4月30日，深圳某品牌開發(fā)商旗下樓盤因降價銷售了上千套;5月3日，有媒體稱全國多地樓市回暖，深圳上月住宅均價環(huán)比漲幅最大……于是不少人認(rèn)為深圳樓市“繁榮”再現(xiàn)。事實(shí)果真如此?昨天，記者實(shí)地探訪了多個樓盤銷售處，采訪了多位業(yè)內(nèi)資深研究人士，才發(fā)現(xiàn)原來只是“回暖”假象，深圳樓市仍籠罩在濃濃的觀望氣氛中。

　　現(xiàn)象：

　　降價盤一天賣了上千套

　　4月30日，某品牌地產(chǎn)的兩個項(xiàng)目在深圳率先進(jìn)行降價促銷，據(jù)稱銷售均價在降價后相當(dāng)于打了八折，每平方米才9000多元，比周邊樓盤低了約2000元。消息一經(jīng)公布，便引發(fā)上千人排隊(duì)登記選房，開盤日現(xiàn)場遭遇千人搶房，場面火爆。該地產(chǎn)表示，到場客戶近5000人，截至當(dāng)日下午2時，所有房源都被搶購一空，銷售上千套。

　　不過，記者在采訪中了解到，該地產(chǎn)的降價有兩個原因：一是政策的壓力，相關(guān)部門的“限價令”使其只能被動降價;二是這兩個項(xiàng)目面臨著巨大的競爭壓力——同區(qū)已取得預(yù)售許可證的樓盤超過10個，可售一手房在一萬套以上，為了銷售業(yè)績需主動降價。

　　多地樓市呈現(xiàn)“回暖”勢頭

　　前天，某媒體報道，中國指數(shù)研究院5月3日發(fā)布“百城價格指數(shù)”，4月份全國100個城市的住宅平均價格環(huán)比上漲了0.4%，天津、北京住宅價格環(huán)比分別下降0.35%和0.14%;其他8個城市的價格則呈現(xiàn)環(huán)比上漲，漲幅皆在1%以內(nèi);深圳漲幅最大，環(huán)比上漲0.57%。

　　該報道指出，受國家密集出臺“限購”、“限貸”等一系列調(diào)控政策影響，全國各地樓市一度表現(xiàn)低迷。但近日全國多地區(qū)樓市開始呈現(xiàn)回暖勢頭。“五一”小長假期間，有部分開發(fā)商為試探市場對價格小幅松動，多個樓盤涌現(xiàn)搶購風(fēng)潮。

　　正是因?yàn)樯鲜銮闆r，市場上有一部分聲音認(rèn)為，深圳樓市也開始回暖，“繁榮”再現(xiàn)，新房成交量將逐漸上升。

　　調(diào)查：

　　深圳樓市“回暖”只是假象

　　世聯(lián)地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]研究部總監(jiān)王海斌在接受本報記者采訪時說，市場是否“回暖”到售樓部就可以了解真相。近日，記者先后到福田、南山、寶安、龍崗的在售樓盤銷售中心踩點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)大部分都是門可羅雀，銷售冷清。

　　記者首先來到前文所說的龍崗降價開發(fā)商項(xiàng)目周邊樓盤，發(fā)現(xiàn)盡管多個樓盤的價格或多或少都有下降，但消費(fèi)者仍不買賬，售樓處的市民依然較少。

　　在寶安的某新盤銷售中心，記者看到，雖是上午11時多，但大廳內(nèi)很安靜，只有一兩個看樓者。過了一會，忽然來了20多個參觀者，有老人、小孩，也有青壯年，還有領(lǐng)隊(duì)。經(jīng)過仔細(xì)觀察，記者才發(fā)現(xiàn)是某網(wǎng)絡(luò)組織的看樓團(tuán)，這些人的到來使安靜的銷售大廳頓時熱鬧起來。

　　但是，看樓團(tuán)員除了坐下來又吃又喝外，對正在銷售的新盤一點(diǎn)都不感興趣。十余分鐘后，這批人坐車離開了，銷售大廳又恢復(fù)了安靜。

　　在記者到過的銷售中心，都有一個共同點(diǎn)：銷售人員態(tài)度比較好、有問必答，他們?nèi)藬?shù)比看樓市民多，多數(shù)時候都非常安靜。根據(jù)王海斌的觀點(diǎn)推論，上述情況表明，深圳樓市并沒有“回暖”。

　　4月成交量環(huán)比大幅下降

　　市規(guī)劃國土委網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的4月份，全市一手住房成交套數(shù)、總面積分別為1879套、16.13萬平方米，比3月份的2666套、22.82萬平方米下降29.5%和29.3%;均價為20295元/平方米，比3月的19424元/平方米輕微上升4.29%。

　　記者發(fā)現(xiàn)，去年4月份的我市一手住宅總面積和均價分別為29.12萬平方米和20567元/平方米，與今年相比兩者分別下降了44.61%、1.32%。

　　從上述數(shù)據(jù)可以看出，在國家和地方政府政策的持續(xù)影響下，消費(fèi)者仍然在觀望。#p#副標(biāo)題#e#

　　分析：

　　樓市政策影響逐漸顯現(xiàn)

　　根據(jù)近日公布的2011年4月中原(深圳)領(lǐng)先指數(shù)顯示，全市六區(qū)188個樣本[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]樓盤成交均價為19728元/平方米，環(huán)比上漲了0.62%，同比上漲了3.35%。

　　深圳中原地產(chǎn)市場部負(fù)責(zé)人表示，雖然4月二手房的成交均價較3月上漲，但環(huán)比及同比上漲的幅度均減小，政策的影響逐漸顯現(xiàn)。其主要原因有：4月市場受政策影響較大，連續(xù)的加息及提高存款準(zhǔn)備金率，進(jìn)一步表明，政府在政策執(zhí)行力度上有所加強(qiáng);出于信貸的壓力，絕大部分投機(jī)投資者被擠出市場;部分原本打算出手的購房者，重新陷入觀望;而業(yè)主也因?yàn)橹匦沦彿康某杀驹龃�，也加大了惜售的可能性。成交價格則主要是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性影響，大戶型成交較多，拉高了全市的均價。

　　開發(fā)商不得不降價銷售

　　當(dāng)前，市場有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，深圳可售房源不多，所以住房價格高居不下，觀望中的剛需是挺不住的。但是，有關(guān)資料顯示，5月份全市預(yù)計將有20個項(xiàng)目開盤或者加推。其中龍崗5個項(xiàng)目，寶安7個項(xiàng)目，南山4個項(xiàng)目，羅湖1個項(xiàng)目，福田1個，鹽田2個。

　　市規(guī)劃國土委網(wǎng)站信息表明，截至5月5日，深圳可售一手住宅達(dá)21337套、總面積2066880平方米，其中龍崗、寶安、南山三區(qū)分別以10865套、4782套、2816套居前三位。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果本月上述20個項(xiàng)目如期開盤或加推的話，再加上存量房源，屆時全市的一手可售住宅將達(dá)到3萬套，開發(fā)商的壓力會非常大。在市場繼續(xù)觀望及調(diào)控政策不斷出臺的情況下，開發(fā)商不得不降價銷售了。

　　觀點(diǎn)：

　　調(diào)控對市場產(chǎn)生明顯影響

　　根據(jù)近日各大上市房企公布的數(shù)據(jù)，絕大部分4月份的銷售比3月份下跌。據(jù)統(tǒng)計，截至2011年一季度，滬深兩市136家地產(chǎn)上市公司的存貨金額高達(dá)9865.14億元，與2010年同期的7041.46億元相比，增長幅度超過了40%;環(huán)比2010年報顯示的合計數(shù)據(jù)，也增長了9.07%。

　　萬科[簡介 最新動態(tài)]企業(yè)股份有限公司日前公布的4月銷售和新增項(xiàng)目情況顯示，與前3個月相比，4月份萬科銷售增幅有所收窄。萬科董事會秘書譚華杰表示，隨著調(diào)控政策的效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，近期各主要城市的成交速度持續(xù)放緩，萬科的銷售情況雖較市場整體樂觀，但仍不可避免地受到整體市場氛圍變化的影響;另一方面，萬科4月份新盤上市不多也是一個原因。

　　“調(diào)控對市場產(chǎn)生了明顯影響，成交速度普遍放緩，隨著新增供應(yīng)的不斷上市，行業(yè)的存貨壓力將進(jìn)一步上升，萬科會繼續(xù)堅(jiān)持快速銷售的策略。”譚華杰介紹。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　地產(chǎn)研究人士庖丁認(rèn)為，在樓市調(diào)控進(jìn)一步收緊政策下，開發(fā)商迫于存貨、市場和資金壓力而降價促銷，目前看來成為順理成章的選擇。

　　降價預(yù)期或致觀望持續(xù)

　　地產(chǎn)研究人士老揭指出，“五一”剛過，關(guān)于樓市回暖之聲再度被人為放大。比如有媒體未經(jīng)深入調(diào)查，僅憑自己的肉眼和房地產(chǎn)商提供的數(shù)據(jù)，就敢撰文指出深圳某樓盤有4000多人到場，一千余套房源被搶購一空;某地300多套別墅，遭千人搶購，有如賣白菜似的。而實(shí)際上的銷售量并非媒體所言。

　　老揭認(rèn)為，某樓盤降價銷售已消化一部分剛需族，其他樓盤的減價仿效則會形成下一輪的觀望氛圍，主要是部分購房者會認(rèn)為短期內(nèi)房價有如多米諾骨牌倒下，這對后市其他樓盤的銷售帶來更大的壓力。下半年銷售狀況將會一直持續(xù)低迷，各區(qū)域的房價將會跟據(jù)區(qū)域樓盤存量的多少，而呈現(xiàn)出不同的價格變化，有些區(qū)域的減價會大些，有些區(qū)域會持平。

　　王海斌認(rèn)為，目前這個時期房價顯得比較敏感，如果有開發(fā)商主動調(diào)整價格，很可能引發(fā)一次市場短調(diào)。此外，在眾多政策下，市場預(yù)期會不斷走低，加上目前部分開發(fā)商資金確實(shí)很緊，導(dǎo)致市場整體下行壓力較大。