樓市緊箍咒僅剩銀行信貸 未來樓市有望逐漸回暖
發(fā)布時間：2014-09-25 來源：0352房網(wǎng) 編輯：CICI
摘要：若
市場不能在短期內(nèi)好轉(zhuǎn)，地方政府的“救市”力度或繼續(xù)加大，眼下對市場能產(chǎn)生較大影響的當(dāng)屬信貸
政策，若信貸松綁，無疑會刺激房
地產(chǎn)市場成交好轉(zhuǎn)。長期看，定向松綁可能成為大方向。
“緊箍咒”僅剩信貸
“大部分城市都已松綁
限購，但效果并不明顯，要想真正刺激市場，最終還得靠信貸杠桿刺激。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，近期有關(guān)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的傳聞之所以備受關(guān)注，原因正在于此。
分析人士指出，從市場表現(xiàn)來看，信貸門檻提高，以及“限購令”的出臺，對于抑制市場過熱、擠出
投資投機(jī)需求而言，無疑有明顯作用。這也是上述“一攬子”政策中，對調(diào)節(jié)市場最有效的兩條措施。
盡管地方“救市”措施不斷，但效果似乎并不明顯。中原地產(chǎn)的
數(shù)據(jù)顯示，2014年前8月，
全國54個主要城市合計總簽約
商品房152萬套，同比下降23.2%。張大偉指出，松綁限購效果有限，在當(dāng)前剛需釋放困難的情況下，信貸政策是最能影響市場的措施。
他還表示，
房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的高速增長之后，當(dāng)前市場的供需關(guān)系已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。在這種情況下，
調(diào)控政策勢必要逐漸“做減法”。此前一些城市的做法表明，在普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)支持等方面，政策均已出現(xiàn)大幅松動。在“新國八條”涵蓋的一攬子政策中，僅剩信貸政策尚未調(diào)整。
來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來，全國商品房
庫存連續(xù)29個月保持上漲。最近兩年多來，全國商品房整體庫存比低點(diǎn)時上漲86.4%，近乎翻倍。
“救市”向縱深演繹
從地方政府的表態(tài)來看，信貸政策的調(diào)整已現(xiàn)端倪。9月15日，湖北省城鄉(xiāng)
建設(shè)廳發(fā)布通知，促進(jìn)全省
房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其中強(qiáng)調(diào)，居民家庭
貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。由于通知包含六大條款，共二十條細(xì)則，因此也被稱為“鄂六條”。
在此之前，福建和湖南已先后出臺“閩八條”和“湘五條”，四川也出臺一系列松綁調(diào)控的措施。上述地區(qū)均對信貸政策有著或明或暗的調(diào)整或表態(tài)。
張大偉認(rèn)為，地方政府并無對銀行的管理權(quán)限，類似湖北省對于“首套房利率七折”的要求，大型銀行的執(zhí)行力度存疑。但各地政府依然發(fā)布上述文件，主要作用是給市場信心，增加市場
購房者救市預(yù)期。
張大偉認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)增速放緩、
土地財政降溫的情況下，房地產(chǎn)是地方政府能夠想到的最容易刺激經(jīng)濟(jì)的辦法。從目前各地房地產(chǎn)的降溫情況看，預(yù)計還會有多個省份發(fā)布相關(guān)文件，目的是提振房地產(chǎn)市場。
各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前
樓市信心正處于低點(diǎn)，并對宏觀經(jīng)濟(jì)增速產(chǎn)生拖累。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年8月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.79，比上月回落0.03點(diǎn)，為近20個月以來的最低值。同時，房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)多月下滑，并低于固定資產(chǎn)投資增速。中原地產(chǎn)統(tǒng)計也顯示，今年前9月，全國20大標(biāo)桿
房企合計拿地金額僅為1932億元，同比減少1766億元，降幅高達(dá)48%。
“金九”夢碎“銀十”可期?
從銷售數(shù)據(jù)上看，各項(xiàng)政策的放松，似乎并沒有激活傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，9月前21天，全國54個主要城市合計
住宅簽約131947套，環(huán)比8月同期基本持平。
其中，在
一線城市，
北京地區(qū)自住房簽約減少，實(shí)際簽約的純商品房數(shù)量則與同期基本保持平穩(wěn)。二線城市的成交量不漲反降，從6月開始限購松綁的刺激作用逐漸減弱。三線城市成交有所上漲，大部分城市都有以價換量的項(xiàng)目出現(xiàn)。
張大偉認(rèn)為，從當(dāng)前的市場表現(xiàn)來看，除非信貸政策出現(xiàn)大幅松綁，否則雖然9月總體成交量有望小幅回升，但傳統(tǒng)的“金九”愿景恐將落空。
對于10月的市場，因存在多項(xiàng)利好仍值得期待。鏈家地產(chǎn)指出，信貸政策持續(xù)收緊是當(dāng)前抑制需求的關(guān)鍵因素。此次市場傳聞信貸政策松動如果得到證實(shí)，將具備全國層面刺激樓市的意味。如果再結(jié)合此前央行向五大行釋放5000億元流動性的消息，會使得信貸政策全面松動的信號更具有可信性。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，如果傳聞中的“認(rèn)房不認(rèn)貸”和“首套房85折利率”最終證實(shí)，則會刺激無房無貸的首套房需求以及先賣后換的置換型需求，這部分需求有可能大規(guī)模入市。
