房屋庫存壓力加大 2015年樓市分化將非常嚴(yán)重
發(fā)布時間：2014-12-15 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，
北京樓市12月很可能將延續(xù)11月網(wǎng)簽量破萬的勢頭，成為2014年第二個月度網(wǎng)簽破萬的月份，并有可能超越11月。
但與此同時，
數(shù)據(jù)顯示，截至12月7日，北京可售商品
住宅總量達到9.3萬套（包含8000套的
保障房、自
住房）。在亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫看來，除去此類房源，存量8萬多套仍是北京
樓市庫存的高點，近期回升的
成交量并不足以改變高庫存的現(xiàn)狀。
廣州的情形與北京類似。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，一線
城市未來一段時間面臨的去庫存壓力仍然很大，短期的高成交量并不足以支撐
房價上漲。
部分二三線城市的庫存壓力更大。據(jù)國泰君安首席經(jīng)濟學(xué)家林采宜測算出地產(chǎn)下跌風(fēng)險最大的15個城市。在衡量地產(chǎn)下跌風(fēng)險的因素中，地產(chǎn)
投資過剩影響最大。而投資過剩帶來了庫存高企。
據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至10月末，
全國商品房待售面積58239萬平方米；11月末，商品房待售面積59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米。
多位房地產(chǎn)開發(fā)商人士表示，庫存壓力實際上貫穿于2014年整年，年中住建部定調(diào)去庫存，顯示這一問題更加凸顯；而此后一系列限購取消、限貸放松以及降息政策，都是在為去庫存而努力。
2014年持續(xù)低迷的
市場也是開發(fā)商無法獲得充足現(xiàn)金流，改善資金鏈的重要因素。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10日，公布前11月
銷售業(yè)績的上市企業(yè)有33家，其中25家企業(yè)完成年度任務(wù)不足九成，超過19家完成率不足85%，合生、恒盛等企業(yè)完成年度任務(wù)不足四成。
不確定的2015年
2014年下半年，中國樓市出現(xiàn)了拐點，客戶需求整體性縮水，市場進入“休眠期”。
這也推動了賣房模式的變化。如萬科在淘寶賣房、遠洋聯(lián)手京東眾籌等互聯(lián)網(wǎng)營銷手段出現(xiàn)，其目的都是為了幫開發(fā)商拓展客源，促進銷售。
在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，盡管大部分城市已經(jīng)取消或松綁限購政策，降息后，年底部分城市開始出現(xiàn)成交量“翹尾”的行情，但是2014年整體市場成交量表現(xiàn)欠佳已成定局。
克爾瑞研究機構(gòu)分析，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，2015年首先面臨多重緊縮。首先是美聯(lián)儲結(jié)束QE的后續(xù)影響，將使得近年來海外
融資占比較高的
房企面臨匯率風(fēng)險，明年海外融資也不會太好；加息啟動和再工業(yè)化將造成國際資本回流，會吸納滯留在中國的熱錢，中國外匯占款壓力大為減少的同時，也意味著國內(nèi)流動性將明顯趨緊。
與之形成對沖的因素是，繼續(xù)降息、降準(zhǔn)的可能性較大；國家可能會加大社會流動性的利用效率，以彌補政府流動性的不足，以及針對房企在境內(nèi)的融資可能進一步放松。
不過整體看，克而瑞分析師楊科偉說，當(dāng)前的樓市，諸多城市庫存依然高企，加之
土地消化周期過長，未來市場供應(yīng)高峰尚未到來；另一方面，需求過度透支，尚需時間積累，加之救市刺激下樓房降價力度不夠、范圍有限，
價格調(diào)整尚未到位。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰預(yù)測2015年的樓市還會繼續(xù)調(diào)整。2015年樓市的分化將會非常嚴(yán)重，即使像北京這樣的
一線城市，也是冷熱不均。比如五環(huán)內(nèi)的項目相對賣得比較好，但是六環(huán)左右的房子，去庫存壓力就比較大。
不過，在各地政策松綁、信貸放松以及降息等一系列利好因素綜合刺激作用下，11月全國重點城市
新房市場成交量再創(chuàng)年內(nèi)新高，一線城市
二手房市場成交量顯著增加，
土地市場也表現(xiàn)搶眼。
張大偉指出，統(tǒng)計局1-11月房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)同比跌幅加深因為前期基數(shù)過高所致，實際上市場環(huán)比數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，后期有望企穩(wěn)。而未來
房地產(chǎn)市場的新常態(tài)將是，結(jié)束了以前量供不應(yīng)求、價格單邊上漲的格局，進入了一個供需相對平衡，部分供過于求的局面，市場的波動加大。
