樓市庫存去化曙光乍現(xiàn) 棚改獲信貸定向支持
發(fā)布時(shí)間：2015-05-24 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：在住房和城鄉(xiāng)
建設(shè)部（下稱
住建部）代表中央政府向地方政府傳達(dá)了加大棚戶區(qū)改造（下稱棚改）貨幣化補(bǔ)償比例的精神后，地方政府用于棚改的資金終有著落。
中央政府已經(jīng)確定了總規(guī)模5000億元的新增銀行信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)規(guī)模。此后，中國銀行間
市場(chǎng)交易協(xié)會(huì)亦下發(fā)有關(guān)操作指引文件，對(duì)個(gè)人住房抵押
貸款資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品進(jìn)行操作指引。
這將有助于地方政府通過運(yùn)用信貸安排，提升貨幣化補(bǔ)償?shù)谋壤�，進(jìn)而將棚改制造的剛性需求導(dǎo)引入
商品房市場(chǎng)，由持有貨幣補(bǔ)償?shù)氖袌?chǎng)需求對(duì)
房地產(chǎn)市場(chǎng)的
庫存，進(jìn)而達(dá)成穩(wěn)定住房消費(fèi)市場(chǎng)的作用。
信貸定向支持
“既然中央層面有精神要提高棚改貨幣化補(bǔ)償安置的比例，就應(yīng)該會(huì)有配套
政策，我們現(xiàn)在確認(rèn)，應(yīng)該會(huì)有信貸規(guī)模對(duì)棚改的定向支持政策。”5月20日清晨，一位不愿具名的某省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官員表示。
這并非孤例。多省份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳內(nèi)部人士，也都表達(dá)了類似的說法。他們言中的“定向信貸規(guī)模”支持，至于來源，基本上都是同一指向，即國務(wù)院已經(jīng)確定的新增5000億元信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)規(guī)模。
與此同時(shí)，5月15日前后，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)下發(fā)了《個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券信息披露指引（試行）》（下稱“指引”）。這實(shí)際上，即是住房抵押資產(chǎn)證券化。
在信貸資產(chǎn)證券化置換出的信貸資金用途方面，國務(wù)院已經(jīng)確定，棚戶區(qū)改造是優(yōu)先選項(xiàng)和重點(diǎn)投向。
目前，包括國家開發(fā)銀行和商業(yè)銀行在內(nèi)，基本已經(jīng)在本銀行內(nèi)部對(duì)上述要求進(jìn)行了傳達(dá)，并各自制定有關(guān)的指引和導(dǎo)則，預(yù)計(jì)在未來幾個(gè)月內(nèi)，將有大量信貸資金進(jìn)入棚改領(lǐng)域。
貨幣補(bǔ)償方向
新增信貸資產(chǎn)證券化置換信貸規(guī)模之所以引發(fā)地方政府的普遍關(guān)注，主要是由于此前住建部已經(jīng)明確要求，地方政府逐步提高棚戶區(qū)改造過程當(dāng)中以貨幣化進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)谋壤Ｈ绻鋵?shí)這一精神，地方政府需要大量真金白銀的資金投入。
這在地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)內(nèi)部被稱為“補(bǔ)磚頭”和“補(bǔ)人頭”。前者意指通過住房實(shí)物對(duì)拆遷戶進(jìn)行安置；后者意指通過貨幣化的方式，對(duì)拆遷戶家庭直接進(jìn)行補(bǔ)償，由拆遷戶家庭在持有貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r下，進(jìn)入住房消費(fèi)市場(chǎng)，通過購置住房解決安置問題。
“地方政府此前之所以熱衷于補(bǔ)磚頭的方式，而補(bǔ)人頭的比例相對(duì)比較低，主要原因是實(shí)物安置的方式，所需真金白銀投入的資金比較小，一般的模式是，地方政府出
土地，把開發(fā)企業(yè)引入進(jìn)來，由開發(fā)企業(yè)墊資修建棚戶區(qū)改造實(shí)物安置的房屋，對(duì)棚戶區(qū)拆遷戶進(jìn)行安置，然后在地塊當(dāng)中，由
開發(fā)商進(jìn)行一部分的商品房開發(fā)，作為對(duì)開發(fā)商墊資的補(bǔ)償。”前述某省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官員告訴記者。
“補(bǔ)磚頭”盛行，側(cè)面反映了地方政府在棚改投入方面的資金困境。此前，住建部牽頭在南寧、長春召開了
全國棚改片區(qū)工作會(huì)，會(huì)議由住建部部長陳政高主持。在該次會(huì)議上，陳政高強(qiáng)調(diào)，要逐步提高貨幣化補(bǔ)償安置方式的比例。
媒體了解到，在此次會(huì)議之前，部分地方政府已經(jīng)開始提高城市棚戶區(qū)改造過程中貨幣化安置補(bǔ)償?shù)谋壤＿@些省份包括陜西、四川、湖南等省。陜西的貨幣安置補(bǔ)償戶，已從最初的比例不足3%提高到目前的34.9%；四川成都中心城區(qū)棚改居民選擇貨幣化安置比例，已從2012年的53%提高到去年的70%以上；湖南湘潭的棚改貨幣安置率則高達(dá)80%。
住房存量消化利好
“提高貨幣化安置比例，在客觀上會(huì)起到去化庫存的效果，但前提是，財(cái)政資金、政策性貸款、信貸資金能跟得上，走到位，有了這三類資金的支持，才能消耗掉市場(chǎng)中的存量
住宅。”前述某省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的官員表示。
政策性貸款的通路已基本打通。按照工作安排，國開行住宅金融事業(yè)部組建完畢，目前約有50人專門從事棚改事業(yè)，已在全國37個(gè)省及計(jì)劃單列市完成了35個(gè)地方貸款平臺(tái)的搭建。2014年，國開行完成棚改貸款發(fā)放4086億元，是2013年的4倍。截至2015年5月8日，國家開發(fā)銀行已累計(jì)發(fā)放10033億元棚改貸款。
因此，在有消化庫存效用的“棚改貨幣化安置”中最為重要的變量因素集中到了銀行信貸領(lǐng)域。國家統(tǒng)計(jì)局的
數(shù)據(jù)顯示，截至2015年4月，全國商品住房存量為65681萬平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，存量住宅約70%以上集中在二三線城市。而在“3·30”新政之后，
一線城市的庫存去化速度明顯加快，而二三線城市的庫存去化速度基本沒有太大變化。
“如果今年的棚改計(jì)劃任務(wù)中，有1/3的比例可以通過貨幣化的補(bǔ)償方式，進(jìn)入商品房市場(chǎng)解決安置，那么基本上就可以消耗掉一半的市場(chǎng)庫存，但是，這就需要銀行信貸對(duì)棚改給予重點(diǎn)支持。從現(xiàn)在的狀況看，中央是在朝著這條路走的，從住房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)證券化的規(guī)模來看，進(jìn)入棚改領(lǐng)域的信貸支持規(guī)模累計(jì)應(yīng)該在1000億元上下，當(dāng)然，這有待實(shí)踐檢驗(yàn)。”前述某省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳人士稱。
