7省市試點(diǎn)回購商品房當(dāng)保障房 分析稱欠缺法律依據(jù)
發(fā)布時(shí)間：2015-02-04 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
三四線城市的
住宅庫存自2011年開始一直增長，截至目前
全國已有近6億平方米的待售庫存。一方面商品房處于大面積供大于求的狀態(tài)，而另一方面政府又有建設(shè)保障房的壓力，所以促使地方政府現(xiàn)階段采取回購商品房來充當(dāng)保障房。但律師指出，目前各地政府回購商品房的行為沒有明確的法律依據(jù)，從法理上來講，一旦動(dòng)用財(cái)政資金，都需要有法律依據(jù)。
媒體查閱資料后發(fā)現(xiàn)，福州、四川、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古和貴州等省市正在實(shí)施試點(diǎn)政府回購商品房。
地方政府在
樓市上這一舉動(dòng)被中原
地產(chǎn)首席分析師張大偉解讀為“地方政府的救市行動(dòng)”。
多地回購商品房當(dāng)保障房
在福州出臺指導(dǎo)意見的4天前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下稱
住建部)部長陳政高在全國棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上表示，
房地產(chǎn)庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要，住建部要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。
更早之前，2014年8月8日，福建省就規(guī)定各市、縣政府可采取政府收儲(chǔ)方式，積極穩(wěn)妥收儲(chǔ)商品住房作為保障性住房。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，政府回購適當(dāng)面積普通商品房實(shí)現(xiàn)就近安置或者就地安置，成為完成保障房建設(shè)的一種手段。目前，湖南、成都、蕪湖、嘉興等省市在棚改中探索實(shí)施政府回購商品房的方式。
2014年8月，湖南省明確規(guī)定各地政府和企事業(yè)單位以及經(jīng)濟(jì)園區(qū)可購置適當(dāng)面積的普通商品房，用于公
租房和棚戶區(qū)改造安置房。
安徽省蕪湖在政府回購商品房一事上啟動(dòng)得更早。
數(shù)據(jù)顯示，截至2014年11月蕪湖已完成棚戶區(qū)改造約1.3萬戶，其中回購商品房充當(dāng)棚戶區(qū)的安置房高達(dá)45%。
政府回購商品房被指無法律依據(jù)
政府回購商品房行動(dòng)推進(jìn)的同時(shí)，業(yè)內(nèi)一直存在對這一行為的質(zhì)疑聲。
“商品房充當(dāng)保障房之后，其回購價(jià)格如何確定？錢從什么地方來，是地方財(cái)政？還是中央撥款？如果是使用納稅人的錢去回購商品房，后賣給享受保障房的人群，是不是又重回福利分房的計(jì)劃時(shí)代？如何保證其公平、公正？”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓說。
北京市盈科律師事務(wù)所高級合伙人李季先說：“目前各地政府回購商品房的行為沒有明確的法律依據(jù)，從法理上來講，一旦動(dòng)用財(cái)政資金，都需要有法律依據(jù)。”
對此，韓長吉表示贊同。“該政策確實(shí)存在爭議，存在權(quán)利尋租的空間，如今開發(fā)商建設(shè)的商品房存量較大，政府如何購買、購買誰的，以怎樣的價(jià)格購買都存在不確定性，存在可以協(xié)商的空間。”
“政府回購商品房、安置房的行為至少應(yīng)該有一個(gè)公開招投標(biāo)的過程，比如說政府收購多少套商品房和安置房，收購多少面積，位置的選定，這樣會(huì)更加公開透明。”胡志剛表示。
而張寶道則說：“中央已有支持建設(shè)保障房的政策精神，地方出臺落地政策是順理成章的事情。”
“如果政府在回購商品房時(shí)，開發(fā)商和手中握有多套房屋的業(yè)主都是自愿把房屋賣給政府的話，同時(shí)交易價(jià)格也是相互協(xié)商的情況，那從法律角度來看沒有問題。”北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波指出。
“現(xiàn)在需要擔(dān)心的是這個(gè)過程中怎么去防止暗箱操作，因?yàn)榛刭徤唐贩繌哪撤N程度上來看是政府采購行為，這是地方政府引入該項(xiàng)政策時(shí)，需要考慮的問題。”樓建波說。
尹伯成表示，盡管目前法律依據(jù)暫時(shí)沒有看到，但是政府應(yīng)該擁有該項(xiàng)權(quán)利，福州出臺的指導(dǎo)意見要求委托一家國有企業(yè)來完成這件事情，因此總體來講還是政府出面，
市場運(yùn)作的事情，這是可行的，現(xiàn)在各地出臺回購商品房的文件符合當(dāng)下時(shí)局的需要。
楊紅旭指出，收購商品房用于保障房、將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，具體運(yùn)作情況比較復(fù)雜，各地存在顯著差異。比如，政府拿著財(cái)政拔款，只能收購什么樣的商品房？被選中作為安置房的商品房項(xiàng)目，如何享受稅費(fèi)減免？正在建設(shè)中的商品房項(xiàng)目，哪些項(xiàng)目有資格半路搭車享受國開行支持？如何防范政府官員在挑選商品房項(xiàng)目過程中的權(quán)力尋租等等問題待解。
張大偉分析道，政府回購商品房存在收購價(jià)格確定難題，從定價(jià)的角度來說，
二手房根本就沒有統(tǒng)一定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橥瑯右惶锥址�，有需求和沒有需求的
購房者愿意支付的價(jià)格不一致。
“例如指導(dǎo)意見中提及的以低于市場價(jià)格15%的形式進(jìn)行收購，既然存在市場價(jià)格，那開發(fā)商和個(gè)人為什么不選擇賣給市場，而選擇賣給政府？”張大偉說。
尹伯成表示，如何回購商品房把這個(gè)事情做好，需要遵循幾項(xiàng)原則：一是遵循公平自愿的原則；二是信息公開，按照指導(dǎo)意見的做法需要做到對外信息公開；三是確保評估價(jià)格合理。四是選擇國有企業(yè)時(shí)，國有企業(yè)需遵循保本微利原則。
“另外對于小業(yè)主而言，政府對房源問題也無法解決。因?yàn)榛刭彽姆吭词亲鳛楸Ｕ戏康模侨绻窃诰用駞^(qū)收購房屋的話，將會(huì)涉及到房屋如何認(rèn)定權(quán)屬等問題。”張大偉說�！�
