事件一：政府首提分類調(diào)控·各地紛紛放松限購(gòu)

 

    2014年3月5日的政府工作報(bào)告稱，要“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。”未提房?jī)r(jià)，僅提“分類調(diào)控”，這是近十年來(lái)政府工作報(bào)告首次未強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控”工作的重要性。與此同時(shí)，政府工作報(bào)告中用大篇幅闡述了住房保障機(jī)制的完善。截止2014年11月底，在全國(guó)的限購(gòu)城市中，除一線及三亞外，其他城市均放松或取消了限購(gòu)，很多省級(jí)政府和城市級(jí)政府出臺(tái)了刺激需求的一攬子措施。

 

    回顧過(guò)去，從2005年開(kāi)始至今的9年間，除了2009年，每年政府工作報(bào)告中，都把調(diào)控房?jī)r(jià)作為重點(diǎn)。2009年之所以出現(xiàn)例外，主要是受國(guó)際金融危機(jī)影響，經(jīng)濟(jì)增幅猛降，政府面臨著刺激經(jīng)濟(jì)的壓力。這就意味著過(guò)去十多年，作為全國(guó)“一刀切”、以抑制需求為主，以增加供應(yīng)為輔的政策正在改變。實(shí)行分類調(diào)控的原因：一是針對(duì)市場(chǎng)分化的現(xiàn)實(shí)，調(diào)控也要分類對(duì)待，有的城市需要降溫，有的城市沒(méi)必要遏制；二是引導(dǎo)市場(chǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)和發(fā)揮政府保障作用，形成多層次的住房供應(yīng)體系；三是遏制投資投機(jī)等不合理需求，體現(xiàn)供需雙向調(diào)節(jié)。自分類調(diào)控提出后，多個(gè)城市開(kāi)始松綁限購(gòu)，主要原因是地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴情況依舊嚴(yán)重，受房地產(chǎn)交易量下滑和房?jī)r(jià)下跌的影響，上半年土地市場(chǎng)較為冷清，成交低迷、底價(jià)成交甚至流拍情況屢屢出現(xiàn)，已經(jīng)影響了地方土地財(cái)政收入，地方政府松綁了“限購(gòu)令”，就是為了刺激購(gòu)房者積極入市。而在房?jī)r(jià)上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市，仍然存在著供應(yīng)不足、供需矛盾突出的問(wèn)題，限購(gòu)政策退出難度較大。

 

    事件二：新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺(tái)·利于房地產(chǎn)發(fā)展

 

    2014年3月16日，新華社發(fā)布了中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》，《規(guī)劃》主要內(nèi)容可以歸納為一條主線、四大任務(wù)、五項(xiàng)改革：一條主線，就是要緊緊圍繞全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，加快轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)化發(fā)展方式，以人的城鎮(zhèn)化為核心，以城市群為主體形態(tài)，以綜合承載能力為支撐，以體制機(jī)制創(chuàng)新為保障，走以人為本、四化同步、優(yōu)化布局、生態(tài)文明、文化傳承的中國(guó)特色新型城鎮(zhèn)化道路。四大任務(wù)就是有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)，提高城市可持續(xù)發(fā)展能力，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化。五項(xiàng)改革就是要統(tǒng)籌推進(jìn)人口管理、土地管理、資金保障、城鎮(zhèn)住房、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等制度改革，完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機(jī)制。

 

    《規(guī)劃》的出臺(tái)，對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程將會(huì)產(chǎn)生非常重要的影響。它是在總結(jié)并吸取了國(guó)內(nèi)外城鎮(zhèn)化工作經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的背景下產(chǎn)生的，指導(dǎo)性強(qiáng)，意義非常深遠(yuǎn)。從房地產(chǎn)角度看，有助于房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，繼續(xù)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮重要作用。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、城鎮(zhèn)棚改舊改等將為住房市場(chǎng)發(fā)展提供長(zhǎng)期利好；城市中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，以產(chǎn)城融合和服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，為商業(yè)地產(chǎn)繁榮提供良好契機(jī)；構(gòu)建以城市群為主體形態(tài)，推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是全面放開(kāi)中小城市和城鎮(zhèn)的落戶限制，使中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來(lái)機(jī)遇期；新型城鎮(zhèn)化提出未來(lái)要走集約緊湊型城市發(fā)展模式，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)向集約化轉(zhuǎn)型升級(jí)提出新的要求；推動(dòng)綠色智能人文城市建設(shè)，也將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)向低碳節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型；同時(shí)“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局也為房地產(chǎn)企業(yè)今后的區(qū)域布局指明道路。此外，由于《規(guī)劃》指導(dǎo)下的新型城鎮(zhèn)化會(huì)推進(jìn)城市群城市圈發(fā)展，因此城市群城市圈的核心城市、中心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)仍將較快發(fā)展。

 

    事件三：央四條力度超預(yù)期，個(gè)貸放松刺激需求

 

    2014年9月30日，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，簡(jiǎn)稱“央四條”，重點(diǎn)內(nèi)容是放松個(gè)人房貸，要點(diǎn)是：認(rèn)房不認(rèn)貸，對(duì)于擁有一套房并已結(jié)清貸款再購(gòu)第二套普通商品住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。政策主要包括以下四個(gè)方面：一、加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融支持；二、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求；三、增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力；四、繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求。1個(gè)月之后，央行貨幣政策趨松力度不減，在2014年11月21日晚間，中國(guó)人民銀行突然宣布降息：自2014年11月22日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。

 

    2014年前三季度樓市持續(xù)下行，房地產(chǎn)四大行業(yè)供應(yīng)指標(biāo)下行，商品房銷售同比降幅持續(xù)擴(kuò)大；經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)并不如預(yù)期中那樣樂(lè)觀，三季度GDP增長(zhǎng)7.3%，增速放緩。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)疲軟態(tài)勢(shì)，極大地影響全年GDP7.5%增速預(yù)定目標(biāo)的完成，因此，央行和銀監(jiān)會(huì)在2014年9月30日適時(shí)推出“央四條”，主要是對(duì)之前限貸政策進(jìn)行適當(dāng)松綁。政策規(guī)定“對(duì)擁有一套房并已結(jié)清貸款再購(gòu)第二套普通商品住房執(zhí)行首套房貸款政策”，這對(duì)于二套改善型需求給予了大力度的支持。而“首套住房貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍”增強(qiáng)了市場(chǎng)信心，之前還猶豫不定的買主加快入市節(jié)奏。同時(shí)，中央貨幣政策趨松態(tài)勢(shì)已經(jīng)明顯，11月的非對(duì)稱降息主要目的是改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，而對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，降息后貸款買房的利率相當(dāng)于原來(lái)的9.4折，無(wú)疑有助于提升購(gòu)房者支付能力，前期積壓的需求有所釋放。央四條出臺(tái)后，一二線城市成交量立即顯著提升，10月商品住宅成交量環(huán)比9月增長(zhǎng)二成多。

 

    事件四：春節(jié)后杭州首降價(jià)·全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整

 

    2014年2月18日，杭州德信·北海公園項(xiàng)目，針對(duì)“樓王”推出“準(zhǔn)現(xiàn)房清盤(pán)特惠價(jià)”活動(dòng)，均價(jià)僅為15800元/平方米，而其降價(jià)前，整個(gè)項(xiàng)目中間套均價(jià)在18000元/平方米左右，降幅高達(dá)數(shù)千元。隨后，鄰近的天鴻·香榭里項(xiàng)目將在售價(jià)格從17000元/平方米左右降至13800元/平方米。這一事件打響了杭州樓市2014年降價(jià)的第一槍，并引發(fā)了全國(guó)媒體的關(guān)注。從3月開(kāi)始的一輪“降價(jià)潮”，起初還只是中小開(kāi)發(fā)商在降價(jià)促銷。進(jìn)入4月，隨著九龍倉(cāng)、萬(wàn)科等大型開(kāi)發(fā)商也紛紛加入促銷打折的隊(duì)伍，降價(jià)潮蔓延，杭州樓市日益引發(fā)各界的關(guān)注。

 

    杭州降價(jià)風(fēng)波的掀起，看似偶然，實(shí)則必然。樓盤(pán)降價(jià)是近幾年樓市過(guò)熱后逐漸退燒的必然結(jié)果，尤其在一些二三四線城市表現(xiàn)尤為突出，究其原因主要有以下幾個(gè)方面：首先，2011年開(kāi)始浙江地區(qū)樓市整體不景氣，比如溫州房?jī)r(jià)一直下跌。而2013年在庫(kù)存壓力較大的情況，杭州房?jī)r(jià)也隨一二線行情而大漲過(guò)一波。透支了需求；其次，過(guò)去幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量?jī)?chǔ)備土地，大規(guī)模的進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)，而市場(chǎng)需求并沒(méi)有那么多，導(dǎo)致庫(kù)存大量積壓，一些中小企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，不得不降價(jià)促銷以快速回籠資金；再次，2013年下半年開(kāi)始銀行信貸收緊，個(gè)別銀行甚至?xí)和；驕p少了房地產(chǎn)貸款，直接導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商資金短缺；最后，降價(jià)傳言頻出，市場(chǎng)觀望情緒濃重，商品房去化緩慢，2014年一季度，杭州樓市新房成交量下滑超過(guò)三成，二手房更是下滑六成。二季度開(kāi)始，杭州降價(jià)潮向全國(guó)蔓延，多數(shù)城市住宅成交量大幅下滑，同時(shí)土地市場(chǎng)也受到波及，開(kāi)發(fā)商拿地放緩，土地成交量大幅縮減。房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，也迫使地方政府紛紛出臺(tái)相關(guān)救市政策以提振樓市。

 

    事件五：國(guó)開(kāi)行獲萬(wàn)億PSL·棚改融資壓力緩解

 

    在7月召開(kāi)的國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行二季度工作會(huì)議上，有關(guān)棚戶區(qū)改造的資金投入成為重要內(nèi)容。會(huì)議顯示，截止6月末國(guó)開(kāi)行的資產(chǎn)總額為9.9萬(wàn)億元，比2014年一季度增加了1.56萬(wàn)億元。上述資產(chǎn)增量中有1萬(wàn)億元來(lái)自央行二季度給國(guó)開(kāi)行的再貸款，該貸款主要用于支持國(guó)開(kāi)行的住房金融事業(yè)部。而住房金融事業(yè)部則是在4月2日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上確定的，由國(guó)開(kāi)行成立的用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)的專門(mén)機(jī)構(gòu)。此次央行向國(guó)開(kāi)行提供的1萬(wàn)億元資金，也從最初的再貸款，最終落實(shí)為7月初文件字面上的PSL（抵押補(bǔ)充貸款）。

 

    近年來(lái)，國(guó)開(kāi)行頻頻在棚改貸款方面獲得央行支持，此次央行提供的1萬(wàn)億貸款，更顯示了國(guó)家加大棚改及保障房建設(shè)的決心。在整個(gè)保障性安居工程上，自2005年發(fā)放首筆棚改貸款至2013年底，國(guó)開(kāi)行累計(jì)向保障性安居工程貸款6235億元，貸款余額為4363億元，同業(yè)占比近60%。2014年上半年國(guó)開(kāi)行新增承諾棚改貸款6760億元，是2013年同期的18倍，發(fā)放2195億元。近年來(lái)，由于各地保障房建設(shè)需求較大，國(guó)開(kāi)行已先后與四川、陜西、湖南、遼寧、廣西、河南和貴州等省區(qū)達(dá)成支持棚改項(xiàng)目的貸款協(xié)議或意向，國(guó)開(kāi)行的棚改貸進(jìn)一步提速。從此次央行發(fā)放貸款的方式看，從再貸款到PSL，反映出央行希望把提供棚改資金支持、穩(wěn)增長(zhǎng)的短期目標(biāo)，與推進(jìn)利率市場(chǎng)化的改革相結(jié)合。所謂PSL，是指中央銀行以抵押方式向銀行發(fā)放貸款，合格抵押品可能包括高信用評(píng)級(jí)的債券類資產(chǎn)及優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)等。由于PSL的利率明顯低于市場(chǎng)的中長(zhǎng)期利率水平，這將有助于降低國(guó)開(kāi)行的發(fā)債利率，為棚改建設(shè)融資提供有效保證，從而進(jìn)一步推進(jìn)我國(guó)保障房建設(shè)的發(fā)展。

 

    事件六：融綠并購(gòu)風(fēng)波再起·企業(yè)并購(gòu)漸成趨勢(shì)

 

    2014年5月22日，綠城和融創(chuàng)發(fā)布公告，融創(chuàng)以62.98億港元的價(jià)格收購(gòu)綠城24.313%的股權(quán)。收購(gòu)?fù)瓿珊�，融�?chuàng)與九龍倉(cāng)并列成為綠城最大股東，綠城創(chuàng)始人、董事會(huì)主席宋衛(wèi)平的股份由21.871%降至10.473%，和一致行動(dòng)人壽柏年共占股18.559%，由第一大股東變?yōu)榈谌�大股東；融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌和宋衛(wèi)平都擔(dān)任董事會(huì)聯(lián)席主席；2015年3月1日起，宋衛(wèi)平將由董事會(huì)聯(lián)席主席改任董事會(huì)名譽(yù)主席；孫宏斌將擔(dān)任董事會(huì)主席。2014年7月前后，融創(chuàng)交付了收購(gòu)款，并派出上海融綠公司總經(jīng)理田強(qiáng)為代表的團(tuán)隊(duì)，接管了綠城中國(guó)的經(jīng)營(yíng)大權(quán)。但11月24日以來(lái)，圍繞這宗收購(gòu)，融創(chuàng)連續(xù)發(fā)布了三個(gè)公告，其中11月24日，融創(chuàng)首次在公告中承認(rèn)，“正考慮可能對(duì)收購(gòu)事項(xiàng)作出調(diào)整”。12月1日，融創(chuàng)公告稱正考慮可能調(diào)整收購(gòu)事項(xiàng)，當(dāng)中可能涉及在全數(shù)退還該公司已支付的代價(jià)后終止收購(gòu)事項(xiàng)，或?qū)�將予收�?gòu)的標(biāo)的股份及其他條款作出調(diào)整。如果融創(chuàng)根據(jù)可能的調(diào)整繼續(xù)進(jìn)行收購(gòu)事項(xiàng)，則其擬與另一方合伙進(jìn)行。據(jù)此，融創(chuàng)收購(gòu)綠城未來(lái)將出現(xiàn)兩種可能，第一就是宋衛(wèi)平退還收購(gòu)款、終止收購(gòu)，宋衛(wèi)平重返綠城；第二，開(kāi)啟全面收購(gòu)，融創(chuàng)與另一方合伙，將宋衛(wèi)平及其一致行動(dòng)人壽柏年手中剩余的18.559%的股票全部收購(gòu)。

 

    從孫宏斌入主綠城，宋衛(wèi)平退而不離場(chǎng)，到年末宋衛(wèi)平欲重返綠城，這兩家銷售規(guī)模均過(guò)500億元的港股上市公司之間的大并購(gòu)，始終撲朔迷離，懸念重重。結(jié)局尚無(wú)定論，但這樣一場(chǎng)2014年房地產(chǎn)行業(yè)最豪華的并購(gòu)交易帶來(lái)幾點(diǎn)思考：第一，房企在大波動(dòng)周期里該如何應(yīng)對(duì)和適應(yīng)？綠城“看門(mén)人”宋衛(wèi)平直言對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的看衰是導(dǎo)致他最初選擇“退出”的重要原因。他指出，在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)生存與發(fā)展愈加艱難。回顧過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)，綠城被收購(gòu)股權(quán)并不是第一次。此次綠城與融創(chuàng)的并購(gòu)案也正是當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的真實(shí)寫(xiě)照，資產(chǎn)重組、合并收購(gòu)很可能將在未來(lái)頻頻發(fā)生；第二，產(chǎn)品導(dǎo)向模式與市場(chǎng)導(dǎo)向模式孰勝孰負(fù)？眾所周知，地產(chǎn)人多以“理想主義者”或者“產(chǎn)品主義者”描述宋衛(wèi)平以及他一手創(chuàng)辦的綠城，“單價(jià)高、戶型大、品質(zhì)佳”成了綠城產(chǎn)品的典型特征。在市場(chǎng)向好的情況下，其業(yè)績(jī)不俗，口碑極好，但最近幾年綠城屢現(xiàn)資金危機(jī)，暴露出特殊時(shí)期產(chǎn)品導(dǎo)向模式的弱點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)。而融創(chuàng)在兵敗順馳后，發(fā)展速度和專注度均呈現(xiàn)出越來(lái)越穩(wěn)健的特征，此次融創(chuàng)二次收購(gòu)綠城股權(quán)，將成為融創(chuàng)一次重要的戰(zhàn)略選擇，也是其通過(guò)收購(gòu)綠城實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局的重要途徑；第三、房地產(chǎn)行業(yè)是否面臨“大洗牌”時(shí)代？2014年年初，受到銀行信貸緊縮的影響，房企深陷資金鏈危機(jī)的現(xiàn)象頻現(xiàn)。繼浙江興潤(rùn)置業(yè)房企倒閉破產(chǎn)后，中小房企頻頻出現(xiàn)資金短缺的危機(jī)。然而，像綠城這樣的大型品牌房企也遭遇資金鏈危機(jī)，被迫與其他企業(yè)合作或被收購(gòu)股權(quán)的案例必須引起行業(yè)深思，預(yù)計(jì)未來(lái)，也不排除會(huì)有其他龍頭房企之間的并購(gòu)行為，從而實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，以謀求更大發(fā)展。

 

    事件七：房?jī)r(jià)下行壓力較大·創(chuàng)近十年最大跌幅

 

    上海易居房地產(chǎn)研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2014年7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》計(jì)算得知，2014年7月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅0.9%，延續(xù)了5月份開(kāi)始的下跌態(tài)勢(shì)，但跌幅明顯擴(kuò)大，相比6月跌幅擴(kuò)大了0.5個(gè)百分點(diǎn)。70城房?jī)r(jià)指數(shù)指標(biāo)從2005年開(kāi)始使用，如此計(jì)算，7月房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅不僅創(chuàng)下了2008年以來(lái)最大值，同時(shí)也創(chuàng)下了近十年的最大。到了8月份，70城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大至1.2%，再創(chuàng)近十年的最大。

 

    8月份，70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有68個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有1個(gè)，幾乎可用“全軍覆滅”一詞來(lái)形容。這反映了房?jī)r(jià)下行的壓力在逐漸增大，看跌情緒在逐漸加重。房?jī)r(jià)創(chuàng)近十年最大跌幅，和樓市持續(xù)疲軟的大環(huán)境有關(guān)。如從庫(kù)存的角度看，全國(guó)35個(gè)典型城市在1月份的新建商品住宅庫(kù)存去化周期為12.4個(gè)月，到了7月份達(dá)到18.7個(gè)月，部分城市甚至超過(guò)24個(gè)月。去化周期拉長(zhǎng)，反映了去庫(kù)存壓力在持續(xù)增加。各大房企為了緩解資金壓力，積極采取以價(jià)換量的策略，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。與此同時(shí)，各類救市或樓市刺激的做法也在不斷出現(xiàn)，中央和地方出臺(tái)了包括放松限購(gòu)、松綁限貸、調(diào)整住房公積金、穩(wěn)定住房消費(fèi)、降低按揭貸款利率等政策，在降低購(gòu)房者成本的同時(shí)，也在一定程度上改變了市場(chǎng)預(yù)期。9月份，房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅開(kāi)始收窄，反映了中央和地方政府對(duì)樓市刺激的政策效應(yīng)在釋放，這也會(huì)進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的看跌情緒。隨著各大房企去庫(kù)存壓力的減少，預(yù)計(jì)房企降價(jià)促銷的力度會(huì)減弱，這會(huì)使得房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅繼續(xù)收窄，并有望在2015年上半年呈現(xiàn)止跌反彈的跡象。

 

    事件八：萬(wàn)科啟動(dòng)合伙人制·掀房企股權(quán)激勵(lì)潮

 

    3月15日，在萬(wàn)科春季例會(huì)上，總裁郁亮正式提出“事業(yè)合伙人”制度。4月23日萬(wàn)科召開(kāi)合伙人創(chuàng)始大會(huì)，共有1320位員工首批入圍，其中包括郁亮在內(nèi)的全部8名董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員。之后代表萬(wàn)科事業(yè)合伙人集體的盈安合伙在資本市場(chǎng)，先后通過(guò)9次增持，購(gòu)買萬(wàn)科3.59億股，占總股本的3.26%。此外，萬(wàn)科的項(xiàng)目跟投制度自4月1日開(kāi)始實(shí)施到5月25日，已有19家公司的29個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行跟投。自萬(wàn)科推出“事業(yè)合伙人”后，碧桂園、龍湖、綠地等大型房企也紛紛提出各自的合伙人計(jì)劃。

 

    2014年以來(lái)，合伙人風(fēng)暴席卷房地產(chǎn)界。在這背后，一方面是由于目前地產(chǎn)股估值極度低迷，類似萬(wàn)科這種股權(quán)分散型公司需要通過(guò)合伙人制維持在董事會(huì)的話語(yǔ)權(quán)，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)層的控制力；另一方面，隨著房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，各家企業(yè)對(duì)于人才的重視程度與日俱增，合伙人制有利于加強(qiáng)員工與企業(yè)利益的捆綁，實(shí)現(xiàn)雙方價(jià)值最大化。但與阿里巴巴、小米等互聯(lián)網(wǎng)公司的合伙人制度相比，幾乎所有房地產(chǎn)公司在公司成立之時(shí)已經(jīng)是股份制架構(gòu)，嚴(yán)格遵守“同股同權(quán)”的原則，即誰(shuí)的股份多誰(shuí)說(shuō)了算。以萬(wàn)科的事業(yè)合伙人為例，即便合伙人真的能增持至10%的股權(quán)，距離絕對(duì)控股仍有很大差距，時(shí)時(shí)面臨外部奪權(quán)的威脅。事實(shí)上，目前房地產(chǎn)公司更多的是通過(guò)類合伙人的方法：如增加員工持股、項(xiàng)目入股等方式實(shí)現(xiàn)員工與企業(yè)利益的捆綁，等于是變相的股權(quán)激勵(lì)。但實(shí)際的激勵(lì)成效仍有待商榷，員工持股主要依賴股價(jià)上漲獲利，但由于房地產(chǎn)已經(jīng)告別高速增長(zhǎng)期，上市房企重新獲得資本市場(chǎng)高估值的可能性很低，這意味著股權(quán)增值的收益有限。與員工持股相比，項(xiàng)目入股的收益更為直接，無(wú)論是萬(wàn)科的跟投制度還是碧桂園的成就分享計(jì)劃，均是通過(guò)提取一定比例的區(qū)域項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)獎(jiǎng)勵(lì)員工，從而達(dá)到激勵(lì)效果。但由于項(xiàng)目收益受市場(chǎng)環(huán)境變化影響更大，在房地產(chǎn)利潤(rùn)率逐漸下滑的大背景下，激勵(lì)效果的可持續(xù)性也有待觀察。

 

    事件九：邯鄲房企融資危機(jī)·民間借貸亂象堪憂

 

    2014年7月，河北省邯鄲市的標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)金世紀(jì)老板史虞豹負(fù)債30多億元，跑路香港，引發(fā)邯鄲房企連鎖反應(yīng)。隨后，萬(wàn)聚、卓峰等本地知名開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)斷裂，無(wú)力兌付民間集資本金和利息，引發(fā)集資群眾恐慌，錦繡江南、力天鳳凰城、稽山新天地、幸福馨苑等延期交房，導(dǎo)致業(yè)主圍堵馬路，一大批參與集資的群眾浮出水面，邯鄲樓市陷入危機(jī)。據(jù)悉，這次邯鄲房地產(chǎn)企業(yè)涉及民間集資規(guī)模達(dá)93億元，波及全市約10%的家庭。為防止事態(tài)擴(kuò)大，當(dāng)?shù)卣�府采取打擊和幫扶雙重措施，一方面向風(fēng)險(xiǎn)較大的13家房企派駐工作組，另一方面全面?zhèn)赊k非法集資案件。邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列連鎖反應(yīng)，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)三四線城市樓市崩盤(pán)的猜想。

 

    近幾年，全國(guó)部分中小城市房企出現(xiàn)資金鏈斷裂事件，經(jīng)常見(jiàn)諸報(bào)端，比如溫州、鄂爾多斯、神木等。邯鄲此次“樓市危機(jī)”，只是諸多事件中的最新個(gè)案。邯鄲房企深陷資金鏈危機(jī)，有幾個(gè)原因：一是邯鄲樓市庫(kù)存量大、供給嚴(yán)重過(guò)剩，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般，吸納外來(lái)人口不強(qiáng)，市場(chǎng)需求有限，供需失衡導(dǎo)致房企資金壓力不斷吃緊；二是邯鄲樓市交易持續(xù)低迷，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，導(dǎo)致房企銷售業(yè)績(jī)不佳、資金回籠愈發(fā)困難；三是受金融環(huán)境影響，銀行開(kāi)發(fā)貸款趨緊，導(dǎo)致邯鄲房企融資渠道減少，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向充滿高利誘惑的民間融資，大量民間集資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)后，由于缺乏有效監(jiān)管，給房企帶來(lái)了較大隱患；四是邯鄲絕大部分房企缺乏專業(yè)素養(yǎng)和戰(zhàn)略眼光，盲目大規(guī)模借高利貸、瘋狂拿地?cái)U(kuò)張，在樓市降溫、銀行信貸收緊、市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求的情況下，最終出現(xiàn)了資金鏈斷裂。邯鄲“房企融資危機(jī)”，重創(chuàng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)又破壞了社會(huì)信用體系，盡管不會(huì)釀成溫州和鄂爾多斯式的慘劇，但仍需一段時(shí)間“療傷”。政府在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房企融資和民間集資的監(jiān)管，防止類似悲劇再上演。其他三四線城市，也應(yīng)防范“邯鄲式房企融資危機(jī)”。

 

    十：互聯(lián)網(wǎng)滲透房地產(chǎn)·商業(yè)模式不斷創(chuàng)新

 

    2014年“雙十一”的不同尋常不僅來(lái)源于絢麗的電商交易數(shù)字，還有一件不容被忽視的事情——房產(chǎn)披上“互聯(lián)網(wǎng)金融的外衣”，首次作為促銷產(chǎn)品加入電商大戰(zhàn)。11月11日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿出上萬(wàn)套房源與京東聯(lián)手推出眾籌項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，“雙十一”當(dāng)天眾籌總額超過(guò)1220萬(wàn)元，刷新了京東實(shí)物眾籌紀(jì)錄。嘗到甜頭后，11月14日，雙方打造的房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目“第二波”上線，覆蓋了北京、上海、杭州等全國(guó)9大城市。截至11月28日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東金融合作項(xiàng)目，眾籌房源貨值超過(guò)20億元。這是互聯(lián)網(wǎng)金融與房產(chǎn)電商模式的一次創(chuàng)新。近兩年來(lái)，關(guān)于房產(chǎn)電商模式的創(chuàng)新從未停止過(guò)腳步，例如2014年8月被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的萬(wàn)科“全民經(jīng)紀(jì)人”策略、萬(wàn)科攜手淘寶推出淘寶消費(fèi)金額抵扣萬(wàn)科房款活動(dòng)等。

 

    從2011年潘石屹攜SOHO中國(guó)與新浪樂(lè)居聯(lián)手開(kāi)啟網(wǎng)上競(jìng)拍購(gòu)房的序幕，到如今“全民營(yíng)銷”、“房產(chǎn)眾籌”等花樣繁多的房產(chǎn)電商新模式，房產(chǎn)電商由飽受爭(zhēng)議的“噱頭”到高市場(chǎng)接受度的營(yíng)銷手段，只用了短短的3年時(shí)間。在我們感嘆其高速發(fā)展之余，不得不承認(rèn)這一切的“不可思議”是互聯(lián)網(wǎng)精神引發(fā)的巨大變革。第一，互聯(lián)網(wǎng)“開(kāi)放”、“平等”的精神主旨，透過(guò)電商的模式促使房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程更加透明、公平和簡(jiǎn)易，所有消費(fèi)者透過(guò)電商購(gòu)房時(shí)，均處于同一個(gè)“公平”的平臺(tái)之上，大大減少了暗箱操作；第二，互聯(lián)網(wǎng)特別是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，使得房產(chǎn)營(yíng)銷信息傳播呈幾何倍數(shù)的高速增長(zhǎng)，大大縮短了銷售者與消費(fèi)者之間的距離，并降低了“信息不對(duì)稱”等營(yíng)銷壁壘；第三，互聯(lián)網(wǎng)打破了一些房產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)觀念的局限，給予“全民營(yíng)銷”實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)條件，任何非營(yíng)銷人員也有可能依托“網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)”，促成房產(chǎn)交易并提取傭金；第四，房產(chǎn)電商加速推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)從“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;買方市場(chǎng)”，房企所要做的變革首先就是如何抓住消費(fèi)者；第五，在房產(chǎn)電商創(chuàng)新的同時(shí)，金融創(chuàng)新也在不斷融入其中，2015年及未來(lái)，由互聯(lián)網(wǎng)引發(fā)的商業(yè)創(chuàng)新模式將會(huì)更多更快，任何企業(yè)亦有機(jī)會(huì)通過(guò)模式的創(chuàng)新融入房地產(chǎn)行業(yè)，特別是擁有廣泛受眾的電子商務(wù)企業(yè)�？傊�，一切商業(yè)模式的改變或者升級(jí)，均來(lái)源于營(yíng)銷觀念的轉(zhuǎn)變，是行業(yè)發(fā)展的一種歷史必然。