2015年三大變量影響樓市走向 樓市或現(xiàn)止跌反彈
發(fā)布時(shí)間：2014-12-12 來源：0352房網(wǎng) 編輯：阿紫
摘要：2014年走向尾聲，關(guān)于明年
樓市的走向也成了眾人關(guān)注的問題。一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議更成為近期關(guān)注的焦點(diǎn)，作為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的“預(yù)備會(huì)”，12月5日召開的中央政治局會(huì)議已經(jīng)明確，我國(guó)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。
政治局會(huì)議定調(diào)明年經(jīng)濟(jì)工作，要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政
政策和穩(wěn)健的貨幣政策；住房和城鄉(xiāng)
建設(shè)部初步確定
北京、上海、廣州、深圳四個(gè)
一線城市REITs（
房地產(chǎn)投資信托基金）試點(diǎn)方向，試點(diǎn)范圍初步定于租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉
租房；國(guó)務(wù)院法制辦出臺(tái)《居住證管理辦法（征求意見稿）》，公開向社會(huì)征求意見。其中明確提出持有居住證的人可以與戶籍人口“同城同權(quán)”。
業(yè)內(nèi)人士分析，縱觀各種政策，總體而言都明確了一個(gè)方向，樓市要走
市場(chǎng)調(diào)節(jié)的路，而在市場(chǎng)之手調(diào)節(jié)下的樓市，判斷
房?jī)r(jià)走勢(shì)，關(guān)鍵要看三個(gè)變量：第一是供求變量；第二個(gè)是貨幣變量；第三個(gè)是市場(chǎng)預(yù)期。
房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌
今年以來，房地產(chǎn)開始進(jìn)入蕭條期，樓市連續(xù)數(shù)月量?jī)r(jià)齊跌，并且嚴(yán)重拖累了宏觀經(jīng)濟(jì)增速。在這種情況下，政府開始通過各種財(cái)政政策及貨幣政策手段來應(yīng)對(duì)樓市下跌。從地方
房產(chǎn)交易稅費(fèi)的調(diào)整，到11月21日的央行降息，可以看到這些救市手段已經(jīng)初見成效。
業(yè)內(nèi)人士表示，穩(wěn)健的貨幣政策意味著2015年M2增長(zhǎng)速度將保持在15%左右，按照我國(guó)貨幣發(fā)行量約占M2的5.6%計(jì)算，央行明年大概要印鈔0.8萬(wàn)億元。還意味著明年銀行新增
貸款規(guī)模有望達(dá)到10萬(wàn)億元，也就是說，明年貸款環(huán)境會(huì)較今年寬松。這對(duì)樓市而言無疑是利好的。業(yè)內(nèi)一致的
觀點(diǎn)是2015年央行還會(huì)有幾次降息及降準(zhǔn)，而這將有效刺激樓市需求轉(zhuǎn)化為成交量。此外，中央層面很可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整，降低房地產(chǎn)交易成本。一系列政策的疊加，將會(huì)使房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)調(diào)整期，避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)斷崖式下跌，從而實(shí)現(xiàn)
房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸。
將釋放更多購(gòu)買需求
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部初步確定北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）試點(diǎn)方向，試點(diǎn)范圍初步定于租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。保障房資產(chǎn)證券化，盤活存量資產(chǎn)，提供后續(xù)建設(shè)資金，有效解決租賃型保障房資金短板。保障房建設(shè)的順利推進(jìn)，對(duì)穩(wěn)定樓市將起到不小的作用。此外，提出持有居住證的人可以與戶籍人口“同城同權(quán)”，或?qū)⑻峁└嗟?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/newxinfang/zhinan/" class="p_wordlink" target="_blank">購(gòu)房需求，對(duì)樓市的影響極其深遠(yuǎn)。
三大變量角力影響走向
首先是供求變量。從供求關(guān)系來看，因?yàn)?014年總體呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢(shì)，才會(huì)出現(xiàn)樓市持續(xù)低迷的狀態(tài)。由于各地放松
限購(gòu)，加上央行“9·30”新政、降息等一系列政策，樓市出現(xiàn)回暖行情，成交加速，相比前三季度，第四季度供大于求的態(tài)勢(shì)明顯得到緩解。從庫(kù)存去化角度看，目前去化速度在持續(xù)加快。有
數(shù)據(jù)顯示，如果按照“庫(kù)存量/近6個(gè)月成交面積均值”來衡量庫(kù)存去化周期，總體上看，今年第四季度包括很多城市的去化壓力明顯低于前三季度。而根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，如果庫(kù)存去化周期低于14個(gè)月，那么房?jī)r(jià)就會(huì)面臨一個(gè)止跌反彈的可能。
目前廣州有14萬(wàn)多套的庫(kù)存量，用近6個(gè)月成交面積均值來計(jì)算，廣州的庫(kù)存去化周期超過25個(gè)月，壓力仍然非常大，即使近期成交速度加快，但庫(kù)存增長(zhǎng)的速度也不低，庫(kù)存規(guī)模依然有繼續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，這和
房企在年末加大推盤力度沖刺業(yè)績(jī)有關(guān)。所以說，月度新增供應(yīng)依然有加大的可能，即2015年第一季度依然會(huì)面臨庫(kù)存繼續(xù)高位盤整的態(tài)勢(shì)。
貨幣變量：明年貸款環(huán)境會(huì)較今年寬松
從貨幣變量來看，近期央行降息等利好政策的出臺(tái)，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流會(huì)更寬裕，包括
公積金按揭貸款的提取和使用等方面會(huì)逐漸變得更便利，加上中央政治局會(huì)議定調(diào)明年要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，明年貸款環(huán)境會(huì)較今年寬松。有業(yè)內(nèi)人士表示，這會(huì)使得房?jī)r(jià)下跌的跌幅持續(xù)收窄，到了2015年第一季度或有止跌反彈的可能。
市場(chǎng)預(yù)期：對(duì)中長(zhǎng)期樓市前景樂觀
從市場(chǎng)預(yù)期來看，近期的回暖已經(jīng)顯示出對(duì)樓市看好，尤其是在中長(zhǎng)期，樓市前景則更為樂觀。從《居住證管理辦法（征求意見稿）》可以看出，伴隨著戶籍體制的持續(xù)改革，旨在讓更多的人獲得城市戶籍，能購(gòu)
買房屋和獲得社會(huì)服務(wù)，將打開一個(gè)潛在的、充滿全新住房需求的市場(chǎng)。據(jù)估計(jì)，直到2023年，還有2億左右的人口將涌入城市。在人口集聚的城市，房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲。從這三個(gè)變量來看，它們產(chǎn)生的影響和效果在朝著不同的方向使力，樓價(jià)是漲是跌就看誰(shuí)能占上風(fēng)。
