商品房變身需要依法操作 與保障房有本質(zhì)區(qū)別
發(fā)布時(shí)間：2015-01-23 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
住建部擬出臺(tái)收購(gòu)商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見(jiàn)，在此基礎(chǔ)上，住建部將督促存量庫(kù)存較高的城市，出臺(tái)將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的支持措施。住建部負(fù)責(zé)人最近表示，“房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒(méi)必要”(1月22日《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》)。
針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存高企現(xiàn)象，住建部不久前開(kāi)了一個(gè)藥方，即發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，允許各地政府回購(gòu)商品房作為公租房，開(kāi)發(fā)商也可以自行經(jīng)營(yíng)租賃，且可以將租賃房打包為REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)進(jìn)行融資。接下來(lái)還將開(kāi)出另一個(gè)藥方，即擬出臺(tái)收購(gòu)商品房用于安置房的意見(jiàn)。
顯然，這兩個(gè)藥方都有利于消化
樓市庫(kù)存。有
數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段已面臨產(chǎn)能過(guò)剩，而住建部通過(guò)把商品房轉(zhuǎn)化為公租房、安置房等，顯然是多贏之舉。
首先有利于住房保障對(duì)象早日得到保障。如果是重新建樓安置保障對(duì)象，等待時(shí)間會(huì)比較漫長(zhǎng)，而將現(xiàn)成的商品房轉(zhuǎn)化為保障房，提高了保障效率。其次，能幫助相關(guān)企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。其三，有利于各地政府完成住房保障任務(wù)。不過(guò)，把商品房變安置房不是簡(jiǎn)單魔術(shù)，而是要通過(guò)質(zhì)量、選址、配套等關(guān)口。
必須把好屬性關(guān)。毫無(wú)疑問(wèn)，商品房與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、安置房等保障性住房相比有本質(zhì)的區(qū)別，不僅拿地方式、收費(fèi)、售價(jià)不一樣，而且在房屋產(chǎn)權(quán)等方面也不相同。要想把商品房變保障房，必須通過(guò)合理的制度進(jìn)行轉(zhuǎn)化，否則，就容易亂成一團(tuán)麻，會(huì)陷入混亂，讓樓市更復(fù)雜。
必須把好分配關(guān)。2008年一些地方政府就
團(tuán)購(gòu)過(guò)商品房用于保障房，但主要分配給某些人才。而且，多年來(lái)，很多保障房小區(qū)最后變成了“公務(wù)員小區(qū)”。一般來(lái)說(shuō)，商品房小區(qū)的品質(zhì)與環(huán)境要好于保障房小區(qū)，當(dāng)商品房可以變保障房時(shí)，不排除會(huì)被一些特權(quán)人群盯上，然后瓜分。
必須把好物業(yè)關(guān)。保障房物業(yè)費(fèi)一般是政府指導(dǎo)定價(jià)，一些地方政府還會(huì)補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)，但商品房物業(yè)費(fèi)實(shí)際上早已是市場(chǎng)定價(jià)。那么，商品房變保障房之后如何確定物業(yè)費(fèi)也是一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)樯唐贩啃^(qū)物業(yè)服務(wù)成本一般較高，而保障房小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本一般較低。
必須把好購(gòu)買(mǎi)關(guān)。在房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三四線城市，顯然，很多開(kāi)發(fā)商都面臨著生存壓力，都希望政府購(gòu)買(mǎi)自己的項(xiàng)目，但地方政府由于財(cái)力有限，購(gòu)買(mǎi)力也有限。如此一來(lái)，在商品房變安置房過(guò)程中，不排除會(huì)存在權(quán)錢(qián)交易，某些官員和開(kāi)發(fā)商獲得好處，而損失的是財(cái)政資金。
所以，各地政府在購(gòu)買(mǎi)公共服務(wù)(即保障房)時(shí)，必須要公開(kāi)透明、公平公正。購(gòu)買(mǎi)商品房的過(guò)程必須按照招投標(biāo)法、政府采購(gòu)法以及相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)操作，并進(jìn)行有效監(jiān)督，防止權(quán)力尋租，因?yàn)檎型稑?biāo)、政府采購(gòu)、房地產(chǎn)都容易滋生腐敗。即使政府通過(guò)資金補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)保障，也要把好一道道關(guān)口。
