10年　9、10兩月，是樓市傳統(tǒng)旺季，也是本輪調(diào)控的關鍵時期。

　　近日，本報依托人民網(wǎng)，開展“2010年網(wǎng)上萬人房價問卷大調(diào)查”，參與網(wǎng)友超過4.6萬人。

　　從今天起，本版以上述調(diào)查為基礎，推出“關鍵時期話調(diào)控”系列報道，盤點樓市動向，揭示調(diào)控重點。

　　① 房價滿意度調(diào)查

　　當前房價依然偏高

　　從調(diào)查樣本來看，九成多網(wǎng)友對現(xiàn)在房價不滿意，認為房價非常高。

　　“目前商品房價確實高得離譜，跟大多數(shù)人群的收入不配。住(房)，是每個人必須的。要還剛性需求人群一個實實在在的房價，這是政府應該做的事情。”網(wǎng)友金忠如是說。

　　那么，住房到底維持在一個什么價位，網(wǎng)友才能承受呢?據(jù)統(tǒng)計，愿意承受8000元以下的占75.2%，其中4000元以下占50.9%。而愿意承受8000—12000元的占15%，而12000元以上的僅有9.7%。

　　對于住房面積的選擇，近五成網(wǎng)友選擇90平方米以下，而期待住上91—130平方米的占45.5%。

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多網(wǎng)友還是非常向往居住在一線城市，占33.5%，而期望住在二線城市、三線城市、小縣城皆占兩成多，差別不大。

　　【點評】

　　這是一個非常有意思的調(diào)查，能夠比較全面地反映出當前我國城市居民住房需求的現(xiàn)狀特征和偏好。

　　如果能有更多的網(wǎng)友參與此次調(diào)研，就有可能利用這次調(diào)查數(shù)據(jù)對城市層面(而不是全國層面或某類城市層面)的住房問題進行具體分析，并得出更有價值的結(jié)論和政策建議。

　　總體上有超過90%的網(wǎng)友對現(xiàn)在房價不滿意是個非常重要的信息，說明我國城市居民購房支付能力與房價之間，確實存在比較大的差距，住房的可支付性較差，甚至在某些城市是極差。

　　當然，這也并不表明按照目前的房價，90%以上的家庭都買不起房子。因為衡量房價高還是不高，每位網(wǎng)友都是根據(jù)自己認定的標準去判斷的，沒有統(tǒng)一標準，而市場上的規(guī)律是，幾乎所有的買房者都希望房價盡可能的低，以減少購房支出。

　　② 房價預測值調(diào)查

　　短期房價仍然看漲

　　今年4月中旬，國務院出臺“新國十條”對樓市進行宏觀調(diào)控，截至目前，有近六成網(wǎng)友認為，房價還是小幅上漲的。從網(wǎng)友的反饋來看，樓市調(diào)控政策取得了階段性成果。#p#副標題#e#

　　那么，到今年年底，網(wǎng)友對房價走勢的預期會是怎樣的呢?

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，64%的網(wǎng)友認為房價有上漲壓力。

　　上漲理由排在前四位的，分別是“樓市調(diào)控政策執(zhí)行打折扣”(61.8%)、“開發(fā)商不差錢，死頂不降價”(58.4%)、“投資投機客將在樓市再次活躍”(56%)、“通脹預期上升，人們會偏向買房保值”(52.5%)。

　　既然預期房價有上漲壓力，那么他們會不會出手買房呢?

　　據(jù)統(tǒng)計，95%都不會在未來三個月里買房;根據(jù)經(jīng)濟實力，僅有三成網(wǎng)友表示期望買新建商品房，近兩成網(wǎng)友想買二手房，三成網(wǎng)友希望住經(jīng)濟適用房，位列保障房類型之首。

　　顯然，高昂的價格還是令大多數(shù)網(wǎng)友“望樓興嘆”。

　　網(wǎng)友的家庭月收入越高，越傾向于早日買房。隨著收入的增高，買房的傾向呈現(xiàn)經(jīng)濟適用房——二手房——新建商品房的趨勢。家庭月收入在6000元以下的，呈現(xiàn)出由一線城市向二、三線城市流動的趨勢，而家庭月收入在6000元以上的，則呈現(xiàn)相反的趨勢，收入越高，趨勢越明顯。

　　【點評】

　　在經(jīng)濟快速增長、城市化加速發(fā)展階段的大背景下，城市住房價格雖然存在短期波動，但從長期來看應該是一種上漲的趨勢。

　　這是被許多發(fā)達國家的發(fā)展歷程所驗證的一般規(guī)律，相信中國也不會脫離這個規(guī)律。

　　但對短期房價漲跌的預測，是非常困難的，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟學家通常不會對短期預測公開發(fā)表意見。

　　③ 調(diào)控滿意度調(diào)查

　　調(diào)控政策落實不力

　　“新國十條”調(diào)控以來，效果如何?超八成網(wǎng)友認為政策落實不力。

　　究其原因，網(wǎng)友選擇排在前三的分別為“地方政府在調(diào)控中沒有盡職盡責”(74%)、 “調(diào)控政策沒有完全落實，效力被市場消化”(68.4%)、“監(jiān)管機構(gòu)對違規(guī)開發(fā)商處罰不夠嚴厲”(66.6%)。

　　其中，網(wǎng)友對樓市調(diào)控的執(zhí)行落實、監(jiān)管處罰、房地產(chǎn)信息披露意見頗大。有86.2%的網(wǎng)友對調(diào)控政策的執(zhí)行表示不滿意，有88.8%的網(wǎng)友對樓市監(jiān)管表示不滿意，有86%的網(wǎng)友對房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表示不滿意。不過，可喜的是，國家統(tǒng)計局已經(jīng)開始針對房價統(tǒng)計方案的改革向社會公開征求意見。#p#副標題#e#

　　對于保障性住房建設的推進力度，有80.3%的網(wǎng)友表示不滿意。這說明，現(xiàn)有房地產(chǎn)政策存在缺陷，比如重短期政策調(diào)控，輕長期制度建設;重政策出臺，輕政策的執(zhí)行和協(xié)調(diào);缺乏長期的房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃;缺乏對地方政府執(zhí)行力的有效約束。

　　比較網(wǎng)友對地方調(diào)控與中央調(diào)控的滿意度，持有“不滿態(tài)度”的，前者要比后者多出19.3%。

　　【點評】

　　因為有超過90%的網(wǎng)友認為房價非常高，所以有70%的網(wǎng)友認為地方政府在樓市調(diào)控中沒有盡責，也就很自然了，因為中央政府調(diào)控樓市的目標很明確，這就是穩(wěn)定房價。

　　另外，網(wǎng)友對調(diào)控效果的不滿意更多地集中在地方政府層面和調(diào)控政策執(zhí)行層面，說明網(wǎng)友擁護中央的樓市調(diào)控政策和改善樓市調(diào)控的各種努力。

　　值得指出的是，雖然我國各城市住房市場的環(huán)境差異很大，但幾乎在所有的城市，地方政府都應該在增加住房供應，尤其是保障性住房供應上多下功夫。

　　在統(tǒng)一的大政策背景下，不同城市房價有升有降，是屬于正常的市場現(xiàn)象，因為各城市原有住房供需和價格的基礎不同。

　　④ 政策期望值調(diào)查

　　呼吁繼續(xù)調(diào)控樓市

　　那么，會不會進行二次調(diào)控呢?65.4%的網(wǎng)友預測會。

　　若中央對樓市進行二次調(diào)控，網(wǎng)友期望出臺哪些政策?呼聲最高的前四位，分別是“改革地方財稅體制，擺脫‘土地財政’”(69.7%)、“將落實樓市調(diào)控政策與政績掛鉤”(64.7%)、“出臺房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅”(52.1%)、“取消預售制”(51%)。#p#分頁標題#e#

　　但也有網(wǎng)友提出，我們從來不缺政策，能把現(xiàn)有政策落實到位，相信就能夠摁住房價的牛頭。

　　而網(wǎng)友楊淑芬則堅信中央會有辦法、有能力、更有決心解決房價問題。底層的廣大老百姓會得到實惠的。

　　雖然就目前而言，中央對樓市進行二次調(diào)控，只是存在可能，但是近七成網(wǎng)友的預測足以表達他們對現(xiàn)行調(diào)控政策執(zhí)行不力的失望。

　　【點評】

　　原則上來說，我贊成首先把現(xiàn)有的調(diào)控政策落到實處，尤其是住房消費信貸政策、稅收政策、普通住房建設用地供應政策和基本住房保障政策的落實，暫時不要急于出臺新的政策。

　　針對目前部分城市出現(xiàn)的，在高價位上仍然出現(xiàn)供不應求的情況，可以嘗試進一步收緊住房消費信貸政策，作為對原有住房消費信貸政策的深化(而不是新政)。

　　網(wǎng)友對潛在的可選擇的調(diào)控政策的期待，我挺理解。

　　在這些備選政策中，除了不能讓“市長”為“市場”負責外，其他幾個方面的備選政策，如擺脫“土地財政”等，都是我國房地產(chǎn)市場長期制度建設中要解決的深層次矛盾，但把這些辦法拿出來解決當前的問題，除了短期內(nèi)可以影響人們的預期之外，對短期內(nèi)的市場供求關系難以產(chǎn)生實質(zhì)改善。而且如果操之過急、逞一時之快，還有可能會引發(fā)新的問題。