央行降息樓市出現(xiàn)回暖跡象 庫(kù)存壓力仍未緩和
發(fā)布時(shí)間：2014-12-01 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：央行11月21日降息后，各地
樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”。不僅
新房市場(chǎng)成交量回升，部分城市
二手房的成交也出現(xiàn)了井噴。
央行降息帶動(dòng)下樓市變化很明顯，尤其是
一線城市。德佑
地產(chǎn)市場(chǎng)研究部
數(shù)據(jù)顯示，降息后三天（11月22日~24日），上海市一手商品
住宅日均成交量為3.78萬(wàn)平方米，高于11月以來(lái)3.10萬(wàn)平方米的日均成交量，上漲21.9%。
降息拉動(dòng)
事實(shí)上，每一次央行降息都給樓市帶來(lái)了一陣回暖，媒體注意到，2008年和2012年的兩次降息和降低存款準(zhǔn)備金，都給樓市回暖提供了基礎(chǔ)。
“本次降息可能會(huì)促進(jìn)
房地產(chǎn)銷售并降低
開(kāi)發(fā)商的借款成本。”穆迪就在日前提供的報(bào)告中表示，普通住宅市場(chǎng)的
購(gòu)房者通常都依賴按揭
貸款，潛在買(mǎi)家對(duì)借款成本將下降的預(yù)期可能鼓勵(lì)他們購(gòu)房，因此降息將提升開(kāi)發(fā)商的銷售。穆迪因此認(rèn)為，此次降息與此前的央行9月30日放松住房按揭貸款之舉，應(yīng)會(huì)在今后幾個(gè)月拉動(dòng)住宅銷售，該公司受評(píng)開(kāi)發(fā)商的銷量可能更趨近于2014年全年目標(biāo)。
國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)也注意到了降息對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)。亞豪機(jī)構(gòu)通過(guò)梳理
北京最近兩次樓市反彈數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，北京近兩次樓市反彈均伴隨著降息決策，其中2008年9～12月史無(wú)前例地連續(xù)五次降息之后，自2009年3月開(kāi)始成交出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈，高峰期成交量相當(dāng)于降息前成交量的三倍，這輪反彈一直持續(xù)至2009年12月，周期為10個(gè)月，之后成交開(kāi)始回落，低迷態(tài)勢(shì)一直延續(xù)到2012年初，而自2012年中旬開(kāi)始，北京商品住宅成交量再次出現(xiàn)跳漲，時(shí)間也正與2012年6～7月連續(xù)兩次降息時(shí)間吻合，這輪成交反彈持續(xù)時(shí)間為9個(gè)月。
盡管降息往往伴隨樓市成交回溫，但亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，成交的反彈又不能完全歸功于降息的作用，樓市的強(qiáng)勢(shì)反彈還要依賴于救市“組合拳”，如2009年的一波超強(qiáng)勢(shì)反彈除了依賴于寬松的貨幣
政策之外，4萬(wàn)億元的積極財(cái)政政策更是起到了不可或缺的作用，另外直接針對(duì)樓市的新政包括首付降低、稅費(fèi)減免等，多重手段共同作用造就了2009年的成交輝煌；而2012年的回暖除依賴于貨幣政策的減壓外，市場(chǎng)
價(jià)格的自我調(diào)節(jié)也起到了至關(guān)重要的作用。
在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商中，萬(wàn)科、保利和旭輝等公司被穆迪認(rèn)為，將在此次降息中“受益更大”。原因有兩方面，一是這幾家開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品線上注重普通住宅，另一方面是由于這幾家公司的國(guó)內(nèi)銀行貸款在借款總額中占比較高。
不過(guò)，雖然短期狂歡出現(xiàn)，對(duì)后市的看法大家還是非常謹(jǐn)慎。
穆迪副總裁、高級(jí)分析師梁鎮(zhèn)邦指出：“降息將會(huì)減少國(guó)內(nèi)銀行貸款較高的開(kāi)發(fā)商的借款成本，其借款成本往往和央行的利率浮動(dòng)密切相關(guān)，但是，由于降息幅度溫和，我們預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況不會(huì)受到顯著影響。
剛出爐的一系列北京的庫(kù)存數(shù)字，似乎呼應(yīng)了穆迪的判斷，同時(shí)顯示了開(kāi)發(fā)商巨大的去化壓力。亞豪機(jī)構(gòu)提供給本報(bào)的該組數(shù)據(jù)顯示，截至11月27日，北京商品住宅庫(kù)存量高達(dá)85670套，相比2012年降息前夕，庫(kù)存總量相差無(wú)幾�？紤]到經(jīng)歷了長(zhǎng)期
限購(gòu)之后，目前北京需求基數(shù)低于此前，因此亞豪機(jī)構(gòu)認(rèn)為，眼下北京
商品房庫(kù)存消化難度相對(duì)更大。
對(duì)于未來(lái)北京
房?jī)r(jià)走勢(shì)，亞豪機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，短期內(nèi)北京商品住宅市場(chǎng)價(jià)格將處于平穩(wěn)階段，只有在“換量”成功之后，基于
土地成本的居高不下，北京房?jī)r(jià)可能將再次進(jìn)入上升周期。
上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《10月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，10月35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為28040萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.1%，同比增長(zhǎng)21.3%；CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月前三周十大重點(diǎn)城市周度供應(yīng)量都在300萬(wàn)平方米以上，已經(jīng)大大超過(guò)10月周度供應(yīng)水平，供應(yīng)量大增的同時(shí)，必然使得本就高企的庫(kù)存壓力進(jìn)一步突出，部分城市稍有改善的供大于求的市場(chǎng)基本面短期內(nèi)又回舊窠；中原數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，目前上海的庫(kù)存量超過(guò)1300萬(wàn)平方米。
就此，世邦魏理仕分析稱，基于高庫(kù)存和許多
房企的銷售指標(biāo)難以達(dá)到，在
房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇以前，開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)資金依然緊張。
銀河證券認(rèn)為，本次降息的出發(fā)點(diǎn)是降低無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，改善企業(yè)融資成本，與融十條相呼應(yīng)，并不是旨在直接刺激樓市。此次非對(duì)稱降息，銀行存貸利差空間進(jìn)一步被壓縮，對(duì)按揭貸打折
優(yōu)惠的動(dòng)力依然不足，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好也不會(huì)出現(xiàn)根本性的改善，加上庫(kù)存持續(xù)攀升，樓市中長(zhǎng)期依然面臨下行的壓力。
