平均房價還不到一萬，而近在咫尺的同樣機場臨空經(jīng)濟受益區(qū)北京境內(nèi)的大興房價已經(jīng)超過兩萬。
也就是說，如果按靜態(tài)房價推斷，在可見的三、四年內(nèi)，二機場臨空受益區(qū)廊坊、固安至少會翻番，接近大興的房價水準！
而從京津冀總體來看，受地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展政策例如天津自貿(mào)區(qū)、張家口崇禮冬奧會申辦和整體“一體化”規(guī)劃等諸多因素影響，北京行政區(qū)劃以外房地產(chǎn)持續(xù)升溫將是必然趨勢。而更應關(guān)注的重點區(qū)域則“京津走廊”方向，包括廊坊、武清、固安這些區(qū)域，未來五年將會是整個
全國發(fā)展和
建設速度最快的城市。也將是國內(nèi)房地產(chǎn)最為熱點的區(qū)域。
上面提及雖然受“京津冀一體化”影響房產(chǎn)會持續(xù)升溫，但不會出現(xiàn)深圳那樣的短期暴漲。其原因是“大北京”概念早已在一些區(qū)域被提前透支，同時，近幾年環(huán)繞北京四周過量的
土地供應，也相對削弱了地產(chǎn)升溫的支撐力度。甚至局部區(qū)域泡沫已經(jīng)非常嚴重。
例如前一時期躁動一時的“保定副中心”傳聞，讓距離北京一百公里以外的這個三線城市樓價一夜之間暴漲千元。還有三年多前，香河政府違規(guī)向
開發(fā)商出讓無指標用地，甚至將萬科、萬通等數(shù)家上市
房企拖入事件牽連之中。事實上，無論開發(fā)商還是環(huán)京地方政策無不看到“大北京”地產(chǎn)的巨大商機和預期，所以才會有類似香河這樣政府和上市公司“成批地”冒險違規(guī)操作。
香河事件雖然在被媒體曝光之后很快得到查處。但“專吃北京”的地方政府和地產(chǎn)商合謀的掘取行為一直沒有停息。比如變相突破用土指標獲取土地，違犯規(guī)劃先建后罰轉(zhuǎn)正，擅自改變土地用途甚至集體
土地出讓等，一直都普遍存在。
在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中，更是違規(guī)嚴重。其中最為突出的是河北屬地境內(nèi)大部分縣市并未嚴格按照國家規(guī)定的預售規(guī)定要求執(zhí)行預售許可制度，開發(fā)商在無政府審批銷售證情況下隨意散賣各類期，固安、大廠等地有樓盤甚至將期房賣到了2019年！而從地產(chǎn)行業(yè)多年經(jīng)驗判斷，房地產(chǎn)商若超前預售搶占市場，過度追求銷售速度，則一是會造成惡性競爭，助推市場泡沫產(chǎn)生，同時與
購房人直接利益相關(guān)的房屋質(zhì)量注定會有所下降，
交房品質(zhì)大打折扣。近年，幾個環(huán)繞北京的熱點房地產(chǎn)區(qū)域，針對開發(fā)商交房品質(zhì)問題引發(fā)的投訴，甚至大規(guī)模的群體事件時有發(fā)生，也事實證明了這樣的判斷。
從已知北京周邊所有區(qū)域市場信息來看，廊坊市內(nèi)地產(chǎn)市場屬于相對最為規(guī)范的市場。無論預算制度，還是
工程質(zhì)量政府監(jiān)管，甚至開發(fā)商的
廣告宣傳都有管理部門進行必要的約束和監(jiān)管。這對于購房消費者來說，則是最大的利好。
“京津冀”地產(chǎn)板塊誰具潛力？
“京津冀一體化”提速必然帶動“大北京”地產(chǎn)各大板塊升溫。但正如前述所說，作為投資人一定要理智看待不同區(qū)域和不同的項目，做到理智投資。
從地產(chǎn)專業(yè)歷史和全局的角度分析整個“大北京”地產(chǎn)形勢，基本可以這樣得出結(jié)論：“燕郊“早熟”，熱得有理，但熱得過度；“固安”看得見未來，看不懂開發(fā)商亂戰(zhàn)；“武清”北端位置距離占優(yōu)，南部配套齊全；“廊坊”兩核交匯處，京津走廊核心，尚處價值洼地。
如果想準確判斷“大北京”地產(chǎn)走勢，就必須清楚和準確理解“京津冀一體化”的整體規(guī)劃，知曉北京未來向哪里發(fā)展。
按照近現(xiàn)代工業(yè)文明城市拓展的規(guī)律來看，北京的擴張必然是指向東南方向。因為那里有海港，有自貿(mào)區(qū)，有中國久負傳統(tǒng)的老工業(yè)基地天津。未來京津走廊一定是“京津冀”發(fā)展的主軸，是核心制造業(yè)、物流、服務、金融等產(chǎn)業(yè)匯集，也就是高素質(zhì)就業(yè)人群最聚集的區(qū)域。過去來看，天津的地產(chǎn)市值與北京的差距仿佛天壤之別，原因在于北京過度地壟斷資源于自身，天津飽償“燈下黑”之難。現(xiàn)在“京津冀一體化”做實，首都北京的資源需要外置外遷，天津和濱海新區(qū)自貿(mào)區(qū)作為平臺和資源對接，故此，兩個資源互補性又近在咫尺的“一線城市”必將成為京津冀一體化的核心軸，進而帶動整個環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟提速，真正實現(xiàn)一體化共同發(fā)展。
用地產(chǎn)概念來解讀，也就是京津延線將會形成北京外遷，天津承載，大亦莊、廊坊、武清連接成線的“兩路一帶”(二條京津高速路，京津兩頭連成一條城市帶)狀城市群，此沿線房地產(chǎn)將是“京津冀一體化”最直接的受益者，是最具潛力的板塊。而其中具有城市基礎，又臨近第二機場的廊坊
市區(qū)則是“兩路一帶”發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮某鞘袇^(qū)塊。
在廊坊其后是則是武清板塊。這里雖然全部是新區(qū)建設開發(fā)，但其整體規(guī)劃定位，以及地處京津出入咽喉位置的區(qū)位優(yōu)勢，使其未來發(fā)展被廣泛看好。武清位于京津二高速沿線加之京津高鐵穿行并設有站點，上連北京五環(huán)路下接天津北辰區(qū)，對于兩城市5+2度假置業(yè)客群有較大的吸引優(yōu)勢。不足之處在于該板塊除武清縣鎮(zhèn)核區(qū)外，其它區(qū)域配套尚不完善，整個板塊升溫速度會遜于廊坊。而固安和香河板塊，雖然有距離北京較近的位置優(yōu)勢，但僅從目前房地產(chǎn)供應過熱此一項指標來看，其區(qū)域發(fā)展水準和可持續(xù)性尚有待觀察。房地產(chǎn)市場能否健康穩(wěn)步發(fā)展尚要打個問號。
北京樓市是放眼全球都難得一見的一枝奇葩，也是遠至無邊的一個巨大潛力市場。所以，覬覦這個市場無時無刻不企圖分享一塊蛋糕的，除了房地產(chǎn)商，再有就是包圍著北京的河北、天津下屬縣市區(qū)地方政府。近十年來，“啃”北京樓市的炒作從來就沒有間斷，從燕郊、大廠到固安，再到保定市、涿州。“北京”從來都是炒作樓市的點火作料。而北京許多因房價過高賣不起，或者想購置郊區(qū)房產(chǎn)的升級置業(yè)投資者，就因此而遷出了北京。
現(xiàn)在，隨著“京津冀一體化”更強一波經(jīng)濟政策來襲，“大北京”房地產(chǎn)熱必然會持續(xù)升溫。但是作為專業(yè)人士還是提醒大家，越是熱的市場，越是要冷思考方式選擇自己的投資。
