回顧集中降息降準的那些年 全國樓市表現(xiàn)如何
發(fā)布時間：2014-12-11 來源：0352房網(wǎng) 編輯：阿紫
摘要：11月22日，央行宣布不對稱降息，其中一年期
貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%�；仡欉^往兩次集中降息降準的周期，均對
房地產(chǎn)市場成交和
房價帶來了明顯的拉升作用。而在不同的
政策、市場背景下，這輪降息又將推動
北京樓市走多遠？
2008年 四萬億元刺激樓市快速上漲
在2008年，美國次貸危機引爆全球金融危機，這場危機也蔓延到中國的各個行業(yè)，其中也包括房地產(chǎn)，經(jīng)濟的不景氣，導致
購房者買不起也不敢
買房，觀望情緒濃厚。為了救市，從2008年9月開始，2008年連續(xù)5次降息，累計貸款降息幅度達到2.16%。同時宣布四萬億
投資計劃，推出首付2成、利率7折的救市政策。
易居研究院提供的
數(shù)據(jù)顯示，2008年首次降息后10月，
一線城市成交量環(huán)比開始止跌回升，2008年12月同比開始止跌回升。而到了2009年，市場開始快速升溫，2009年2月同比增長高達253.78%，而2009年12個月中，僅1月和12月成交量同比增長沒有超過100%。這一輪增長一直持續(xù)到2010年3月，政府出臺“限貸、
限購”為主的史上最嚴厲的
調(diào)控政策，2010年12月開始加息周期。
從房價來看，北京2008年
新房成交
均價為12877元/平米，而到了2010年則達到20340元/平米，上漲了57.96%。
中國社會科學院經(jīng)濟所研究員汪利娜表示，這一輪樓市過熱主要是由于四萬億的過度刺激，現(xiàn)在我們?nèi)匀辉趯λ娜f億天價信貸進行消化，而這種大規(guī)模的信貸放水不可能再出現(xiàn)了。
2012年 降息釋放被抑制的需求
而在嚴厲調(diào)控政策下，過熱的市場從2010年3月開始冷卻，由于限購政策，投資性需求被抑制，同時自住需求也出現(xiàn)觀望情緒。經(jīng)過1年多的消化，從2012年年初開始，被抑制的需求開始逐步釋放，市場在降息之前已經(jīng)出現(xiàn)回暖趨勢，而2012年6月的降息，進一步加快了購房需求的入市，而這一波行情抑制持續(xù)到今年年初。
對此，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，如果說2008年全球金融危機后的貨幣刺激政策，存在特殊性及不可復制性，那么2011年12月至2012年7月間的降息后的市場反應，則更具有參考意義。2012年降息開啟后，市場從2012年3月起逐步回暖，且成交高位延續(xù)至整個2013年。
2014年 政策效果關(guān)鍵看額度
“我們已經(jīng)看房一年多了，本來想等等不著急，但一看降息了，基于以往的經(jīng)驗，還是下定決心買了，怕之后又漲。”一位剛買房的購房人徐女士向記者表示，她是換房，要賣小房換大房，“9·30”新政的出臺對改善型有利，但是操作麻煩，而降息則堅定了其購房的決心。
受宏觀經(jīng)濟、信貸政策等多方面因素影響，今年樓市也出現(xiàn)調(diào)整，而
樓市政策方面，也出現(xiàn)限購取消、稅收、
公積金調(diào)整等多個變化。其中影響較大的是“9·30”新政和時隔兩年后的首次降息，且貸款降息幅度達到0.4%，也是六年來力度最大的一次。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月54個城市
住宅合計簽約27萬套，這一成交量環(huán)比10月上漲了8.9%，北京新房、
二手房成交量雙雙破萬套，創(chuàng)造了年內(nèi)最高成交月度紀錄。
本輪市場表現(xiàn)來看，雖然2014年年初開始市場明顯回落，但隨著央行“9·30”新政的利好，10月新房成交量已恢復至去年高位水平。而此次降息將進一步增強短期市場的信心確立，使年末成交翹尾成為定局。
但汪利娜表示，現(xiàn)在市場結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化，不能靠以往的思維思考未來。首先經(jīng)過10年的
房地產(chǎn)市場化發(fā)展，住房自有率進一步提高，基數(shù)大了以后，增長放緩也是一種常態(tài)。就北京而言，住房改善狀況很明顯，又有限購政策，市場沒有那么多需求，住房短缺的是低收入人口和外來人口；市場已經(jīng)有大量存量，盤活存量，去
庫存化更關(guān)鍵。另外，銀行也在進行金融改革，融資成本很高，在放給個人按揭貸款時，不可能再打7折，央行也給的是一個浮動范圍，所以信貸不可能大規(guī)模放水。因此，以往每年20%的房價增長不太可能。
張大偉也表示，對于市場不能過分樂觀，降息之后，銀行的
房貸優(yōu)惠和房貸額度是否能跟進還很難說。
后市預測
壓力猶存促銷或繼續(xù)
●中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰
2014年4-10月賣得不好，
房企欠債較多，房企的資金壓力較大，雖然降息調(diào)整了市場對后市的預期，但資金量并不是很支持，銷售回款慢，開發(fā)貸放款慢，批貸仍有難度。
而從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，今年
開發(fā)商資金來源方面，首付款這項下降得很厲害，所以從今年9月份開始，市場中出現(xiàn)了很多針對首付貸的金融產(chǎn)品，意在采用各種方法緩解開發(fā)商的壓力。所以預計明年市場預期不太樂觀，主要是整體經(jīng)濟環(huán)境不好，降價促銷還會繼續(xù)維持。
市場仍未走出調(diào)整期
●同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉
這對于房地產(chǎn)市場短期內(nèi)反彈來講是一件利好的消息，預計在央行降息等政策刺激之下樓市會出現(xiàn)一波入市的行情，短期來看，樓市接下來3-6個月成交量會短期反彈，
價格有可能會逐漸堅挺，甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市）來講會出現(xiàn)小幅漲價的現(xiàn)象。
從短期來看，當前市場仍然是調(diào)整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍為市場主旋律，這個基調(diào)并不會因為部分城市市場成交量回升而明顯改變。而從中長期來看，經(jīng)濟基本面下滑的壓力還會導致2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續(xù)表現(xiàn)出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。
