蘇鑫：房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該拋棄怨婦心理 關(guān)注微觀層面
發(fā)布時(shí)間：2014-09-19 來源：0352房網(wǎng) 編輯：CICI
摘要：我連續(xù)四次參加了博鰲
房地產(chǎn)論壇，期間經(jīng)歷了兩次行業(yè)波動(dòng)。一次是2011年，另一次是2014年。
觀點(diǎn)地產(chǎn)博鰲論壇是公認(rèn)的行業(yè)Party，大家都很放松，想說什么就說什么。
市場(chǎng)大好時(shí)，專家會(huì)大唱行業(yè)贊歌；市場(chǎng)跌下來了，專家會(huì)抱怨行業(yè)受到了不公正待遇。講
政策不好，說
銀行不對(duì)，懊惱之氣頗似怨婦，會(huì)場(chǎng)上怨氣沖天。
在我們抱怨的時(shí)候，是否應(yīng)該反思：房地產(chǎn)還是一個(gè)不成熟的行業(yè)，我們還不能全行業(yè)解決房屋的漏雨問題；房地產(chǎn)還是一個(gè)嚴(yán)重依賴資源的行業(yè)，網(wǎng)上公布的
數(shù)據(jù)顯示官員腐敗案中超90%與地產(chǎn)相關(guān)；房地產(chǎn)還是一個(gè)生產(chǎn)嚴(yán)重過剩的產(chǎn)業(yè)，未來3至5年期間房地產(chǎn)商將由3萬家銳減到1萬家。即便是近期，這種整合的趨勢(shì)也日漸清晰，清科發(fā)布的報(bào)告顯示，2014年第一季度中國并購市場(chǎng)共完
成交易359起，同比大增71%。從并購金額上來看，房地產(chǎn)依然遙遙領(lǐng)先其他行業(yè)，以55.49億美元交易額的成績(jī)排名第一，占比達(dá)23.9%。
我們?yōu)槭裁床蝗シ此寄�？因�(yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了20年的大牛市，我們賺錢了，自以為是企業(yè)的能力強(qiáng)；規(guī)�？焖侔l(fā)展了以為是個(gè)人的成功。但2008年如果沒有4萬億的強(qiáng)心針會(huì)怎樣呢？這個(gè)行業(yè)就會(huì)一片哀嚎，會(huì)死掉成千上萬家企業(yè)。也正是因?yàn)樾袠I(yè)一直處在上升期，我們活得太好了，養(yǎng)成了盲目自信的習(xí)性，而不去反省。
房地產(chǎn)行業(yè)雖然也出現(xiàn)了萬科觸網(wǎng)、彩生活上市等創(chuàng)新，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。面對(duì)此次大U型的行業(yè)
調(diào)整，我們應(yīng)該少關(guān)注宏觀，而要在企業(yè)微觀下工夫；我們應(yīng)該拋棄怨婦心理，向三好學(xué)生學(xué)習(xí)，成為有朝氣、能創(chuàng)新的年輕人。那么，具體如何操作呢？在此我分享兩點(diǎn)看法：
第一、輕資產(chǎn)將成為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要方向之一。從保利、萬科以及萬通的轉(zhuǎn)型實(shí)踐來看，均體現(xiàn)了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的嘗試。同時(shí)，結(jié)合國外成熟地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展路徑，如凱德和鐵獅門，收益主要來源于管理費(fèi)以及金融杠桿的紅利，即對(duì)當(dāng)前高周轉(zhuǎn)模式的本質(zhì)性轉(zhuǎn)型。尤其是凱德模式，從獲取項(xiàng)目的先端開始，到物業(yè)建成之后的培育期，以及后期的資本市場(chǎng)退出，不同階段匹配不同屬性的資金。
第二、提升在細(xì)分市場(chǎng)的專業(yè)性和創(chuàng)新型。對(duì)于大的
投資策略，我們奉行“慢行”、“觀察”和“聚焦”。對(duì)于高和而言，我們依然聚焦于一線
城市的商辦物業(yè)這一細(xì)分市場(chǎng)，一方面強(qiáng)化高和原有對(duì)寫字樓價(jià)值增值的能力，尤其是“類持有模式”，這將是我們近期的重中之重，以價(jià)值增值為核心，通過非核心資產(chǎn)的出售以及核心資產(chǎn)的持有來平衡現(xiàn)金流，最終實(shí)現(xiàn)“一體兩翼”的架構(gòu)。同時(shí)，積極探索有增值潛力的其他機(jī)會(huì)，如社區(qū)商業(yè)，尤其是通過互聯(lián)網(wǎng)思維來實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值。此外，從房地產(chǎn)行業(yè)整體大的背景而言，我們認(rèn)為“棚戶區(qū)改造”、“新型城鎮(zhèn)化”以及“京津冀一體化”值得重點(diǎn)期待。
