中國樓市下階段將如何演繹 一線城市是否也救市
發(fā)布時間：2014-08-26 來源：0352房網(wǎng) 編輯：楊曉敏
摘要：近日一份關于上海放松限貸的文件《住房金融業(yè)務部業(yè)務通知單》曝光，內(nèi)容包含首套房最低利率降至8折等。雖然暫時未經(jīng)確認，但關于一線城市是否也會救市的話題再次引發(fā)關注。7月底北京市政府也發(fā)文稱，“北京東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi)，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目；禁止新建容積率小于1.0（含）的住宅項目。”
與此同時，各個地方政府陸續(xù)宣布取消或者放松
限購政策。當北京“限建”遇上地方松綁“限購”，下階段的中國
樓市將會如何演繹？這應該是我們關注的重點。
首先，我們不妨對已經(jīng)放松限購的城市進行簡單分類：第一類是官方已發(fā)文明確表態(tài)，包含杭州、呼和浩特、西安和南寧等省會城市；第二類是官方認可放松限購，包含�？凇�、無錫和蘇州；第三類是官方否認或者未表態(tài)，但實際執(zhí)行已放松，包含長春、天津、成都、昆明、廈門、福州、武漢、南昌等。截止到目前，
全國限購政策調(diào)整城市增至30多個，2010年以來執(zhí)行限購的47個城市大部分已經(jīng)改變。
從放松政策的方向來看，主要包括三大類：第一類，放寬信貸。如重慶推出建筑面積在90平米以下的
貸款首付比例不低于20%。蕪湖允許二套房申請貼息貸款；第二類，落戶政策。如蕪湖將
購房落戶門檻由70平米降低至60平米；第三類，契稅的
優(yōu)惠。如河北規(guī)定個人購買90平米以下普通住宅，契稅減按1%征收。不難發(fā)現(xiàn)，這些城市主要從
市場的需求端著手，通過各種方式增加需求，消化
庫存。
是否取消限購市場就會有實質(zhì)性回暖呢？估計不盡然。溫州、南寧放松限購之后，成交量短期之內(nèi)確實明顯上漲，但一個月之后市場又恢復到調(diào)整前的格局。換言之，對于二三線城市的階段性供應過剩，即便放松限購也不能從根本上逆轉(zhuǎn)庫存高企、供求失衡的局面，更多的是需要市場自身來調(diào)解。
其次，對于北京的“限建”政策，某種意義而言也是一種控制供應、穩(wěn)定市場的方式，只不過是從供給端想辦法而已。在全國市場普遍上漲時，北京等一線城市的去化能力和抗跌優(yōu)勢不明顯。一旦大潮退去，誰在裸泳便一目了然。業(yè)界流行一句話，在一個城市中開發(fā)房
地產(chǎn)，當你拿地時很舒服，賣房子時恐怕很艱難；當你拿地時很痛苦，賣房子時則會舒服很多。
對于一線城市，尤其是人口大量流入的中心城市，即便不放松限購，市場的需求仍然很強勁。按照中指
數(shù)據(jù)，6月份北京商品住宅市場成交
均價為26232元/㎡，環(huán)比上漲7.9%，同比上漲14.38%。6月份北京商業(yè)市場共成交15.24萬㎡，環(huán)比增長了63.87%，同比上漲了96.14%；成交均價為17910元/㎡，環(huán)比上漲了6.39%。成交回暖的核心原因是市場內(nèi)在的需求旺盛以及觀望情緒的消化。
很大程度上，市場的觀望情緒并非源于北京，而是從部分供應量巨大的二三線城市吹來的。在市場普遍下滑的輿論氛圍中，購房人往往會選擇性地關注負面消息，而忽視市場中客觀存在的利好因素。而這段低迷期又恰恰是
投資物業(yè)的最佳窗口期。對于北京等一線大城市的購房者，如果過多關注二三線城市的負面消息，則可能會再次踏空而又一次成為
房價上漲的犧牲品。
對于下半年的市場，我們的判斷是會明顯好于上半年。其實這種反彈從6月份已經(jīng)出現(xiàn)。按照中指數(shù)據(jù)，1-6月份全國
商品房銷售面積從1-5月份的36069.6萬㎡，直接跳漲至48365.23萬㎡，環(huán)比大幅上升34%。成交面積往往是先行指標，它反映市場的活躍度，比
價格更能說明問題。
北京基于限購政策，除了
二手房交易的回暖，不限購的公寓產(chǎn)品也受到市場的追捧。許多人在北京購置物業(yè)，購買的不僅是物業(yè)本身，而是這個城市所擁有的公用配套服務，甚至是個人財富的圖騰。全國最好的教育資源、醫(yī)療資源、金融資源等都高度聚集在這座城市，所以定價邏輯就格外復雜。
總體而言，下半年的
房地產(chǎn)市場預計會明顯回暖。但各個城市會表現(xiàn)不一，供應量巨大的二三線城市即便放寬政策，市場回暖也有限；北京等一線城市，基于其獨特的吸金效應，回暖會更加顯著。就政策而言，未來的房地產(chǎn)
調(diào)控肯定會更加精細化和市場化，而不是一刀切。
