樓市庫存兩年多持續(xù)上漲 剛需的去庫存作用被夸大
發(fā)布時(shí)間：2014-09-16 來源：0352房網(wǎng) 編輯：CICI
摘要：9月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2014年1-8月份
全國(guó)房
地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”
數(shù)據(jù)。其中，截至8月末，
商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米。若按照2014年前8月的銷售速度，去化周期為10個(gè)月左右。
這一數(shù)據(jù)看似平淡無奇，但對(duì)比歷史數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，自2012年4月以來，上述指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)29個(gè)月保持上漲。其中，與低點(diǎn)時(shí)相比，最近兩年多來，全國(guó)商品房待售面積增幅達(dá)到86.4%。
分析人士指出，
庫存數(shù)據(jù)的增加，主要原因在于過去多年來，全國(guó)
房地產(chǎn)投資、
土地出讓面積、房屋竣工面積保持高速增長(zhǎng)，使得
市場(chǎng)的新增供應(yīng)大幅增加。相比之下，市場(chǎng)消化庫存的速度慢于供應(yīng)增加的速度。2014年以來，隨著
房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，投資熱情有所減退。但在多年來的投資慣性作用下，庫存持續(xù)增長(zhǎng)。
按照正常的邏輯，在一個(gè)城市中，庫存規(guī)模維持在8-12個(gè)月的去化周期，屬于正常水平。但在銷售低迷的當(dāng)下，很多熱點(diǎn)城市的去化周期遠(yuǎn)高于上述警戒線。
根據(jù)上海某房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)，截至8月底，全國(guó)35個(gè)城市新建商品
住宅庫存總量為26931萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%，同比增長(zhǎng)22.6%。庫存再攀新高，依然面臨“壓力山大”的窘境。35個(gè)城市
新房去化周期為17.5個(gè)月。
數(shù)據(jù)背后的真相
庫存數(shù)據(jù)的增加，昭示市場(chǎng)供需關(guān)系反轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)。但在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的背后，真實(shí)情況可能更為嚴(yán)峻。
據(jù)悉，在對(duì)庫存的統(tǒng)計(jì)中，并未將保障房納入其中。一位接近
住建部的專家指出，不少城市的保障房
建設(shè)規(guī)模較大，但由于未能較好對(duì)接需求，導(dǎo)致難以消化。該專家表示，若將一些地區(qū)兩限房、經(jīng)適房等帶有商品房性質(zhì)的房屋計(jì)算在內(nèi)，
樓市的庫存數(shù)據(jù)還會(huì)增加。
與此同時(shí)，游離在
政策法規(guī)之外的“小產(chǎn)權(quán)房”，規(guī)模龐大難以估算，而且并不在官方的統(tǒng)計(jì)口徑中。若將這部分房屋計(jì)算在內(nèi)，則市場(chǎng)的真實(shí)庫存更為龐大。
在江蘇、浙江等省份公布的2013年度建筑業(yè)數(shù)據(jù)中，住宅竣工面積龐大，幾乎相當(dāng)于同期全國(guó)住宅竣工量的一半。這也說明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)庫存，或許遠(yuǎn)超于外界預(yù)期。
指望不上的剛需
“整體市場(chǎng)供大于求的形勢(shì)已經(jīng)確立。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，過去兩三年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系發(fā)生徹底逆轉(zhuǎn)。多地出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”表明，“去庫存”將成為很多地方的難題。
今年5-6月，住建部部長(zhǎng)陳政高曾赴中西部多個(gè)省份調(diào)研并座談，其在座談中曾對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)做出“供大于求”的定性。7月11日，陳政高召開了其上任后的第一場(chǎng)全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)，再次提出“千方百計(jì)消化庫存”的要求。
但經(jīng)過快速擴(kuò)張的“黃金時(shí)代”，對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，去庫存并非易事。張大偉指出，主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長(zhǎng)空間有限。其中，部分二三線城市增長(zhǎng)過快，需求已被透支。
張大偉指出，
一線城市供不應(yīng)求的基本面沒有改變，但由于
房?jī)r(jià)基數(shù)較高，一定程度上背離了市場(chǎng)購(gòu)買力，因此去化速度不快；而在二三線城市以及不少四線城市，供大于求的形勢(shì)明顯，不僅成交量難以回升，房?jī)r(jià)也停滯不前。
中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，9月前14天，全國(guó)54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約83349套，環(huán)比8月同期基本持平。其中，二線城市的利好政策被消化后，成交量不漲反降。傳統(tǒng)的“金九”成色明顯不足。
張大偉表示，雖然樓市及信貸政策均有松動(dòng)趨勢(shì)，但顯然力度和速度均受到控制。漸進(jìn)式的放松對(duì)市場(chǎng)心理的恢復(fù)效果也是有限的，市場(chǎng)復(fù)蘇所持續(xù)的時(shí)間也依賴后繼信貸的支持。他強(qiáng)調(diào)，除非出現(xiàn)信貸政策的實(shí)質(zhì)性放松，或類似“四萬億”的投資政策出臺(tái)，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)難以真正復(fù)蘇。
專家認(rèn)為，盡管從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，城鎮(zhèn)化將釋放一部分需求，但就當(dāng)前城市資源分配不均、產(chǎn)業(yè)支撐不足、城鎮(zhèn)化配套改革措施未出的現(xiàn)狀而言，剛需在很大程度上是被夸大的，短期內(nèi)難以大規(guī)模釋放。
