假設(shè)1：2014年以后新增人口量按照1987至2013年的線性趨勢(shì)減少。根據(jù)這種線性趨勢(shì)得到2014年每年人口
增長(zhǎng)量的預(yù)測(cè)值（見(jiàn)下圖紅色部分）。預(yù)計(jì)我國(guó)人口在2028年左右達(dá)到峰值，峰值人口大約為14.08億人。（這只是本人不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮?jiǎn)單預(yù)測(cè)值，請(qǐng)勿嚴(yán)肅引用）
再來(lái)看一下建國(guó)以來(lái)每年新增城鎮(zhèn)人口情況，見(jiàn)下圖。從圖上來(lái)看，1996年以來(lái)我國(guó)新增城鎮(zhèn)人口進(jìn)入加速階段，1996~2013年每年新增城鎮(zhèn)人口穩(wěn)定在1900~2100萬(wàn)人之間。（我不清楚為何1996年之后新增城鎮(zhèn)人口一下子暴增了）
假設(shè)2:2014年以后每年新增城鎮(zhèn)人口2108萬(wàn)人（1996~2013年新增城鎮(zhèn)人口平均值）。2013年
全國(guó)總?cè)丝跒?3.6072億人，其中城鎮(zhèn)人口為7.311億人，
城市化率為53.7%。根據(jù)假設(shè)2，我們可以預(yù)測(cè)出2014年以后每年的城鎮(zhèn)人口，再根據(jù)前面得到的總?cè)丝陬A(yù)測(cè)值，得到城市化率預(yù)測(cè)值。
預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)到2018年，我國(guó)城市化率超過(guò)60%；預(yù)計(jì)到2026年，我國(guó)城市化率超過(guò)70%。
參考其他國(guó)家的城市化率：各國(guó)城市化比率各國(guó)城市化比率，我國(guó)城市化超過(guò)70%基本可能到盡頭了。
房地產(chǎn)業(yè)的根本需求來(lái)自于城市化進(jìn)程，而城鎮(zhèn)化到頭之時(shí)，基本也可以斷定是房地產(chǎn)業(yè)到頭之時(shí)。
2. 未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)還有多少需求？
2-1 總需求是多少？
我個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)的根本性需求來(lái)自兩方面：其一是改善
住房的需求，2000年之前的原有城鎮(zhèn)居民因?yàn)橐郧熬幼l件較差，2000年之后有較大比例都會(huì)購(gòu)買(mǎi)
新房；其二是新增城鎮(zhèn)居民的住房需求，主要是2000年之后的城鎮(zhèn)居民進(jìn)入城市后會(huì)購(gòu)買(mǎi)住房。
美國(guó)的人均住房面積是60㎡，日本的人均住房面積是31㎡（均為網(wǎng)上
數(shù)據(jù)），我這里還是采用日本的數(shù)據(jù)做參考了。
2000年前原有城鎮(zhèn)人口：4.3748億人。
2000~2013年新增城鎮(zhèn)人口：2.9363億人。
2014~2026年預(yù)測(cè)新增人口：2.7399億人。
假設(shè)3:2000年前原有城鎮(zhèn)居民2000年購(gòu)買(mǎi)新房比例為70%；2000年后的新增城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)
住宅比例為100%。（這里找不到假設(shè)依據(jù)，人懶，也不想去找了，有合適依據(jù)的歡迎提供）
根據(jù)上述數(shù)據(jù)我們得到我國(guó)商品住宅的總需求大約為262億㎡。
實(shí)際上新增城鎮(zhèn)居民
購(gòu)房比例不可能達(dá)到100%，部分居民可能會(huì)選擇經(jīng)適房或
保障房、廉
租房等等，而這些是不計(jì)入商品住宅需求中的，因此商品住宅總需求應(yīng)該是小于262億㎡這個(gè)數(shù)據(jù)的。
2-2 已經(jīng)被消化了的需求是多少？
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2000-2014年11月，我國(guó)商品住宅
銷售面積總量為92.6億㎡。這個(gè)數(shù)據(jù)是實(shí)實(shí)在在的已經(jīng)消化了的需求量。從下圖來(lái)看，2014年銷售面積幾乎不可能超越巔峰的2013年了。
同期我國(guó)新開(kāi)工
商品房住宅總量是121.3億㎡，這個(gè)是這些年來(lái)的實(shí)實(shí)在在的供應(yīng)量，即使有些開(kāi)工了但還沒(méi)拿到預(yù)售證，但他們遲早也會(huì)進(jìn)入商品住宅
市場(chǎng)的。新開(kāi)工數(shù)據(jù)的峰值出現(xiàn)在2011年，2014年全年估計(jì)很難超越2013年水平。
2-3 未來(lái)需求還有多少？
已銷售的商品住宅總面積92.6億㎡除以總需求262億㎡，35%。
新開(kāi)工商品住宅總面積121.3億㎡除以總需求262億㎡，46%。
考慮到這個(gè)總需求有水分，那我們?cè)龠m當(dāng)?shù)耐瞎烙?jì)一下，預(yù)計(jì)已銷售占總需求可能已經(jīng)達(dá)到了40~50%。而新開(kāi)工的商品住宅已經(jīng)占到了總需求的50~60%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的半程已過(guò)，從數(shù)據(jù)上看，過(guò)去是上坡，未來(lái)十年將會(huì)是下坡。拐點(diǎn)就是上坡變成下坡了，當(dāng)上坡變成下坡之后，帶來(lái)的影響是行業(yè)規(guī)�？s減，中小
房企大量破產(chǎn)，行業(yè)壟斷加劇，行業(yè)裁員等等……
個(gè)人認(rèn)為房?jī)r(jià)取決于兩方面因素：一是供求關(guān)系；二是貨幣
政策。
供給小于需求，
價(jià)格上行；供給大于需求，價(jià)格下降。貨幣政策寬松，
房貸利率低，首付低，且發(fā)放門(mén)檻低，刺激需求增加，房?jī)r(jià)上行；貨幣政策緊，房貸利率上浮，房貸發(fā)放門(mén)檻與周期提高，需求降低，房?jī)r(jià)下行。（貨幣政策本質(zhì)上還是影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，貨幣政策的波動(dòng)加劇或者平衡了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的波動(dòng)）
如前面所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的半程已過(guò)，但總需求的下降未必就一定會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的下降�？傂枨笙陆�，供應(yīng)量依然增加或保持不變，則房?jī)r(jià)會(huì)下降；若供應(yīng)量也同步縮減，那么房?jī)r(jià)還是會(huì)保持平穩(wěn)的。我認(rèn)為而隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率的下降，大量企業(yè)會(huì)逐漸退出這個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)量也會(huì)逐步降下來(lái)的，未來(lái)貨幣政策大放水的可能性也不高，09年市場(chǎng)那種瘋狂很難再出現(xiàn)，房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)的可能性最高。
以上是整體情況，而具體城市又要具體分析。
我國(guó)人口預(yù)計(jì) 15 年內(nèi)是會(huì)逐漸分散在大中小城市，還是繼續(xù)向大城市集中？我們應(yīng)留在大城市發(fā)展嗎？ - 社會(huì)
《中國(guó)各地人口凈流入流出示意圖》反映的情況是否符合你親眼觀察到的情況？ - 地圖
如何評(píng)價(jià)王健林的「二十年內(nèi)無(wú)法阻止
北京、上海房?jī)r(jià)
上漲」，他的判斷正確嗎？ - 北京
我很贊同上述三個(gè)問(wèn)題中的最高票答案，一二線城市集中了我國(guó)最好的政治、經(jīng)濟(jì)、教育、醫(yī)療等資源，人口持續(xù)流向一二線城市是客觀規(guī)律，是不可逆的趨勢(shì)。
人口會(huì)持續(xù)不斷地流向大城市和特大城市，這些城市的房地產(chǎn)需求是高漲的，平抑房?jī)r(jià)最直接有效的措施就是增加供給，但是國(guó)家去年年初又出臺(tái)了一個(gè)政策——500萬(wàn)人口以上特大城市不再安排新增
建設(shè)用地。需求端高漲，供給端有限乃至縮減，價(jià)格怎能不漲。
供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的影響見(jiàn)成渝兩地的例子。
再放張圖，感受下2009年貨幣放水的盛況：
再放張SHIBOR的圖，感受下2013年年中的“錢(qián)荒”：
2013年下半年房貸放款周期似乎就變長(zhǎng)了，14年春節(jié)后房貸利率也普遍上浮5%，后面上浮了10%，15%，甚至20%。2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行很大程度上受了房貸收縮的影響，2014年年中開(kāi)始
央行開(kāi)始不斷“微刺激”，SHIBOR也變得平滑而溫柔了，房貸利率也慢慢下來(lái)了。9、10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)也基本到達(dá)階段性的底部了。
4. 2015年房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？
前面說(shuō)了這么多，現(xiàn)在預(yù)測(cè)大家最關(guān)心的2015年房?jī)r(jià)走勢(shì)。
需求面顯著惡化了？沒(méi)有。（臺(tái)階會(huì)一步一步下，不會(huì)一下子摔倒一樓）
供給面顯著增加了？沒(méi)有。
貨幣政策會(huì)收緊么？不會(huì)。宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大，CPI下行，可能會(huì)進(jìn)一步降息或者降準(zhǔn)，房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)。
貨幣會(huì)再次大放水？不會(huì)。前面說(shuō)過(guò)，09年那種瘋狂很難重演。
既然一切都沒(méi)有顯著的變化，而貨幣政策有望進(jìn)一步寬松，2015年房?jī)r(jià)的走勢(shì)也就是整體平穩(wěn)或者溫和上行，
一線城市及部分二線城市上漲或更加兇猛。
分時(shí)段來(lái)看，現(xiàn)在
成交量已經(jīng)顯著回暖，預(yù)計(jì)節(jié)后價(jià)格將開(kāi)始明顯回暖，價(jià)格上漲的城市將會(huì)越來(lái)越多。市場(chǎng)熱度將會(huì)自春天持續(xù)到秋天，如果貨幣政策能繼續(xù)放寬，維持這種熱度的動(dòng)能將會(huì)更加強(qiáng)大。四季度么，如果今年是很熱的一年，要小心市場(chǎng)又開(kāi)始轉(zhuǎn)向了；如果今年是溫和的一年，也許這種溫和能夠貫穿全年。
分城市類型來(lái)看：一線，漲；二線，大多漲或者平（要看供求情況）；三線，大多跌或者平（要看供求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況）。
最后，獻(xiàn)上北上廣深的數(shù)據(jù)，2014年1-12月份新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比走勢(shì)。
大于100，房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)，小于100，同比下降。雖然12月房?jī)r(jià)同比還是下降的，但是小心了，仔細(xì)看10月、11月、12月數(shù)據(jù)，同比已經(jīng)在收窄了（底部的信號(hào)啊有木有�。�！降的越來(lái)越少越來(lái)越少，然后就是負(fù)轉(zhuǎn)正了，反轉(zhuǎn)的腳步已經(jīng)越來(lái)越近了），深圳甚至12月同比數(shù)據(jù)已經(jīng)高于11月了，該市12月環(huán)比確實(shí)已經(jīng)開(kāi)始上漲了！
有計(jì)劃的，錢(qián)準(zhǔn)備夠的，動(dòng)手唄！
由于缺乏其他地區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，難以對(duì)具體城市做具體分析了！各位見(jiàn)諒。
預(yù)測(cè)會(huì)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)以及宏觀市場(chǎng)數(shù)據(jù)適時(shí)修正。
