一線城市房企主動下調(diào)房價 房地產(chǎn)進入新常態(tài)
發(fā)布時間：2014-08-21 來源：0352房網(wǎng) 編輯：楊曉敏
摘要：8月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了7月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在上海、廣州、深圳先后步入下跌通道后，7月份，四大一線城市中房價惟一還在堅挺的北京也終于撐不住了，出現(xiàn)了環(huán)比下跌的態(tài)勢，這也是北京房價自2012年6月以來首現(xiàn)下跌。
“一線城市房價出現(xiàn)下調(diào)的主要原因在于
房企的主動降價。”國研中心一位負責人表示，“在
開發(fā)商看來，一線城市如果愿意以價換量，真實的需求是存在的。”
在國家統(tǒng)計局發(fā)出“北上廣深四大一線城市房價首現(xiàn)環(huán)比全面下跌”的官方數(shù)據(jù)之后，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，國內(nèi)
房地產(chǎn)市場的降價態(tài)勢恐將進一步持續(xù)，
樓市正被迫進入“新常態(tài)”。
“明降20%”的意義
8月16日，北京東亞新華地產(chǎn)突然宣布，旗下東亞·印象臺湖項目大幅下調(diào)價格，成為樓市低迷以來，北京首個明確宣布直降的
樓盤。此次，東亞·印象臺湖項目共推出辦公、住宅各50套房源特價銷售，其中辦公類房源14900元/平方米起售，住宅類房源18900元/平方米起售，相比今年4月7日該項目二期推出的21000元/平方米和23300元/平方米，售價分別下降了6100元/平方米和4400元/平方米，降價幅度在20%左右。
“我們預測今年下半年北京的
房地產(chǎn)市場不會有太大的變化，仍然是以價換量為主。”東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬表示，這主要是基于對樓市
政策和同行業(yè)對手的觀察。
但一位目前在北京也有項目在售的開發(fā)商則稱：“對于開發(fā)商而言，明降20%和暗降20%的意義是完全不同的，這預示了開發(fā)商對市場進入下行通道的態(tài)度和判斷。尤其是這一項目降價后的效果是很明顯的，下半年將有更多的開發(fā)商采取這種直降的方式入市。”
除北京之外，同為一線城市的深圳，新
開盤項目也放低了“身段”，開始低價入市。8月16日，華業(yè)·玫瑰四季開盤，主流
戶型均價在22000元-24000元/平方米。
國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)則更能說明問題：7月份，北京、上海、廣州、深圳四個城市的
新房價格環(huán)比分別下跌了1.3%、1.4%、1.3%和0.6%；
二手房價格環(huán)比跌幅則分別為0.8%、0.9%、1.1%和0.6%。
“北京取消
限購的幾率不大，因為取消限購帶來的影響太大；目前一些房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈并不充裕，需要走量來回收資金。”賈玉鵬認為，既然遲早要降，開發(fā)商不如將價格
調(diào)整到位，較早地獲得市場的認可，搶占客源。
明降或轉(zhuǎn)為暗降
與北上廣深出現(xiàn)的樓盤降價相對應的是，一線城市不斷走高的
庫存量。
“目前四個一線城市房價指數(shù)均出現(xiàn)環(huán)比下跌，這和整個庫存壓力較大有關(guān)。”上海易居研究院研究員嚴躍進認為，目前一線城市還沒有公開救市的做法，限購、限貸政策仍比較緊，同時
購房者也在觀望，進而導致庫存積壓，這反過來倒逼房企降價。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年7月份，一線城市新建商品住宅庫存量為3402萬平方米，環(huán)比增長4.4%，同比增長27.5%。這意味著繼6月份庫存量創(chuàng)新高后，7月一線城市庫存繼續(xù)攀升。
具體而言，2014年7月份，北京、上海、廣州和深圳4個城市新建商品住宅庫存量分別為1024萬平方米、1158萬平方米、857萬平方米和362萬平方米，環(huán)比增幅分別為4.5%、4.1%、2.0%和11.2%，同比增幅分別為28.5%、20.5%、33.9%和33.9%。
從庫存和銷售量之比（簡稱“存銷比”）情況來看，2014年7月份，北京、上海、廣州和深圳4個城市新建商品住宅存銷比分別為18.9個月、17.2個月、14.1個月和14.7個月。而在2013年年末，上述4個城市的存銷比分別為7.6個月、8.7個月、9.0個月和11.9個月。
“顯然，2014年一線城市樓市消化庫存變得較為艱難，尤其是北京，存銷比反彈力度較大，由去年庫存壓力最小逆轉(zhuǎn)成為今年庫存壓力最大的一線城市。”嚴躍進分析認為。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士對此并不贊同。對于未來房價的判斷，賈玉鵬認為，如果政策不發(fā)生大的變動，單純以市場情況分析，隨著以價換量的持續(xù)，到明年一二季度，購房者會普遍接受和認可當時的房價，這樣最晚到明年第三季度，整個市場會因
成交量的支撐而抬頭。
“不過，總體上來看，目前一些樓盤大幅降價的房源數(shù)量仍較少，開發(fā)商主要還是出于一種銷售策略，即拿出少部分特價房吸引客戶，帶動成交量。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
應對樓市“新常態(tài)”
在本輪樓市調(diào)整中，地方政府在“救市”表現(xiàn)上可謂積極。隨著8月16日哈爾濱正式取消限購，在46個限購城市中，目前以各種形式“靈活”調(diào)節(jié)樓市的已近九成。
與此同時，在樓市下行趨勢難以扭轉(zhuǎn)的情況下，隨著多地放松限購獲得中央默許，一些地方政策微調(diào)的窗口也已經(jīng)打開。
“從已有救市城市的舉措來看，不外乎契稅減免、購房補貼、放松
公積金貸款條件、購房入戶等方面。”業(yè)內(nèi)一位分析人士指出，除了關(guān)鍵性的
銀行“限貸”尚未明顯放松外，事實上，地方政府的行政
調(diào)控手段，已與2008年救市措施無異。
不過，市場和開發(fā)商對此或許并不買賬。
“現(xiàn)在市場需求主體是剛需自住型，如果沒有貸款支持，他們幾乎不可能買得起房子。因此，對房地產(chǎn)市場影響最大的還是貨幣政策和貨幣環(huán)境。”
住建部政策研究中心主任秦虹指出。
盡管市場上對上海等地限貸放松的傳言已經(jīng)傳出多日，但放松限貸的政策并沒有得到官方確認。
“從信貸、財政補貼等方面進行救市的仍然集中在三四線城市，二線城市放松限貸政策還需要時間，短期內(nèi)不會成為市場的主流。”一位
全國性開發(fā)商表示。
業(yè)內(nèi)分析人士指出，當前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)增速下行、高位盤整、理性回歸三個特征。房地產(chǎn)業(yè)周期和宏觀經(jīng)濟周期正相關(guān)，中國經(jīng)濟增速從高速向中高速調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)也進入了結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”。
