摘要：2015年的住房市場(chǎng)走勢(shì)：整體延續(xù)衰退，一二線(xiàn)城市2015年下半年、三四線(xiàn)城市2016年下半年復(fù)蘇。

    日前，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院、城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布的《住房綠皮書(shū)：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2014~2015）》預(yù)測(cè)：

    1.限購(gòu)政策有望全面退出，中國(guó)房?jī)r(jià)以軟著陸為主；

    2.一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的繼續(xù)下滑將是大概率事件；

    3.萬(wàn)科等地產(chǎn)寡頭格局初現(xiàn)雛形；

     4.未來(lái)一半以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)中消失；

     5.高端住房市場(chǎng)需求將受到抑制。

     以下是具體解讀。

    一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)還會(huì)降

    對(duì)于一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下滑預(yù)測(cè)，報(bào)告列舉的主要原因包括：市場(chǎng)投資屬性過(guò)高，住房空置嚴(yán)重；居民投資理財(cái)渠道增加，住房投資全面退熱，單靠剛性需求或改善性需求難以消化已有商品庫(kù)存和支持房?jī)r(jià)上漲。

    “住房限購(gòu)或?qū)⑷�面放開(kāi)，住房價(jià)格將走下神壇。”報(bào)告稱(chēng)，目前，仍有北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市及三亞由于其需求結(jié)構(gòu)的特殊性尚在執(zhí)行限購(gòu)政策。

    未來(lái)一年，一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，仍在堅(jiān)守限購(gòu)的五個(gè)城市有望在一年內(nèi)全面放開(kāi)。

    “住房限購(gòu)全面放開(kāi)后，住房市場(chǎng)‘供不應(yīng)求'的假設(shè)難以立足，房?jī)r(jià)只漲不跌的神話(huà)將完全破滅。”報(bào)告稱(chēng)。

    三、四線(xiàn)城市樓市已經(jīng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整，且三、四線(xiàn)城市以中西部城市為主體，其經(jīng)濟(jì)增速要快于全國(guó)平均值，因而房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)急速下跌，總體仍是穩(wěn)中有降。

    未來(lái)住房市場(chǎng)將進(jìn)入中速增長(zhǎng)的常態(tài)，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。2015年的住房市場(chǎng)走勢(shì)：整體延續(xù)衰退，一二線(xiàn)城市2015年下半年、三四線(xiàn)城市2016年下半年復(fù)蘇。

    樓市有望實(shí)現(xiàn)軟著陸

    2015年，中央和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。

    課題組分析認(rèn)為，未來(lái)中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消住房限購(gòu)政策；進(jìn)一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件；

    進(jìn)一步降低住房交易稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等；政府收購(gòu)過(guò)剩的商品住房用作保障房之用；加大舊城區(qū)及棚戶(hù)區(qū)改造以擴(kuò)張需求、減少供給；進(jìn)一步放寬購(gòu)房落戶(hù)政策等。

    總體而言，密集救市政策的推出對(duì)于緩解市場(chǎng)恐慌、避免房?jī)r(jià)硬著陸有積極的作用，可以有效防止樓市崩盤(pán)。但是在住房投資收益過(guò)低、住房供給相對(duì)過(guò)剩的大環(huán)境下，即便政府強(qiáng)力刺激，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將風(fēng)光不再。

    城市人口流入的宏觀拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，房?jī)r(jià)不會(huì)整體崩盤(pán)。從人口流向拐點(diǎn)看，中國(guó)作為發(fā)展極不平衡的大國(guó)，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等看似相互矛盾的動(dòng)力層層遞補(bǔ)、并存交錯(cuò)，因而宏觀總量上的人口流向拐點(diǎn)目前其實(shí)是不存在的。

    地產(chǎn)寡頭格局初現(xiàn)雛形

    雖然2013~2014年度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體行情黯淡，但萬(wàn)科、恒大等一批領(lǐng)軍企業(yè)依舊業(yè)績(jī)斐然。萬(wàn)科前三季度銷(xiāo)售額接近1500億元，恒大銷(xiāo)售面積也超過(guò)1300萬(wàn)平方米；

    更值得注意的是，龍頭房企的銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積的增速均遠(yuǎn)高于整體市場(chǎng)的負(fù)增長(zhǎng)水平，其中部分房企2013~2014年度的銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積增速甚至高于2012~2013年度增長(zhǎng)水平，逆市增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。

    統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2014年前三季度銷(xiāo)售額最多同時(shí)也是銷(xiāo)售面積最大的七家千億級(jí)房企包括：萬(wàn)科地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、恒大集團(tuán)、保利集團(tuán)、碧桂園、中海地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。無(wú)論是銷(xiāo)售額還是銷(xiāo)售面積，前十名、前三十名房企近幾年業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)勢(shì)頭都保持穩(wěn)健。

    雖然2013年全面回暖的市場(chǎng)行情沒(méi)有為這些領(lǐng)軍企業(yè)的業(yè)績(jī)帶來(lái)預(yù)期之中的突飛猛進(jìn)，但2012年與2014年市場(chǎng)下行的不利環(huán)境也并未對(duì)其造成明顯的負(fù)面影響。

    規(guī)模相對(duì)較小房企的業(yè)績(jī)則出現(xiàn)了明顯分化，華潤(rùn)置地、首開(kāi)股份等公司的業(yè)績(jī)均有明顯下滑；旭輝、陽(yáng)光城等周轉(zhuǎn)速率較快的房企則實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)較快增長(zhǎng)。

    在房地產(chǎn)市場(chǎng)容量縮減的同時(shí)，大型房企仍然保持平穩(wěn)較快的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率，這也就意味著小型房企正在被加速擠出。全面下行的市場(chǎng)環(huán)境促使房地產(chǎn)行業(yè)加速整合，2013~2014年度行業(yè)集中度急速提升。

     30%-40%房企或遭到淘汰

    在房地產(chǎn)業(yè)起步初期的“黃金時(shí)代”，急速膨脹的市場(chǎng)規(guī)模和與之伴隨的巨大利潤(rùn)空間吸引了大量資本涌入，許多效率低下、管理落后的開(kāi)發(fā)商僅依靠個(gè)別項(xiàng)目或買(mǎi)賣(mài)土地就能坐享高額利潤(rùn)。

     然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制和監(jiān)管措施的逐步完善，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度已逐步升級(jí)；尤其進(jìn)入2014年以來(lái)市場(chǎng)供求矛盾逐漸凸顯，在交易萎縮、庫(kù)存積壓的條件下，規(guī)模小、效益差的房企更會(huì)加速失去其賴(lài)以生存的狹小市場(chǎng)空間。

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)到89859家。隨著2013-2014年度房地產(chǎn)市場(chǎng)下行與行業(yè)集中度的大幅提升，數(shù)量巨大但競(jìng)爭(zhēng)力較弱的中小型房企紛紛主動(dòng)或被迫退市，房企數(shù)量明顯減少。

    預(yù)計(jì)兩年內(nèi)會(huì)有30%~40%的房企遭到淘汰，而且數(shù)量縮減的趨勢(shì)短期內(nèi)不可能出現(xiàn)反彈。

    房地產(chǎn)行業(yè)的萎靡形勢(shì)與逐漸下滑的利潤(rùn)率同樣促使大量主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)加速退出，諸如華東醫(yī)藥、北大荒、水井坊等來(lái)自醫(yī)藥生物、食品飲料、農(nóng)林牧漁等行業(yè)的多家上市公司均已全面剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或明確表示即將退出。

     高端地產(chǎn)將承壓

    世界發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體在2014~2015年將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，美國(guó)經(jīng)濟(jì)反彈將與歐元區(qū)和日本的經(jīng)濟(jì)低迷共存。綠皮書(shū)預(yù)計(jì)，東亞和東南亞較低的經(jīng)濟(jì)增速將抑制中國(guó)住房市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)的海外投資則會(huì)削弱境內(nèi)的住房市場(chǎng)供給。

    此外，海外置業(yè)將抑制我國(guó)的高端住房市場(chǎng)需求，預(yù)計(jì)世界經(jīng)濟(jì)對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)的影響總體是負(fù)面的，一二線(xiàn)城市，尤其是一二線(xiàn)城市的高端住房市場(chǎng)將承受較大的沖擊。（來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）