摘要：對新常態(tài)，房地產(chǎn)從業(yè)者要有一顆平常心，只有先把自己的事做好了，才可能在市場轉(zhuǎn)好時搶得先機。

    關(guān)鍵詞之一：新常態(tài)

    數(shù)據(jù)顯示，2014年前11個月，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長11.9%，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下近5年的新低。有專家預(yù)測，如果2015年沒有更強刺激，投資增速恐怕很難維持在10%以上。

    2014年以來，樓市的持續(xù)降溫和調(diào)整，讓購房者和業(yè)內(nèi)人士都深切地體會到了樓市的“換擋”。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，樓市新常態(tài)也包含產(chǎn)業(yè)組織方式的調(diào)整。一方面，隨著樓市整體減速，部分資金鏈脆弱的企業(yè)會被逐步淘汰，企業(yè)兼并重組頻繁，行業(yè)集中化程度提高;另一方面，住宅產(chǎn)業(yè)化、智能化、專業(yè)化將成為房地產(chǎn)發(fā)展的新特征。

    點評：面對新常態(tài)，房地產(chǎn)從業(yè)者要有一顆平常心，只有先把自己的事做好了，才可能在市場轉(zhuǎn)好時搶得先機。

    關(guān)鍵詞之二：觸網(wǎng)

     2014年，被房地產(chǎn)行業(yè)稱為 “互聯(lián)網(wǎng)元年”。眾多房企在困境之下紛紛選擇 “擁抱”互聯(lián)網(wǎng)，尋求在新業(yè)務(wù)板塊搶灘登陸。一時間，萬達牽手騰訊、銀泰聯(lián)合阿里巴巴、萬科聯(lián)姻百度，幾大互聯(lián)網(wǎng)巨頭在眾多房企的 “觸網(wǎng)潮”中被逐一 “瓜分”。

     實際上，在過去一年里， 《證券日報》記者與多家房企高層交流時也未避開這個話題，在樓市 “新常態(tài)”下，幾乎每家房企的老板都在談如何 “互聯(lián)”，無論是營銷方式變革，還是產(chǎn)品升級，甚至在房企未來戰(zhàn)略布局中，如何擁抱互聯(lián)網(wǎng)，怎么完成傳統(tǒng)房企與互聯(lián)網(wǎng)融合落地都是其研究的大事。

    點評：在同行紛紛觸網(wǎng)的時候，房企更應(yīng)該根據(jù)自己的實際情況拿出切實可行的辦法，切不可盲從。

    關(guān)鍵詞之三：分類調(diào)控

    近期對于房地產(chǎn) “分類調(diào)控”的呼聲越來越高。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人倪虹就曾公開表示，用市場的手段調(diào)控市場的問題，將是下一步樓市調(diào)控的主要方向和手段。

    在十八屆三中全會明確提出要 “發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用”后，政府對于樓市調(diào)控的 “雙軌”思路已日漸清晰。具體地說，就是保障房由政府主要負責(zé)，商品房則更多依靠市場。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，分類調(diào)控開啟了全新的房地產(chǎn)長效發(fā)展機制建設(shè)周期與調(diào)控差別化的執(zhí)行策略。

     點評：樓市分類調(diào)控是大勢所趨，對于樓市而言，分類調(diào)控能夠讓行業(yè)發(fā)展更加平穩(wěn)。

     關(guān)鍵詞之四：限購松綁

     自2010年4月國務(wù)院出臺 《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》至今，“限購令”已在房地產(chǎn)行業(yè)執(zhí)行了4年之久，雖然在一定程度上抑制了成交量，并進而抑制了房價的過快上漲，但也同時暴露出一些弊端，如在部分地區(qū)造成了存量過大的問題，而且可能出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險。

    隨著市場杠桿的調(diào)節(jié)機制逐漸發(fā)揮作用， “限購令”正在逐步淡出人們的視線。除北上廣深四大一線城市之外的30多個限購城市，目前正在全面松綁限購政策。

    點評：限購不是目的，而是為了抑制房地產(chǎn)泡沫。同樣，松綁也須結(jié)合本地實際情況，這恰恰體現(xiàn)了分類調(diào)控的必要性。

    關(guān)鍵詞之五：降息

    央行公布降息政策至今已超過一個月，由此帶來的利好，已使部分城市的樓市開始止跌回暖。據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)字顯示，11月份70個大中城市中，房價環(huán)比下降的城市有67個，最大降幅為1.4%，但降幅收窄了0.2個百分點。部分城市二手房價格出現(xiàn)了上漲，二手房價格下降的城市比10月份減少6個。上漲城市有6個，比10月份增加4個，均集中在一、二線城市，其中北上廣深等一線城市房價環(huán)比無一下降。70個大中城市新建商品住宅成交量較10月份有所放大，創(chuàng)下年內(nèi)新高。

    同時，五大行也開始上調(diào)存款利率。例如，北京地區(qū)工、農(nóng)、中、建、交和郵儲銀行均將定期儲蓄的利率上浮1.2倍。上浮后，一年期定存利率均為3.3%，兩年期定存利率均為4.02%。

    有分析指出，央行 “降息”為開發(fā)商提供了去庫存、優(yōu)化結(jié)構(gòu)和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的窗口期。專家表示，央行降息確實對房地產(chǎn)市場回暖起到了一定的促進作用。

    點評：金融杠桿是順應(yīng)市場規(guī)律的具體表現(xiàn)形式，但它不是萬能的。特別對于剛需置業(yè)者，往往更關(guān)心開發(fā)商是否響應(yīng)政策，更擔(dān)心房價是否上漲。

    關(guān)鍵詞之六：不動產(chǎn)登記

    12月22日，國務(wù)院正式對外發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例》。這里所說的“登記”，其實是指 “統(tǒng)一登記”。一旦該政策落地，將改變過去由于 “多頭登記”帶來的交易成本增加、信息分散不宜查詢、重復(fù)登記、數(shù)據(jù)不統(tǒng)一等問題。

    從目前各方的反應(yīng)來看，對此政策的期望值并不相同。在法律界人士看來，該條例的深層含義就是 “保護產(chǎn)權(quán)、便利交易”;對于普通百姓來說，一方面是希望通過該條例為房地產(chǎn)稅的征收奠定基礎(chǔ)，另一方面更直接的效果就是 “降房價”。

    盡管建立這樣一個系統(tǒng)的初衷是為了更高效的集成信息，監(jiān)督房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，但業(yè)內(nèi)人士認為，由于目前中國經(jīng)濟增長已經(jīng)面臨下行壓力，短期內(nèi)政府不太可能利用這個系統(tǒng)來抑制房地產(chǎn)市場發(fā)展。因此，估計該政策短期內(nèi)對房地產(chǎn)行業(yè)影響有限。

    點評：不動產(chǎn)登記是制度化的開端，也是改革的第一階段。關(guān)鍵是下一步的具體執(zhí)行是否能夠到位。

    關(guān)鍵詞之七：降價潮

    進入2014年，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場始終被降價潮的陰云所籠罩。從外部原因來看，宏觀經(jīng)濟面臨復(fù)雜多變的下行壓力，以及信貸政策的一再收緊，都成為開發(fā)商降價的客觀原因，但更直接的因素是開發(fā)商庫存積壓巨大，直接導(dǎo)致資金壓力驟增，這也使得樓市降價潮從杭州、常州等二三線城市迅速席卷全國多數(shù)地區(qū)。

    有分析指出，除非有顯而易見的行政刺激手段，否則市場在短期內(nèi)仍會維持冷淡的狀態(tài)，大部分剛需觀望濃厚并看跌房價，而當(dāng)前業(yè)主的心理價位并不會隨市場不斷下探，買賣雙方持續(xù)僵持。

    點評：開發(fā)商越是降價，購房者對價格下跌的期望也越強烈。在房貸利率沒有變化，房企讓利促銷力度不大的情況下，成交量低迷的狀況不會發(fā)生根本改變。由于房地產(chǎn)業(yè)一頭連投資，一頭連消費，國家統(tǒng)計局刊文認為：對中國經(jīng)濟增長和上下游產(chǎn)業(yè)的影響較大。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)下行除了對建材、建筑部品有直接影響外，也間接影響了相關(guān)消費類產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售。

    關(guān)鍵詞之八：認貸不認房

    許多房企于今年的 “十一黃金周”迎來了難得的小幅反彈，這在很大程度上得益于 “9.30”央行新政的發(fā)布：新的房貸政策不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來認定，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房認定，這也就是所謂的 “認貸不認房”。

    中國銀行國際金融研究所研究員李佩珈認為，二套房認定標(biāo)準(zhǔn)無論是 “認房又認貸”還是 “認房不認貸”，信息共享都有助于銀行更加準(zhǔn)確地掌握購房者房屋持有狀況，有助于銀行差別化信貸政策的落實。

    業(yè)內(nèi)人士普遍認為， “認貸不認房”新政刺激了市民改善性住房需求，貸款基準(zhǔn)利率的下調(diào)則刺激了市民的剛性需求。對于購房者而言，房貸新政與降息在一定程度上減輕了還貸壓力，未來將會有越來越多的人選擇投資買房。

    不過，由于多數(shù)房企仍面臨較大的去庫存壓力，并且房地產(chǎn)新開工面積、投資增速同比仍在全面下滑，加之年末開發(fā)商“以價換量”的營銷策略，因此房價跌幅雖然出現(xiàn)收窄，但并未由跌轉(zhuǎn)升，新政的實施效果仍有待觀察。

    點評：“認貸不認房”政策的出臺，讓業(yè)界看到了重振樓市的希望。新政不僅預(yù)示著信貸政策轉(zhuǎn)向，而且也對提振市場有著至關(guān)重要的作用。

    關(guān)鍵詞之九：公積金

    10月9月，住建部、財政部、央行三部委聯(lián)合下發(fā) 《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放松公積金貸款條件，今后職工連續(xù)繳存6個月即可申請公積金貸款，公積金將實現(xiàn)異地互認。此后國務(wù)院再次發(fā)文強調(diào)促進住房消費，放松公積金支付房租條件。這也表明，中央層面對公積金政策已明確放寬。

    對 “異地互認”政策，各地進展的比較緩慢。這主要是因為各地的住房公積金的繳納、貸款額度等政策差異較大，如不能確保制度和貸款窗口的銜接，即使出臺政策也很難落地。

    點評：公積金新政的出臺后，對低迷的樓市，尤其是剛需住宅市場的影響較大。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，資金面緊張依然影響目前市場，所以很多城市在無法改變信貸額度政策的情況下，針對公積金政策出臺調(diào)整措施，不僅可以事實上釋放資金進入樓市，對市場也有明顯的提振作用。

    關(guān)鍵詞之十：庫存走高

    成交量的下滑，而供應(yīng)量的上升，導(dǎo)致市場對 “高庫存”現(xiàn)象尤為關(guān)注。

    有機構(gòu)監(jiān)測結(jié)果顯示，近幾年大規(guī)模成交的住宅用地在2014年集中進入市場，同時銷售業(yè)績壓力也促使房企加大推盤規(guī)模，累積效應(yīng)推動新增供應(yīng)至近5年的同期最高水平。數(shù)據(jù)表明，2014年1~11月，包括上海、南京 (樓盤)、成都等在內(nèi)的20個代表城市，商品住宅新批上市供應(yīng)量為1534萬平方米，同比增長 3.6%，而與2010~2012年同期相比，增幅更是高達15%以上。

    但另一面，市場去化壓力一直高居不下。數(shù)據(jù)表明，溫州 (樓盤)、寧波 (樓盤)等城市存銷比長期維持在40個月以上，即使上海，也長期在15個月警戒線附近徘徊。

     點評：經(jīng)歷了去年的樓市繁榮之后，今年全國市場降溫，下半年多數(shù)城市的房價出現(xiàn)下跌。除了一線城市外，多數(shù)城市的房價明年也不會顯著回暖，畢竟很多三四線城市庫存壓力很大，去庫存需要更長的時間。